家を売りたいけれど損をしないで売るためにはどうすればいいのか分からないという方も多いと思います。住宅は保有しているだけで固定資産税や都市計画税などの税金がかかるため、用途もなく持ち続けているなら売ることを検討してみてもいいでしょう。

家を売る際に損をしないために、家を売る手順や売るときにかかる費用など、基本的な情報を押さえておきましょう。

家を売る際には、不動産会社などを仲介せず、自分で買主を探すこともできます。しかし、専門的な知識が必要で難しいため、不動産会社に依頼するのが一般的です。

 

今回は不動産会社に依頼して売却する流れをご説明します。

売却価格の相場を調べてみましょう

売却価格の相場を調べてみましょう

まず、物件の売却価格の相場を調べることから始めましょう。相場を知ることで、売却するかどうかを決める判断材料になりますし、今後の資金計画も立てやすくなります。

 

相場は、近隣の地域で売りに出されている物件や土地を調べます。この価格相場は、インターネットで調べることが可能です。

 

たとえばLIFULL HOME’Sの「住まいインデックス」を使えば、物件ごとに過去の参考価格を地図上で見ることができます。近隣の物件の参考価格も分かりますので、把握しやすいでしょう。

 

また、中古マンション、中古一戸建て、土地などの種類別で、エリアごとに掲載された物件の価格相場情報を知ることもできます。

 

不動産会社に相談して、近隣の物件がいくらで売り出しているのか、聞いてみるのもいいでしょう。

一括査定サイトを利用するのが便利です

一括査定サイトを利用するのが便利です

次に、不動産会社の売却査定を受けます。インターネットの一括査定サイトなどを利用する方法が便利です。

 

売却査定に必要なものは、以下のとおりです。査定に必要な情報が多いほど、正確な査定を受けられます。最初はすべてそろっていなくても問題ありません。

 

・不動産の登記簿謄本

所有する不動産の権利情報や面積などの情報が記載された書類です。登記事項証明書とも呼ばれ、法務局で取得できます。

 

・売主が購入したときの契約書

不動産を購入したときに交わした、売買契約書です。

 

・重要事項説明書

購入時に、不動産会社から交付された不動産に関する注意事項を記したものが、重要事項説明書です。査定をする際の参考となります。

 

・測量図

土地の形状や面積などの情報が記載された書類です。

 

・建物に関する図面

平面図や設備仕様などが記載された設計図や間取り図です。

 

査定の内容も重要ですが、依頼する不動産会社の対応や担当者を見極めることも大事です。担当者の対応や相性をしっかりと確認しましょう。

お願いしたい会社が決まったら、媒介契約を結びます

お願いしたい会社が決まったら、媒介契約を結びます

査定の結果を受けて売却を決め、売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。

 

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。それぞれメリット・デメリットをご説明しますので、最も自分に合う契約の形式を選びましょう。

 

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく1社の不動産会社のみと契約を行う方式です。専任媒介契約と違うのは、不動産会社が見つけた買主としか取引ができず、自分で見つけた買主と取引できないという点です。

 

専属専任媒介契約では、以下のような取り決めがあります。

  • 契約期間:3ヶ月以内

  • 指定流通機構への登録:契約日から5日以内(休業日除く)

  • 業務状況の報告義務:1週間に1回以上

  • 依頼した不動産会社の紹介による相手としか取引できない

メリットは、専任媒介契約と同じで、不動産会社が1社のみのため確実に売却できるよう動いてくれることです。指定流通機構への登録も早く、報告義務も1週間に1回以上と頻度が高くなります。

 

一方で、デメリットは1社のみとしか取引ができないことと、自分で買主を探せないことです。不動産会社が買主を見つけられないと売却ができません。

 

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社のみと契約を行う方式です。専任媒介契約には、以下のような取り決めがあります。

  • 契約期間:3ヶ月以内

  • 指定流通機構への登録:契約日から7日以内(休業日を除く)

  • 業務状況の報告義務:2週間に1回以上

  • 依頼した不動産会社の紹介以外(自分で見つけた相手)とも取引できる

メリットは、1社のみとの契約のため、物件を売却するために確実に動いてくれることです。専属専任媒介契約と違って、自分で買主を見つけることも可能です。

 

