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2018.1.31

賃貸?それとも購入?
お金、住み心地、自由度を徹底比較しました!

住まい選びは選択肢が豊富ですし、住宅ローンや税金、国の制度なども関わってきます。調べようとしても難しい専門用語が出てきて、面食らってしまうかもしれません。賃貸に住み続けるべきか、思い切って住宅を買うべきかで悩んでいる人のために、賃貸物件に住む場合と物件を購入する場合の違いを解説していきます。

賃貸vs購入 メリット比較

まずは、それぞれのメリットを比較していきましょう。

【賃貸のメリット】

  • 住み替えの自由度が高い

    転勤や家族の誕生・自立、近隣の騒音問題など、何かあった場合に気軽に住み替えることができます。収入に変動があった場合も、希望に合わせて家賃帯を選べるでしょう。

  • 単身~ふたり暮らし用の物件を探しやすい

    ファミリー向けの物件よりも単身者~カップル向けの物件のほうが多い傾向にあります。専有面積をあまり必要とせず、家賃を抑えたい場合にも選択肢が豊富でしょう。

  • 住宅ローンの責任を負わずに済む

    物件を購入する場合、よほど余裕がない限りは一般的には住宅ローンを利用します。住宅ローンを借りるためには審査がありますし、当初決められた額に利息分を上乗せして返済していくことになるため、ローンに対する不安が大きい人は賃貸のほうが気楽でしょう。ただし、賃貸の場合も保証人を立てたり保証会社を利用したりする必要があり、当然ながら家賃や共益費を支払っていく責任を負います。

  • 初期費用が少なく済む

    購入する場合は、新築マンションの場合で物件価格の3~5%、新築一戸建ての場合で6~10%程度の諸費用がかかります。また、借入額が少ないほど利息も少なく済むため、生活に困らない範囲内で頭金を入れるケースが多いでしょう。その点、賃貸の場合は引っ越し費用、敷金・礼金、前払いする家賃、仲介手数料程度で済むため、家賃にもよりますが数十万円程度で済むケースが多いです。

  • 管理の手間が不要

    一戸建てを購入した場合は自分自身で管理・修繕を行っていく必要があります。分譲マンションの場合は、管理会社に委託できるケースが多く比較的楽ですが、全員管理組合に所属して住人が意思決定を行うのが原則。持ち回りで理事になる可能性もあります。賃貸ではオーナーが管理をしてくれるため、そういった手間はかかりません。

【購入のメリット】

  • 設備・仕様が充実している

    一戸建てかマンションかによっても、各物件の条件によっても異なりますが、分譲物件のほうが設備・仕様に力を入れているケースが多いでしょう。例えばマンションの場合、ディスポーザーや食器洗い洗浄機、床暖房などの設備に力を入れている傾向にあります。特に大規模物件の場合、セキュリティシステムや宅配ロッカー、24時間OKのゴミ捨て場、キッズルーム、ゲストルームなどの共用設備が充実している物件も多いでしょう。

  • 災害時の対策が強化されている

    賃貸物件の場合は築年数や構造にもよっても変わってきますが、分譲マンションの場合は耐久性・耐火性・耐震性に優れた構造になっていることが多いでしょう。

  • ファミリー向けの広い物件を探しやすい

    エリアにもよりますが、分譲物件は3LDK以上の間取りで専有面積の広い物件を探しやすいでしょう。ファミリー向けの大規模マンションも多いです。

  • ペット可の物件が多い

    一戸建てに限らず、ペットを飼ってOKという物件が多いでしょう。ただし、ペットや飼い方に関して条件があることもありますので、よくご確認を。

  • 資産になる

    賃貸の場合はいくら支払っても自分のものにはなりませんが、購入の場合は“自分の資産になる”という大きなメリットがあります。住宅ローンの支払いが終われば、一気に負担が軽くなるでしょう。資産価値が高いマンションであれば、何かあった際に売却をしたり賃貸に出したりする選択肢もあります。

  • 理想の住まいを実現しやすい

    賃貸では基本的に原状回復義務があるため、物件を好きなようにカスタマイズできないケースがほとんど。しかし、例えば注文住宅のフルオーダーの場合、予算が許せば木材や仕様・設備、間取り、デザインに至るまで自分の理想を詰め込んだ家を作ってもらえます。購入後のリフォームや家の使い方に関しても基本的に自由。

    マンションの場合は共用部に手をつけてはいけませんし、リフォームの内容に関しても管理規約を確認する必要があります。しかし、それでも賃貸に比べれば自由度は高いでしょう。

    また、建売住宅や分譲マンションの場合でも、購入前に複数のオプションのなかから希望を選べるケースが多いです。

賃貸と購入で住居費はどう変わる?

