金利タイプは何？銀行はどこ？住宅購入時、わが家に合う住宅ローンの選び方

マイホームは人生で一番高い買い物といわれています。夢のマイホームを手に入れる際、多くの方が銀行の住宅ローンを利用するでしょう。住宅ローンはプランによって金利が異なり、さらに同じようなプランでも銀行によって金利や諸費用が異なってくることをご存じでしょうか？　ではわが家に最適なプランや銀行を、どのように選べばいいのかしら……。そんな不安や悩みを抱える方もいらっしゃることでしょう。ここでは金利タイプや銀行の上手な選び方を説明し、最適な住宅ローンを選ぶお手伝いをします。

まずは住宅ローンの金利タイプを知ろう

住宅ローンを組むことが決まると、最初に銀行探しを始める方がいらっしゃいます。しかし銀行の住宅ローンには多くのプランがあり、迷った揚げ句、担当者から勧められるままに組んでしまいがちです。また銀行によって力を入れている住宅ローンの金利タイプは異なります。

このようなことを踏まえると、最適な住宅ローンを組むためには、銀行より先に、「金利タイプ」を選ぶ選択肢もあることが分かります。また、長期間にわたって返済していくため、住宅購入時だけではなく将来のライフプランまで視野に入れ、賢く住宅ローンを組むことが大切です。

まずは、住宅ローンの金利タイプにはどのようなものがあるかを見ていきましょう。

金利タイプには「変動金利」と「固定金利」がある

住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。

変動金利とは、住宅ローン返済期間中の金利が一定ではなく、例えば半年に1回など銀行が決めた期間ごとに金利が変動するタイプのものです。返済額は5年ごとに見直されるのが一般的で、金利変動後すぐに変わるわけではありません。変動金利の場合、固定金利よりも金利が低く設定されていることが多いため、当初の返済額を抑えることができるメリットがあります。一方で金利が変動するので、将来の返済金額の見通しが立てづらいというデメリットがあります。

固定金利とは、例えば当初5年、あるいは10年などの一定期間（固定期間）は同じ金利で、その間は住宅ローンの返済額が変わらないタイプのものです。固定金利の場合、固定期間中の支払い計画を立てやすいメリットがあります。

変動金利も5年間返済額が変わらないのなら、5年固定の固定金利と同じではと思うかもしれませんが、変動金利の場合は当初と同じ返済額でも金利の変動により「元金」と「利息」の割合が変わっています。同じ金額を払っていても、「元金」がほとんど減っていないということもありますので、注意が必要です。

フラット35とは一体何？

では、住宅ローンの金利の話になるとよく聞く「フラット35」とはどのような金利タイプなのでしょうか？　フラット35とは、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携をして行う「全期間固定金利」の住宅ローンのプランです。フラット35のメリットは、何といっても「全期間」を通じて金利が固定されていること。また保証料や繰り上げ返済の手数料がかからないこと、※月々のフラット35の支払いに団体信用生命保険の加入に必要な費用が含まれるため、年払いでの団信特約料の支払いが不要であることなどです。

一方で、住宅金融支援機構が定めた技術基準に当てはまる住宅しか対象とならない、全期間固定金利のため金利水準が下がってもその恩恵を受けられないなどのデメリットがあります。

（※平成29年10月1日以降に申込んだ方からの適用です。）

住宅ローンの金利タイプは将来の家計を見据えて選ぼう

住宅ローンの金利タイプの違いが分かったところで、わが家に最適な金利タイプを考えていきましょう。

先に説明したように変動金利タイプや固定金利選択型の固定金利タイプは、返済中に金利が上がり、月々の返済額が増える可能性があります。そのため、それらを選択したいと考えるなら、将来の家計の状況がある程度安定している必要があります。例えば次のような見通しが立つ場合は、固定金利期間終了や変動金利によって返済額が増加しても、無理せず返済できる可能性が高いでしょう。

