所有している不動産を売って所得を得たときには、譲渡税(譲渡所得税)が発生します。税金の基本的な仕組みを把握することで、具体的にどのような行動を取るべきか、イメージをつかみやすくなるはずです。

ここでは、税額の計算方法や申告の流れ、不動産の譲渡において利用できる特例などについて解説していきます。

住宅と税

譲渡所得税とは、譲渡所得に対して課税される所得税と住民税のことを指します。税金の基本的な仕組みを紹介すると共に、税額の計算方法や申告する流れについて解説していきます。

所有している不動産を売却したときに利益が出ると、譲渡所得として取り扱われます。ただし、税務上は譲渡所得税という税金は存在せず、あくまでも所得税と住民税が発生することになります。

 

所得税と住民税は分離課税という仕組みがとられているため、他の所得とは分けて計算されます。譲渡所得は、「収入金額-取得費-譲渡費用」という式で計算されるので、それぞれの項目についてポイントを押さえておきましょう。

 

収入金額は不動産を売却したときの価格であり、取得費とは購入したときの代金と費用を足し合わせたものを指します。そして、譲渡費用というのは不動産を売却したときにかかった費用のことです。

 

取得費として挙げられるものは、土地や建物の購入代金の他にも、各種税金や仲介手数料などがあります。また、譲渡費用としては仲介手数料や印紙税の他にも、名義の変更料や建物の解体費用などが含まれます。

 

建物については、購入してから年月の経過と共に資産価値が目減りしていくので、減価償却費を取得費から引いていく点にも注意しておきましょう。

譲渡所得税は、所得に決められた税率を掛け合わせて計算されます。ただ、不動産をどのくらい所有していたかによって、税率は違ってきます。

 

不動産の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得に該当し、「譲渡所得×39.63%(所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%)」となります。

一方で、所有期間が5年を超える場合には長期譲渡所得となり、「譲渡所得×20.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%)」によって計算されます。

 

そして、長期譲渡所得では所有期間が10年を超えると6,000万円以下の部分については「マイホームの軽減税率の特例」が適用されます。税率は14.21%(所得税10%+住民税4%+復興特別所得税0.21%)に軽減される仕組みです。

 

※復興特別所得税は、2013(平成25)年から2037(令和19)年まで、各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付するものです。
参照:長期剰余所得の税額の計算(国税庁)

 

譲渡所得にかかる所得税は、確定申告を行うことで納税します。確定申告を行えば住民税に関する手続きを行う必要はありません。

会社員などの場合は勤務先が天引きすることになります。自営業の場合は市区町村から納付書が送られてきて、一括で支払うか、年4回に分けて税金を納める流れとなります。

給与明細

不動産の譲渡においては、節税につながるさまざまな特例が設けられています。特例の仕組みを正しく理解することが、税負担の軽減につながっていくので詳しく見ていきましょう。

特例として利用できるものの中でも、「3,000万円の特別控除」は多く利用される仕組みです。譲渡所得のうち最大で3,000万円までは控除できるというものであり、特別な条件はないため幅広く活用できます。ただし、住宅ローン控除と併用ができなかったり、前年・前々年に控除の適用を受けていると利用できなかったりするので注意しましょう。

 

軽減税率の特例」は、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率が14.21%、6,000万円を超える部分については20.315%となる仕組みです。

 

損益通算の特例」は売却した不動産が購入価格よりも下回ったときに適用されるもので、他の所得と損失を相殺することによって、所得税や住民税の負担を減らすことができます。

 

特定の居住用財産の買換えの特例」は、元々住んでいたマイホームを売却して出た利益が、新たに購入した住居の購入金額よりも少ない場合に、その利益に対する課税が新しく購入した住居を売却するまで繰り延べられます。

譲渡所得税にはさまざまな特例が設けられているものの、特例の中には併用できないものもあるので、どの組み合わせで利用するのかを考える必要があります。たとえば、買換え特例は3,000万円の特別控除や軽減税率の特例との併用ができません。

 

特例を利用するうえでは、不動産の取得費に関する書類はできるだけ多く集めておいたほうがよいでしょう。不動産を購入したときの契約書や領収書などをきちんと保管しておくことで、売却時の節税につながる点を忘れないようにしましょう。

  • 不動産を売却して所得を得たときには、譲渡所得税が発生する
  • 譲渡所得は「収入金額-取得費-譲渡費用」によって計算される
  • 短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が異なる
  • 不動産の譲渡ではさまざまな特例が用意されている
  • 特例の中には併用できないものもあるので注意する

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