デメリットは、1社のみとしか取引ができないことです。複数の不動産会社に依頼することはできないため、どの会社と取引するか見極める必要があります。

 

一般媒介契約

一般媒介契約にすると、複数の不動産会社に同時進行で仲介を依頼できます。他の2つの契約とは違い、報告の義務などの取り決めは特にありません。

 

メリットは、複数の不動産会社に依頼ができることです。対応に不満があれば、他の不動産会社と新たに契約をすることも可能です。自ら買主を探すことも可能で、比較的自由に売却ができます。

 

デメリットは、指定流通機構への登録が必須ではないことと、行政指導や業界には3ヶ月で更新というルールがあるものの契約期間が明確には決まっていないため、不動産会社がどのくらい売却活動に力を入れてくれるかが分からないことです。そのため時間がかかってしまうこともあるようです。

インターネット広告やチラシなど売却活動を開始します

インターネット広告やチラシへの掲載など、売却活動を開始します

不動産会社を決め、売り出し価格が決まると、不動産会社が売却活動を始めます。チラシのポスティングや広告掲載、サイトへの掲載など、さまざまな方法で販売活動をしてくれます。

内見はできるだけ直接対応しましょう

内見はできるだけ直接対応しましょう。物件の特徴を伝える機会にもなります

販売活動をした結果、物件の内見の申し込みが来ることがあります。

申し込みが来たらできるだけ直接対応し、物件の特徴や周辺環境などの住み心地を伝えましょう。

 

売主は、購入希望者に必要な情報を説明する義務がありますので、必要な情報を適切に開示しましょう。また、物件に瑕疵(かし)がある場合も、正確に伝えなければなりません。契約した後に瑕疵を隠していたことが分かると、契約解除や損害賠償請求などのトラブルが発生する場合もあります。

買主と売買契約を結びます

買主と売買契約を結びます

物件の購入希望者と売却価格の交渉をし、交渉がまとまったら売買契約を結びます。なお、売買契約時には、物件価格の10~20%程度の手付金を受け取るのが一般的です。

 

売買契約時に必要なものは以下のとおりです。スムーズな契約を行うために、あらかじめ用意しておきましょう。

 

・売主の顔写真付き身分証明書

運転免許証など、本人確認ができるものを用意しましょう。

 

・登記済権利証・登記識別情報通知

売却する物件が、売主のものであることを証明する重要な書類です。不動産を購入した際に引き渡されています。

 

・実印と印鑑証明書

売買契約書や登記申請書類を作成する際に必要です。印鑑証明書は、登記の申請時にも必要です。

 

・物件状況確認書

住宅の雨漏りやシロアリの被害、周辺にトラブルがないかなどについて、不動産の状況に関する確認書を買主に提示するために用意します。不動産会社が作成してくれます。

 

・付帯設備表

住宅の設備の有無や故障の状況について、買主に提示するために用意します。この状況での売買契約になりますので、故障なしで契約をした後、引き渡し時までに故障した場合は売主で直して引き渡しをしなければなりません。

 

・固定資産税等納付通知書

固定資産税を支払った際に届く固定資産税等納付通知書は、税額の確認などのために契約前に必要な会社もあります(契約後でも問題ないケースもあります)。毎年6月頃、物件所在地の地方自治体から郵送されてきます。なくさず保管しておくようにしましょう。

物件の引き渡し

決済が完了した後、物件を引き渡します。買主に、売却代金の領収書と鍵引き渡し証とともに物件の鍵を渡せば、手続きは完了です。必要に応じて、物件の各種設備の取扱説明書を渡しましょう。引き渡しが終わったら、司法書士に依頼して所有権移転登記を行います。

家を売る際に必要な費用があります。ここでは、どんな費用がどれくらいかかるのかをご説明します。

不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介手数料は、宅地建物取引業法で以下のように上限が決まっています。

取引額

報酬額

200万円以下の部分

取引価格の5%以内

200万円超~400万円以下の部分

取引価格の4%以内

400万円超の部分

取引価格の3%以内

※消費税は別途かかります。

※金額区分ごとの上限額を足し合わせる形で算出します。

たとえば1,000万円の場合は、(200万円×5%=10万円)+(200万円×4%=8万円)+(600万円×3%=18万円)で36万円となります。

 

