離婚の際に夫婦を悩ませることのひとつが、住宅ローンが残る家をどうするかという問題です。共有財産は財産分与されるのが一般的ですが、住宅ローンが残る家についてはほかの項目ほど簡単にいきません。住宅ローンの名義人や残額、家の現在価格などによって、選べる方法や手続きが異なるためです。

そこで今回は、離婚後の家の取扱いについて、主な対処法と注意点を解説します。

離婚後の家の取扱いは、主に「引き継ぐ」または「売却する」の2択です。夫婦のどちらかに住み続ける意思があれば引き継ぎ、双方ともに住み続ける意思がなければ売却するのがおすすめです。

 

引き継ぐ場合も売却する場合も、住宅ローンの名義人が誰になっているかで対応方法は大きく異なります。それぞれの対処法や注意点を、夫婦のどちらか片方が名義人になっている「単独名義」の場合と、夫婦ともに名義人になっている「共同名義」の場合とに分けて、詳しく解説していきます。

まずは、住宅ローンの名義が単独名義の場合についてです。住み続ける人物、家の現在価格、住宅ローンの残額を考慮しながら解説します。

住み続けるという選択肢もあります

住み続けるという選択肢もあります

夫が住宅ローンの名義人である家に、離婚後も夫が住み続ける場合などが該当します。住宅ローンの名義人が家に住み続ける場合、特に手続きは必要ありません。当初の契約どおり、名義人がそのまま住宅ローンの返済を行います。

 

ただし、家の現在の評価額が住宅ローンの残額を上回る場合については、財産分与の割合に応じた金額を相手に支払う必要があります。

 

夫が住宅ローンの名義人である家に、離婚後は妻が住み続ける場合などが該当します。

 

住宅ローンの名義人ではないほうが住み続ける場合は、その後の住宅ローンをどうするかについて、夫婦間でしっかりと取り決めておく必要があります。以下、ケース別に見ていきましょう。

 

1.相手に支払ってもらいながら住み続ける

夫婦間で同意が得られれば、相手に住宅ローンを支払ってもらいながら、購入した家に住み続けることも可能です。

 

ただし、その後の相手の意向や経済状況によっては、住宅ローンの不払いに陥る可能性も考えられます。大きなトラブルへの発展を避けるためにも、あらかじめ離婚協議書を作成し、可能であればそれを公正証書にしておくといいでしょう。

 

 

2.住宅ローンの支払いを自分に変更して住み続ける

住宅ローンの名義人を自分に変更して住み続ければ、相手に支払ってもらう場合に起こり得る不払いの心配はありません。

 

ただし、住宅ローンの支払いを変更するためには、金融機関で新しい名義人が審査を受ける必要があります。新しい名義人になるのが妻の場合、働き方や年収次第では、厳しい審査になることも予想されます。

 

別の金融機関で住宅ローンを借り換える場合についても、同じように新しい名義人に対しての審査が行われることを頭に入れておきましょう。

 

家を売却する選択肢もあります

家を売却する選択肢もあります

家を売却して利益を得れば、住宅ローンの返済に充てられるほか、財産分与の対象にもできます。

 

家の現在価格と住宅ローンの残額によって選べる売却方法が異なるため、まずはそれぞれの金額をしっかり確認したうえで、以下の対処法を参考にしてみてください。

 

1. 売却しても住宅ローンが残る「オーバーローン」の場合

家の売却価格が住宅ローンの残額を下回った状態を、オーバーローンといいます。

 

オーバーローンの場合は、売却利益をすべて返済に回しても、住宅ローンの完済には至りません。そのため、残りのローンは貯金などで支払う必要があります。

 

また、オーバーローンの家を売却するには、住宅ローンを組んだ金融機関の同意を得なければなりません。金融機関の同意を得て売却するこの方法は、一般的に「任意売却」と呼ばれています。ただしこの方法の場合、ローン残高の不払いにより信用情報に登録されるリスクがあります。

 

なお、任意売却をする場合は一定期間住宅ローンの支払いを滞納してからになります。しかし、半年近く売れないと金融機関は裁判所に申し出て、家は競売されることになります。競売は任意売却と同じく家を売却する方法のひとつではありますが、競売による利益は市場価格の7~8割程度といわれています。もっとも損失の大きい売却方法になるため、できる限り避けるようにしましょう。

 

2.ローンを支払っても利益が残る「アンダーローン」の場合

家の現在価格が住宅ローンの残額を上回った状態を、アンダーローンといいます。アンダーローンの場合は住宅ローンを完済してもなお利益が余るため、余剰分を財産分与の対象にするのが一般的です。

 

アンダーローンの家を売却するには、買取と仲介という2つの方法があります。買取は不動産会社がひとまず家を買って購入者を探す方法で、仲介は不動産会社が買主と売主の橋渡しをする方法です。

