不動産の売却査定を依頼する

不動産売却 よくある質問

不動産売却は初めてです。不動産査定とは？

不動産を売却するとき、最初に不動産会社が行うのが、不動産の査定です。
不動産の査定は、同じエリアで似た物件の売買実績や周辺の価値変動の予想などを組み合わせ、だいたいこのくらいの価格で買手が見つかるだろうという価格で算出されたものです。

査定の方法

不動産の住所や面積、築年数だけでだいたいの価格を算出する机上査定、不動産を実際に見て売り出しする価格を算出する訪問査定と2種類あります。

査定価格を算出する方法

不動産の査定価格を算出する方法は、主に3つあります。

収益還元法	不動産が生み出す利益からその不動産の価値を算出する方法です。 具体的には、不動産から得られる利益を利回りで割って現在価値の総和を求めます。
原価法	不動産の再調達原価をもとに対象不動産の試算価格を求める方法です。 この手法では、価格時点において、新しく建築(建物)または造成(土地)を行って再調達する場合の原価を求め、これに減価修正を行って試算価格を求めます。
取引事例比較法	取引事例情報を元に対象不動産の試算価格を求める方法です。 この手法では、多数の取引事例を収集して適切な事例を選び、取引の特殊事情や時期の修正を行い、取引事例の個別的要因を標準補正し、さらに地域格差などを比較して価格を求めます。

どの方法が査定価格の算出方法として正しい、という決まりはなく、物件種別や状況などを考慮し各不動産会社が最適と考える方法で算出します。価格を比較する際には、それぞれどのような方法で算出された金額なのかも確認してみると良いでしょう。

売却の方法

車やピアノなどを売却する時とは違い不動産を売却する時は、不動産会社に仲介してもらい買手を探してもらう方法と、不動産会社が不動産を買い取る方法があります。

仲介してもらい買手を探す場合、実際に売りに出してみないとわからないことも多く、需要が高いと高い値段で売れることがありますが、需要があまり無いと査定より安い価格で売ることになることもあります。また、買手が見つかるまでどのくらい期間がかかるのかわからないため、時間がかかってもいいから高く売りたい方に向いています。

不動産会社が不動産を買い取る場合、必ず売れる保証があるものの、比較的安い価格になります。そのため、早く現金化したい方に向いています。

不動産を売却する時に必要な書類は？

不動産の売却に当たっては、各ステップで必要となる書類があります。

基本的には不動産会社が案内してくれますが、自分自身が仕事などで忙しい場合は、役所などに行ける日が限られますので、あらかじめ余裕を持って準備しておくことをおすすめします。

売りに出す時に必要な書類[◯]必須書類 / [△]任意・条件に当てはまる場合必要書類

書類	用途	入手	マンション	一戸建て	土地
購入時のパンフレット	募集広告作成のため	管理会社など	△	△	-
住宅ローンの償還表	売却価格を決めるときの目安にするため	金融機関	△	△	△

売買契約締結時に必要な書類[◯]必須書類 / [△]任意・条件に当てはまる場合必要書類

書類	用途	入手	マンション	一戸建て	土地
印鑑証明書	所有権移転登記の際の添付書類	市役所など	◯	◯	◯
住民票	登記上の住所と実際の住所が異なっている場合	市役所など	◯	◯	◯
登記済権利書（登記識別情報）	渡すのは決済時	-	◯	◯	◯
固定資産税納税通知書	固定資産税を精算するため	税務署	◯	◯	◯
建築確認済証、検査済証	買主が銀行から融資を受けやすくするため	市役所の建築課など	△	◯	-
管理規約、議事録、長期修繕計画書	買主へスムーズに引き継ぐため	管理会社	◯	-	-

売買決済時に必要な書類[◯]必須書類 / [△]任意・条件に当てはまる場合必要書類

書類	用途	入手	マンション	一戸建て	土地
固定資産税評価証明書	所有権の移転登記をする際必要	都税事務所や県税事務所	◯	◯	◯
登記関連の書類	委任状、登記原因証明情報、代理権授与証明書	司法書士	◯	◯	◯

どんな方角や立地の物件が好まれますか？

方角では南向き、次に東向きが好まれます。また、敷地が2方向の道路に接している角地の一戸建てや、角部屋のマンション（いずれの階数でも）は人気が高く、南東の角地（南東の角部屋）が最も高評価といえます。

立地は、特に都市部ほど駅からの距離が近いことが重視される傾向があり、一般的には徒歩10分を超えるかどうかが目安です。さらに、最寄り駅が特急などが停まる主要駅、複数路線の乗り入れあり、複数の駅が利用が可能、なども高評価ポイントとなります。

生活に欠かせない商業施設や公共施設が徒歩圏内にある、治安が良く騒がしくない地域である、などの環境の充実度も評価が高まります。ただ、購入時に重視するポイントは人によりさまざまです。方角や立地のみで査定価格が決まるわけではないので、複数の会社に査定を依頼してみましょう。

リフォームの必要はありますか？

物件の築年数や状態にもよりますが、購入した方が壁紙を張り替えるなどご自身の好みでリフォームすることが一般的です。

しかしながら、近年はリフォームを行ってから売り出すことを提案してくれる不動産会社もあります。老朽化・劣化箇所の修繕の必要性を含め、物件や状況に合った進め方を相談してください。

査定の前にハウスクリーニングをした方が良いですか？

査定の前に特別な掃除をする必要はありませんが、お部屋に入ることが困難なほど汚れていたりする場合は、詳細な査定ができない場合もあります。また、実際に売り出す場合には購入を検討するお客様がお部屋を見に来ますので、出来るだけ印象を良くするためきれいなお部屋で迎えた方が良いです。

なお、不動産会社に買い取ってもらう場合には、特に掃除をしなくて良い場合や、家具等残置物も撤去してもらえることもあります。

売った方がよいのか、貸した方がよいのかどちらが得ですか？

売った場合と賃した場合のメリットとデメリットを総合的によく考慮するが大切です。

例えば、自宅を売却する場合すぐ現金化できますが、売却益が出た時に譲渡税がかかります。自宅を賃貸物件として貸し出した場合は、初期設備投資や賃貸経営のノウハウが必要になってきます。

比較的時間のあるライフスタイルの人なら賃貸経営についての時間に余裕がもてるかもしれませんし、忙しい人であれば売却してしまったほうが、面倒がないかもしれません。家を売却することも賃貸にすることはいずれも「不動産活用」です。端的な利益の計算だけではなく、将来設計を考慮してその活用方法を決めることが大切です。