では、気になる住居費について、もっと詳しく比較してみましょう。人によって条件は大きく異なりますが、以下のモデルケースで試算してみました。

モデルケースで比較

【モデルケース】

購入時年齢:夫30歳、妻30歳、子ども0歳(3年後に第2子が誕生)
世帯年収:500万円
貯蓄額(夫・妻の合計額):500万円

<試算条件>

【購入】物件価格3,000万円の新築マンションを購入/諸費用4%(120万円)/頭金280万円/住宅ローン借入額 2,720万円/住宅ローン控除・すまい給付金を利用/住宅ローン金利は全期間固定型で1.5%(元利均等返済)/住宅ローン控除がなくなった11年目に200万円繰り上げ返済、60歳の定年時に退職金で一括繰り上げ返済(期間短縮型)/管理費・修繕積立金は月1万5,000円/引っ越し代 30万円/固定資産税・都市計画税 年間9万円

【賃貸】当初は家賃8万円。手狭になり、第1子小学校入学&第2子幼稚園入園のタイミングで家賃9万円の家に引っ越し。子どもたちが2人とも独立したら家賃7万5,000円の家に引っ越してふたり暮らし/共益費は月5,000円/礼金は家賃の1か月分。敷金は戻ってくるものと仮定して計算に入れない/引っ越し代 30万円

購入のほうが住居費の累計額は少ない結果に

この条件で比較した場合、賃貸では合計の住居費が5,431万円。購入した場合は約4,962万円という結果でした。やはり住み替えの初期費用は賃貸のほうが断然安くなりますが、住宅ローンを完済し終えた後に逆転していくのがわかります。

住宅ローンの総返済額は、借入額や返済期間、金利によって大きく変わってきます。近年は低金利が続いているため、購入する人にとっては有利な状況です。例えば、このモデルケースと同じ条件で1%金利を上げた場合、毎月返済額は1万3,000円以上、総返済額は500万円以上もアップします。

頭金をできるだけ入れる、物件価格を抑えるなどして借入額が少なくなれば、住宅ローンのリスクはもっと減ります。返済期間を短くすれば毎月返済額は増えますが、利息が減るため総返済額が少なく済むというメリットも。ライフプランに合わせて、無理のない範囲で支出を抑えていきましょう。

一戸建ての場合、メンテナンスやリフォーム費用も考慮に入れて

今回のモデルケースはマンションでしたが、一戸建てを購入した場合は自分たちでメンテナンスやリフォーム等をしていく必要があります。一戸建ての場合はマンションのような「修繕積立金」はありませんが、きちんと貯蓄をして備えておきましょう。外壁や屋根等の補修が必要になると高額な出費になってしまいます。

また、中古物件を選んだ場合は物件価格が安くなるケースも多いですが、リフォーム費用や諸費用が高くなる傾向にありますので、ご注意を。

転勤になったらどうなる?

では、転勤で住み替えが必要になった場合、どうすればいいでしょうか。まず、賃貸の場合は引っ越せばいいので自由度が高いですね。
購入の場合は、単身赴任をする、物件を売却する、物件を賃貸に出す、といった選択肢があるでしょう。単身赴任の場合、会社からの単身赴任手当や住居手当の額にもよりますが、国内の場合は生活費の負担が重くなるケースも多いでしょう。資産価値の高い物件であれば売却で得をすることもありますが、資産価値が低い物件の場合は思うような価格で物件を売却できない、賃貸に出そうと思っても借り手がつかない可能性があります。

もしもの事態が起きた場合はどうなる?

一家の大黒柱にもしものことがあった場合を考えると、不安になってしまいますね。
万が一死亡してしまった場合、自主的に加入していた保険や、遺族基礎年金、遺族厚生年金などの公的年金によってまかなっていくことになるでしょう。民間の保険も公的年金も受け取るためには条件があるため、確認が必要です。

賃貸の場合、以前と同様に住居費を支払うのが難しければ、住み替えて安いところに住む必要も出てきます。
住宅を購入して住宅ローンを組んでいる場合は、一般の死亡保険や公的年金に加えて「団体信用生命保険(団信)」に入っていることが多いでしょう。プランにもよりますが、死亡してしまった場合や高度障害状態になった場合に、生命保険会社が債務者に代わって金融機関に住宅ローンの残債を支払うというのが団信の仕組みです。管理費・修繕積立金、固定資産税などの支払いは続きますが、住宅ローンの負担に苦しむことはありません。

収入が減ってしまった場合はどうなる?

体は健康でも収入が減ってしまった場合はどうすればいいでしょうか。
賃貸の場合は、家賃が払えないならやはり安いところに住み替えることになるでしょう。専業主婦家庭の場合は共働きにするという選択肢もあります。
住宅ローンを組んでいるが支払えなくなりそうな場合、滞納してしまってからでは手遅れというケースも多いです。残金の一括返済を求められ、通常の売却額よりも安く家が競売にかけられることも。家を失ううえ、残債と売却額の差額分があれば借金として残ってしまいます。

まずは生活費の見直しや共働きにできないかを検討すること。そして早めに借入先の金融機関に相談しましょう。売却できそうなら、思い切って早めに決断するという手もあります。また、そもそも余裕をもった借入額の設定をする、ボーナス返済は利用しないといったリスクの低い住宅ローンの借り方をしておくことも大切でしょう。

我が家にぴったりの住まいとは?アドバイザーに相談しよう!

賃貸にするか、購入するか。正解はありませんが、ライフスタイルや家族の状況に合った住まいを検討しましょう。「購入したい気持ちはあるけれど、まだ早いのでは」「住宅ローンを借りるのは不安」と思っている人も多いかもしれません。でも、早めに購入したほうが住宅ローンの返済面や教育費とのバランス上、楽になる場合もあります。

物件価格や借り入れ条件をきちんと考慮すれば、問題なく購入できるケースも多いものです。わからないことや困ったことがあれば、お気軽に「住まいの窓口」にご相談ください。

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