400万円超の物件の場合は、売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税という式を使って上限額を算出することができます。

 

売却時にかかる各種税金は以下のとおりです。

譲渡税

物件の売却時に利益(譲渡所得)が出た場合は、その金額に対して所得税と住民税が課税されます。2つの課税の合計を譲渡税と呼びます。なお、譲渡益があった場合は確定申告が必要なので、ご注意ください。

印紙税

不動産売買契約書に必要な印紙代です。軽減税額が適用され、1,000万円を超え5,000万円以下の売買の場合は、1万円です。

登録免許税

売却した物件の住宅ローンが残っている場合、ローンの一括返済後に抵当権を抹消します。その際に、1,000円の登録免許税がかかります。

消費税

個人所有の物件を売却する際には、消費税は非課税です(投資などの事業目的除く)。また、印紙代、固定資産税の精算時は非課税です。仲介手数料、金融機関への繰り上げ返済手数料、司法書士への報酬などは、課税対象です。

固定資産税

固定資産税はその年の1月1日時点で所有している人に納税の義務があります。年の途中で売却すると、所有日数分の固定資産税を日割り計算して支払います。

 

なお、各種税金の支払時に特例の控除を受けられる場合があります。

物件を売却した後に引越しをする場合は引越し代がかかりますので、用意しておきましょう。

ここでは、家を高額で売るためにすべきことについて、ご説明します。

家の売却額を決める際に最も重要なのが、不動産会社による売却額の査定です。最初の査定で売却額を低く設定してしまうと、後で額を上げることは難しいでしょう。

 

適正な査定額を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼して市場相場を把握することが重要です。インターネットの一括査定サイトなどを利用するのもいいでしょう。

 

LIFULL HOME’Sの不動産売却査定なら、安心して自分に合った不動産会社を見つけることができます。不動産売却額の査定をする際には、ぜひご利用ください。

 

内見時には家をきれいにしておきましょう。どうせなら印象よく見てもらいたいもの。不要なものは片付け、水回りをきれいにし、床を拭くなどの掃除をしておきましょう。

家を売る前に、知っておきたい3つの注意点についてご説明します。

売却額を複数の不動産会社や一括査定サイトで査定しても、その売却額で売れるとは限りません。その物件を買いたいという購入希望者が現れない場合もあるのです。反応が少なければ、必要に応じて売り出し価格を下げるケースもあります。

 

物件を売却した結果、譲渡益が出た場合には所得税がかかることにご注意ください。確定申告も必要なので、売却した翌年の2月16日~3月15日の間に確定申告をしましょう。

 

国土交通省が定める宅地建物取引業の免許がない不動産会社は、不動産売買の仲介ができません。以下のような宅地建物取引業法に基づく免許を持っていることを示す番号がある、不動産会社を選びましょう。

  • 国土交通大臣(〇)第○○○○号

  • 東京都知事(〇)第○○○○号

  • 神奈川県知事(〇)第○○○○号

なお、( )内の数字は、5年に1回の免許の更新回数を表しています。不動産会社のホームページの会社概要などで確認できます。

 

この記事では、家の売却の流れをご説明してきました。家を売却する際には売却額の査定が重要なポイントであることが、分かっていただけたと思います。

 

LIFULL HOME’Sの売却査定を利用すれば、より正確な査定を安心して依頼できます。参加している不動産会社は全国に2,000社以上あり、自分に合った会社を選べるでしょう。物件の購入をお考えの方は、ぜひご利用ください。

Q&A

ここでは、家の売却に関するQ&Aをご紹介します。

A1:売却は可能です。売却後に売却代金をローンの一括返済に充てることができます。

A2:売るために必ずしもリフォームをする必要はありません。リフォームにかかった費用を、売却時に取り戻せるとは限らないからです。ですが、リフォーム後の家を見て、暮らすイメージが湧く人もいます。最小限の費用でリフォームするか、その分売却額を値引きするかは売り出し後の反応を見て決めてもいいでしょう。

A3:住み替えは、「売り先行」と「買い先行」の2種類の流れがあります。売却代金をローン返済に充てる場合や、なるべく高い金額で売却したい場合には、売却を優先します。新しい住居を納得がいくまでじっくり探したい場合は、購入を優先します。それぞれの状況や希望に合った流れを選びましょう。

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