• 将来、収入が増加する可能性が高い
  今は子育て中だから夫婦の一方しか働いていないけれど、将来共働きをする予定の場合などです。
• 将来、支出が減少する可能性が高い
  今は子どもの塾や学校などの教育費が必要だけれど、将来はこうした教育費がいらなくなる。あるいは、今は車のローンがあるけれど、将来ローンの支払いが終わる予定がある場合などです。
• 将来、貯蓄額が増える可能性が高い
  将来の住宅ローンの支払いに向けて今から計画的に貯蓄ができる、あるいは、今かけている貯蓄型の保険が満期になる予定がある場合などです。

逆に上のような見通しが立たない、あるいは将来の見通しがまったく立たない、むしろ収入が減ったり支出が増えたりする可能性があるなどといった場合は、やはりフラット35のような全期間固定金利タイプが安全でしょう。

住宅購入時、住宅ローンを組む銀行はどこを選ぶ？

ここまでは、住宅ローンの金利タイプやその選び方について見てきました。金利タイプが決まったら、ようやく銀行選びに入ります。このとき、不動産会社が紹介してくれるから、友達が紹介してくれるから、銀行の担当者と仲が良いからなどの理由だけで銀行を決めるのは危険です。なぜなら、「住宅ローンの金利タイプが同じだから、どの銀行でも住宅ローンの支払い額が同じになる」というわけではないからです。銀行によってどのような点で異なるのか見てみましょう。

• 銀行によって力を入れている住宅ローンの金利タイプが異なる
  銀行によって力を入れている金利タイプがあります。その銀行はどのような金利タイプに力を入れているのか、そこにわが家に最適な金利タイプがあるのかなどの情報収集を行い、ニーズに合うかどうかを確認しましょう。
• 銀行により諸費用が異なる
  住宅ローンを利用する際には、「諸費用」が必要となります。銀行に支払う諸費用には、事務手数料、団体信用生命保険料などがあります。例えば事務手数料が定額でかかるものと定率でかかるものがあるといったように、諸費用は銀行やプランによりさまざま。そのため、金利だけではなく、諸費用にも目を向ける必要があります。
• 銀行により返済条件変更の手数料が異なる
  将来、住宅ローンの繰り上げ返済を考えている場合は特に、返済条件を変更する際の手数料を調べておく必要があります。繰り上げ返済の手数料が無料の銀行もあれば、有料の銀行もあります。繰り上げ返済により住宅ローンの残額が減ると思っていたのに、逆に返済条件変更の手数料が想像以上にかかるということも考えられますので、注意が必要です。
• 実店舗の有無
  近年は実店舗を持たないネット銀行もあります。ネット銀行が良いか、自宅付近に実店舗があった方が良いかは好みによります。店舗で担当者と直接話した方が安心できるといった場合は、生活圏内に実店舗がある銀行を、特にそのような希望がない場合は、実店舗の有無を問わずほかの条件で銀行を選択すれば良いでしょう。

以上のようにさまざまな視点で情報を集めることが大切です。住宅ローンは長期間にわたるため、利用する銀行とも長い付き合いが続くことになります。金利タイプや銀行に関してしっかり情報収集し、悔いのないよう、わが家にとっての最適な住宅ローンを選択しましょう。

それでも住宅ローン選びに迷ったら…「住まいの窓口」へ相談を！

ここまで住宅ローンの金利タイプや銀行の選び方について見てきました。しかし、上手な選び方を頭では分かっても、実際に選択するとなるとやはり不安が生じることでしょう。住宅は高額な買い物で、住宅ローンは長期間続くもの。慎重になるのは当然です。また、情報収集自体が苦手、あるいは忙しくて調べる時間がない。そういった方もいらっしゃるでしょう。そんなとき、中立的な立場で相談に乗ってくれたり、有益な情報を整理して伝えてくれたりする存在があれば心強いのではないでしょうか。そのような方は、「住まいの窓口」を利用するのもおすすめです。

無料相談できる住まいの窓口の詳細はこちら！