不動産の購入後、何らかの理由で住宅ローンの返済が難しくなってしまうことがあるかもしれません。住宅ローンの支払いを滞納してしまうと、やがて金融機関によって「競売」にかけられることになります。

しかし「競売」は不動産の持ち主にとってはデメリットが多いもの。そこで、「任意売却」という手段を取ることもできます。

今回は、アディーレ法律事務所の弁護士・谷崎翔先生に「不動産の任意売却」について解説してもらいました。

ローンに悩む主婦

住宅ローンを組む場合、金融機関や保証会社により、購入した住宅に「抵当権」が設定されることが一般的です。抵当権とは、簡単に言うと「約束どおりに返済できなければ住宅を売却してローンの返済に充てることができる権利」です。住宅ローンは数千万円程度の高額であることが普通ですが、金融機関は抵当権を設定することにより、住宅ローンが約束どおりに返済されない場合の回収不能リスクを避けることができるのです。

 

では、住宅ローンの滞納が始まってから抵当権が実行されるまでの流れを見ていきましょう(以下は、一般的な流れです。住宅ローンの保証会社が住宅ローンを代位弁済し、以降は保証会社が抵当権を実行するパターンもあります)。

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住宅ローンの支払いが滞り、期限の利益(返済請求されない権利)を喪失します(債権者から一括請求がされる)。

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債権者が裁判所に競売の申し立てをします。

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住宅が差し押さえられ、競売開始決定通知が送達されます。

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裁判所関係者が現況調査を行い、外部から建物状況を確認したり、不動産価値を評価するために立会人同行のうえで室内に立ち入り現況調査を行います。可能であれば所有者か所有者の家族が立ち会えるように、あらかじめ調査の日時が通知されます。

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管轄の地方裁判所に対象となった住宅の資料が置かれ、買受希望人が閲覧します。買受希望者らが入札を行い、買受人が決定します(原則として最高額での買取を申し出た人が買受人となる)。

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買受人となった人が代金を支払い、住宅の所有権が買受人に移転します。所有権移転登記もこの時期に移転します。

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住宅ローンを払えなくなった元所有者がまだ当該住宅に居住している場合には、買受人から連絡があり立ち退きを求められます(逆に言えば、この段階までは住宅ローンを滞納しても住み続けられる)。これに従わない場合には、買受人が裁判所に引渡命令の申し立てをします。この引渡命令があれば、裁判所執行官が強制的に住宅の明け渡しを行います。

不動産に関する裁判イメージ

先ほどの流れの中に、「債権者が競売の申し立てをする」という段階がありました。
この「競売」とは、裁判所が強制的に債務者(住宅ローンの借主等)の所有する不動産を売却・換価して、債務者の負担する借金に充当する手続きです。

競売は、債権者が裁判所に申し立てをすることで開始し、裁判所は対象となる不動産の価値を評価し、買受希望者による入札を主宰し、実際に買受人となる人を決定します。後で説明する任意売却と異なり、債務者の意向が入り込む余地は基本的になく、裁判所が強制的に手続きを主導します。

 

競売には、強制競売担保不動産競売の2種類があります。強制競売とは、債務者に対して何らかの債権を有する人がまず裁判をして債務者に勝訴し、その勝訴判決をもとにして裁判所に申し立てる方式の競売です。

 

しかし、裁判には1年以上かかることもあり、わざわざ裁判をして不動産を差し押さえるのは面倒で費用もかかります。裁判中に債務者が不動産を第三者に処分してしまうかもしれません。そのため、住宅ローンのような高額商品の場合には、担保権が設定されていることが通常です。担保権とは、債務の支払いが滞ったときに、裁判を起こさなくても担保として設定したものを売却し、自己の債務に優先的に充当できるという権利です。

担保権は質権、先取特権など何種類か存在しますが、不動産の場合には抵当権が利用されるのが通常です。

 

強制競売と担保不動産競売は事前に訴訟を提起する必要があるか否かで違いがありますが、いったん手続きが始まった後の流れは大きく変わりません。住宅ローンには抵当権が設定されていることがほとんどなので、本稿は担保不動産競売を念頭においております。

競売の一番のデメリットは、売却金額が相場よりも低いことです。
住宅ローンを滞納した場合には、住宅を失って終わり、ではありません。競売や、後に説明する任意売却をしたうえで、返しきれなかった住宅ローンについては借主が依然として返済義務を負います。

