マイホームを売却して利益が出た場合には、利益に対して課税が行われるため、譲渡益によっては高額な納税が必要になる場合があります。しかし、マイホームの買い替えを前提として売却を行った場合などには、特例の控除を受けられるため、通常ならば発生する税金をゼロにすることも可能です。

そこでこの記事では、特例控除の内容を具体的に紹介するとともに、損失発生時の特例、そして注意点を詳しくご紹介します。

不動産売却イメージ

マイホームを売却する際には、税金がかかる場合と税金がかからない場合の2パターンがあります。必ずしも税金がかかるわけではありませんが、購入したときよりも高く売れた場合には、その利益分が「譲渡所得」と見なされ、税金がかかる場合がほとんどです。

 

譲渡所得は、【譲渡価額-取得費-譲渡費用】という計算式で算出され、譲渡費用には不動産会社に支払う売買手数料や印紙代などが含まれます。この計算の結果、差し引きがプラスになった場合には、住居の所有期間に応じた譲渡所得税が課されます。

 

所有期間が5年に満たない場合は、短期譲渡所得として扱われ、この場合の所得税率は30%、住民税率は9%になります。一方で所有期間が5年を超過する場合、長期譲渡所得として扱われることになり、この場合の所得税率は15%、住民税率は5%です。

仮に1,000万円の売却益が出ると、前者で390万円、後者なら200万円が課税され、その金額差は大きくなります。

譲渡所得に対して発生する税額は高額ですが、住居を売却する際には特例措置として控除が受けられます。控除が受けられる場合と受けられない場合では、その後のお金のやり繰りに大きな違いが生まれるため、適用できる特例と控除を確実に押さえておきましょう。

 

ここからは代表的な3つの控除を取り上げて、税金を抑えるための情報としてお伝えしていきます。

指定されている条件を満たし、所定の手続きを行えば譲渡所得から3,000万円を控除できるという特例で、簡単に言ってしまうと、3,000万円までの譲渡益に課税をしないという制度です。

 

2020年現在、首都圏におけるファミリータイプの物件は4,000万円前後で売買されています。この価格帯で購入した物件が、数年後に2倍近い値段で売却できるという例はまずありませんから、この控除を使うことで大多数の物件の税金がゼロになります。

 

仮に売却益で黒字になったとしても控除される金額はそのままなので、納税そのものの負担が大幅に軽減される見通しを持てる点は魅力的です。

物件の所有期間が10年を超える居住用物件の場合に、上記で控除できる3,000万円を上回る譲渡益が出たときにも、併用できる軽減税率があります。税率は6,000万円以下の場合なら所得税10%と住民税4%、6,000万円を超える場合は所得税15%と住民税5%で計算されます。

 

現行の制度では、基本的に同じ家に一定期間住み続けている方ほど、税制面では有利な立場です。反対に保有期間が短いと不利になるので、転売による利益を生みにくいシステムといえるでしょう。

10年以上にわたり保有した物件を売却し、新しく建物50m2以上・土地500m2以下の住居を購入した際に適用できる特例です。この特例を受けることにより、物件の売却価格と新しいマイホームの購入価格を差し引きし、同額部分に対する課税を繰り延べ可能です。

 

ただし、これはあくまでも繰り延べをするための制度であり、免除されるわけではない点を理解しておきましょう。

売却によって利益が出る場合には課税対象になりますが、反対に損失が出てしまう可能性も十分に考えられます。一般論として、建物は築年数が経過するごとに劣化して価値も失われていくので、購入時の価格よりも売却時の価格が安くなることは至極当然ともいえます。

 

そんな場合に適用できる控除や特例も用意されていますから、譲渡益が出なかった場合のためにチェックしておきましょう。

売却する物件の所有・居住期間が5年以上であり、新居に住み替えることを条件に適用できる特例です。

これを適用することにより、売却価格に損失が認められた場合、給与所得などと相殺して、節税につなげることが可能です。相殺だけでは損失を消化しきれない場合、この特例を受けた年から3年の間、損失の繰り越しが認められます。

 

つまり、通常であれば課税対象となる収入を、不動産の売買で生じた損失を差し引き、最大3年間免除されるという制度です。これは「損益通算」とも呼ばれており、覚えておくとよいでしょう。

不動産売却イメージ

最後に、これらの特例を使う際に注意すべきポイントを2つに絞ってお伝えします。利用できると思っていた控除が適用対象外だったときには、税金の額面が大きく、苦労することが予想されますから、あらかじめ確認しておきましょう。

特例を適用するためには、物件を第三者に対して売却する場合に限るという前提条件があります。売りたい家に配偶者を住まわせる場合や、子どもや両親などの直系血族を住まわせる場合は、軽減適用の対象外になります。

 

つまり、子どもにマイホームを売却し、その物件に売却後も住み続けるといった行動を取るためには、通常どおりの税金を納めなければならないのです。ほかにも、本人や配偶者、直系血族が運営する会社に対する売却でも、これらの控除は一切受けられません。あくまでも他人に対して売却するときにだけ、適用される制度であることを理解しておきましょう。

今回ご紹介した特例を生かせるのは、最大でも3年に1度というペースに制限されます。その他の条件を満たしていたとしても、毎年のように繰り返し特例を受けながら住み替えることはできないので、注意してください。

 

たとえば2020年に特例を使った場合、次に特例を使って住み替えられるのは2023年になり、2021年と2022年は対象外です。ただし、売買そのものが禁止されているというわけではなく、通常額の納税を済ませるならば、何度売却と購入を繰り返したとしてもそれは個人の自由です。

 

しかし高額な課税が予想されますから、緊急事態の場合には仕方がありませんが、それ以外の事情で売買を繰り返すことはあまりおすすめできません。

今回の記事でご紹介したように、マイホーム売却で得をした際や損益が出た際は特例を適用し、トータルで損失を出すことなく住み替えられる制度が定められています。これらを利用して達成できる節税額は数百万円に上る場合もありますから、注意点にも目を配りながら、忘れずに申請を行いましょう。

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