 

買取は通常の仲介に比べて若干割安での売却となりますが、不動産会社を探すだけで済むため、売却完了までの時間があまりかかりません。一方で、仲介は買取よりも高値での売却が期待できるものの、購入者が見つかるまでに相応の時間がかかる可能性があります。

 

夫婦共同名義の場合

続いて、夫婦の共同名義で家を購入した場合について見ていきましょう。

 

共同名義の場合も単独名義のときと同じく、双方の同意が得られれば売却し、どちらかに住み続ける意思があれば家を引き継ぐのが一般的です。

 

単独名義の場合は片方の意思で売却できますが、共同名義の場合は双方の同意がなければ売却できません。売却に伴う対処・方法については単独名義と同様、オーバーローン・アンダーローンによって異なります。

 

まずは売却査定を行い、オーバーローン・アンダーローンのどちらに該当するかを調べるのがおすすめです。

 

LIFULL HOME’Sの売却査定を利用すれば、オンラインフォームに該当条件を入力していくだけで、複数の不動産会社への一括依頼を無料で行うことができます。

 

共同名義の家では夫婦双方が連帯保証人・連帯債務者であるため、どちらか片方が不払いに陥ってしまうと、もう片方が支払いの義務を負います。

 

住み続ける側が新しい連帯保証人・連帯債務者を立てれば、出ていく側は連帯保証人・連帯債務者を抜けることができます。

 

住み続ける側が単独名義で住宅ローンを借り換えることで、出ていく側は連帯保証人・連帯債務者を抜けることができます。

 

ただし、単独名義での住宅ローン借り換えに際しては、住み続ける側が改めて金融機関の審査を受けなければなりません。金融機関にとっては単独名義人となる方の年収が融資額に応じたものでないといけないため、以前よりも厳しい審査になることが予想されます。

 

最後に、家の購入後の離婚について、一般的な注意点を3つ解説します。夫婦間のトラブルを防ぐためにも、内容をしっかり押さえておきましょう。

 

公正証書を作成する

トラブル防止のために、公正証書を作成しておきましょう

離婚後の家の取扱いに関しては、夫婦間独自で登記簿謄本・住宅ローン契約とは異なる取り決めがなされることがありますが、口約束では法律的な効力を持ちません。

 

たとえば、妻と子がそのまま家に住み続け、夫が住宅ローンを支払うケースについて考えてみましょう。

 

実際に家を利用するのは妻ですが、法律的な家の所有者は夫であり、妻ではありません。夫の気が変わり不払いなどに陥ってしまうと、妻側は一気に生活基盤を失う可能性があります。

 

こういったトラブルを防止するためには、不倫・浮気の際の慰謝料の支払いと同様に、離婚協議書を作成してそれを公正証書化しておくのがおすすめです。公正証書とは法律に基づいて作成される公文書であり、内容に違反した場合は財産の差し押さえなどに移る効力を持ちます。

 

離婚した場合、子どもの親権を持つ側は、もう一方に対して養育に関わる費用を請求する権利を持ちます。親権が妻にあり、妻の収入が夫に比べて少ない場合などは、養育費に加えて住宅ローンの負担を希望するケースもあるでしょう。

 

しかし、夫側に支払いを要求しすぎてしまっては、かえって不払いなどのリスクを大きくしてしまいます。離婚後に家のローンの負担を求める場合は、養育費などの金額も考慮し、お互いが納得できる形を目指しましょう。法律的な観点から見ても、住宅ローンの負担は原則として養育費の算定に加味されます。

 

家の建築と離婚は別の問題であり、たとえ建築中に離婚が決まったとしても、基本的に工事は中止できません。

 

仮に建築会社との協議によって中止できたとしても、出来高に応じた支払いは生じますし、場合によっては損害賠償を請求される可能性もあります。基本的には建築後に離婚が決まった場合と同じく、「引き継ぐ」または「売却する」ことを検討しましょう。

離婚後の家の取扱いは主に、「引き継ぐ」あるいは「売却する」のいずれかです。

 

家を引き継ぐ場合は、住み続けるほうだけが住宅ローンの名義人になる、連帯保証人を立てるなどすることで、トラブルを未然に防ぎやすくなります。金融機関の審査の影響で名義変更や借り換えが難しければ、離婚協議書を作成し、公正証書化することでトラブル回避につながります

 

また、売却する場合に選べる方法は、家の現在価格と住宅ローンの残額によって異なります。アンダーローンの場合は買取か仲介が選べますが、オーバーローンの場合は貯金で不足分を充当するか、任意売却となります。まずは売却査定を行い、家の現在価格を把握するところからはじめてみましょう。

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