投稿日:2015/10/01
「そもそも大家さんが負担すべきだったハウスクリーニング代を払わされた」「床の高額な修理費用を請求されて敷金が返ってこなかった」など、引越し時のトラブルで多いもののひとつに「原状回復」があります。
原状回復とは、簡単に言うと「借主は、どこまできれいにして退去すればいいのか」。面倒に巻き込まれないためにも、「借主はどこまで原状回復をすればいいのか」「どこからは貸主が支払うべきなのか」を知っておくことが大切です。
まずは、「原状回復」の基本的な考え方から。 国土交通省から出されている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・ 過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人の負担とされています。 ざっくり言うと、「畳が日に焼けた」などの経年変化や、通常の住まい方、使い方をしていて生じた汚れや傷みをなおす費用は、貸主の負担ということ。通常の使用による損耗等の修繕費用は毎月の家賃に含まれていると考えられています。
「原状回復」と言っても、借主が借りた当時と同じ状態（例えば、クロスや畳表を新しくするなど）まで戻すことではないのです。
とは言え、「通常の使用」という表現ではあまりにも大まかすぎますし、人によって「通常」の考え方はまちまち。ガイドラインでは、具体的な例を挙げて「貸主の負担」か「借主の負担」か、明らかにしています。
例えば、日照によって畳やフローリング、クロスが色落ち・変色した、家具を置いた場所にできた床やカーペットのへこみ・設置跡は、貸主の負担。
しかし、「カーペットに飲み物をこぼし、その後に手入れをしなかったために生じたシミやカビ」の除去は借主の負担となります。 つまり、「飲み物をこぼした」ことは「通常の使用」ですが、「その後の手入れや管理を怠ってしまった」のは通常ではない、という判断なのです。
同様に、借主の不注意で雨などが吹き込み、フローリングが色落ちした場合も借主の負担です。
また、テレビや冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）は「通常の使用」なので借主の負担なし。下地ボードの張替えが必要なほど深く、範囲も広いくぎ穴・ねじ穴、ペットによるキズ・臭い、落書きによる汚れ・傷みは借主の負担。
ガスコンロ置き場や換気扇の油汚れやすす、風呂・トイレ・洗面台の水垢・カビも「使用期間中に、清掃や手入れを怠った結果、汚れたり傷んだりした場合」は、借主の管理などが悪かったということで、借主の負担になるケースが多いのです。
引越し時の負担を抑えるためには、通常の清掃＝具体的には、「ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水廻りや換気扇、レンジ廻りの油汚れの除去」までを行いましょう。
一戸建ての場合は庭の雑草取りも必要です。 一方で、エアコン内部洗浄（喫煙による臭いが付着していない場合のみ）や水廻りの消毒、専門業者並みのハウスクリーニングまでは借主が行わなくてもよいのです。
以上のように「原状回復」はどこまですればいいのかを知っておけば、退去時に不要な支払いをすることが避けられます。 さらに、一歩進んで原状回復のトラブルを未然に防ぐには、じつは「新居に入るとき」がポイント。
新しい住まいに引越す前に、前に住んでいた人が付けた傷や汚れがないか、管理会社の人や大家さん立合いのもとで確認しておくことをおすすめします。
退去時になって、「これは入居したときからあった汚れで、自分の落ち度ではありません」と言っても、証拠がなければ不利になってしまいます。チェックリストは前出のガイドラインにも示されているので、参考にするといいでしょう。
また、原状回復について、「こういう場合は借主が負担」など、契約書に書かれている場合も注意。内容を十分に理解して、納得のいかない点、わからない点は契約前に解決しておきましょう。
「入居したときに退去時のことを考えるのは気が早すぎ」とお思いかもしれませんが、普段から「通常の使用を超える」とみなされるような住まい方をしないのはもちろん、汚してしまったらきちんと掃除をして汚れや傷みが広がらないようにしたいもの。
水廻りの汚れなども、カビ取り剤でも落ちない！ なんてならない程度に掃除をする習慣をつけるといいでしょう。
また、棚を付けたいから壁に穴を開ける場合なども、注意が必要です。
そして引越し時には、敷金や保証金を適正に返してもらって、ココロもお財布も気持ちよく旧居を退去しましょう！
【LIFULL引越し編集部】この記事の作成・編集を担当。引越し業者の一括見積もりサービスを提供しているLIFULL引越し公式編集部です。引越しに役立つ情報をご紹介しています。
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