そのため、借主としてもできるだけ高値で住宅を処分する必要があります。しかし、競売では処分額が任意売却よりも低くなりがちです。

 

皆さんに想像していただきたいのですが、不動産を買う際に、裁判所を利用したいと考えるでしょうか。住宅ローンの滞納によって競売に回された不動産というだけで、マイナスイメージが生じると思います。何かトラブルのあった物件だから裁判所が関与したのではないか、まだ居住者がいるが怖い人が住んでいるのではないか、買受に面倒な手続きや書類が必要なのではないか、といったことを考えると、たとえ客観的に1,000万円の価値がついていても、その評価額で買い受けたいとは思わないはずです。

実際、一昔前までは法律の不備をついて「占有屋」と呼ばれる人物が競売物件に居座り、買受人に対して高額の立ち退き料を要求するケースが多発していました。現在は法改正によりこのような占有屋は少なくなりましたが、それでも普通の取引よりはトラブルに巻き込まれる可能性が高いといえます。

 

そのため、一般的に競売では市場価値の7割~8割程度の売却額となるケースが通常です。

 

また、競売では裁判所が手続きを主導するため買受人との交渉の余地がほとんどありません。後に説明する任意売却では住宅から退去する際の引越し費用を出してもらうなどの交渉ができますが、競売でこの引越し費用を出してもらうことはほぼ不可能です。

 

さらに、競売では入札者を募るためにBITというサイト(誰でもアクセスできます)や新聞、住宅情報誌に物件の情報が掲載されたり、裁判所関係者が自宅を訪ねることもあるので、周辺の人たちに競売の事実がバレてしまう可能性もあります。

不動産の査定イメージ

一方、任意売却とは、簡単に言うと裁判所を使わずに民間業者が間に入って通常の不動産取引と同じ流れで住宅を売却し、住宅ローンの返済に充てる手続きです。

任意売却のメリットは、競売よりも高額で住宅を処分できる可能性が高いことです。裁判所が関与せず通常の不動産取引と同じ手順で住宅を売却するため、正当な市場価値で不動産を処分することが期待できます。そのため、競売よりも住宅ローン残債務を減らせるケースが多くなっています。

買主と直接(あるいは任意売却を依頼した不動産会社を通じて)交渉することができるので、引越し費用の負担の有無や、住宅の明け渡し時期などの条件について柔軟な話し合いをすることも可能です。

 

また、あくまで通常の不動産取引なので、外見的には住宅の買い替えで家を売るようなケースと見分けがつきません。住宅ローンを滞納したという事実が周囲に知られる可能性も限りなく低いです。

任意売却は関係者の合意により進めていく手続きなので、住宅ローン債権者(抵当権者)が、任意売却に同意する必要がありますし、住宅をいくらで売りに出すかという点についても債権者と協議する必要があります。

 

もっとも、住宅ローン債権者としても住宅をできるだけ高値で売りたいと考えることが一般的なので、任意売却に反対されることは少ないでしょう。

住宅が競売にかけられる時点ですが、通常の住宅ローン契約では、約定どおりの支払いができないとき(=住宅ローンを1回でも滞納したとき)から抵当権を実行して競売手続きをスタートできると定められていることが多くなっています。しかし、いきなり抵当権を実行してくる債権者は稀です。

 

住宅ローンを滞納すると、まずは債権者の担当者から連絡があり、どのように住宅ローン滞納を解消するのか、打ち合わせを求められます。場合によっては住宅ローン返済プランのリスケジュールが提案されたり、弁護士に債務整理相談をするよう勧められるかもしれません。これらの連絡を何ヶ月も無視すると、そこで初めて抵当権が実行されることが多いようです。

 

とはいえ、1回でも住宅ローンを滞納すれば債権者としてはいつでも抵当権を実行できる状態になるため、住宅ローン滞納を放置しておくのは全く得策ではありません。

不動産相談

任意売却を始めるタイミングに、法律の定めはありません。すでに述べたとおり住宅ローンが滞ると債権者としてはいつでも抵当権を実行できるため、早めに住宅ローン債権者に任意売却の意思を伝えたほうがよいでしょう。

 

なお、競売手続きがスタートした後でも住宅ローン債権者は競売の申し立てを取り下げることができるため、債権者が納得すれば競売手続きスタート後も任意売却を行うことは可能です。ただし、開札期日(住宅を競売で買い受ける人が決まる日)以降は申立人の一存で取り下げることはできないため、遅くとも開札期日の前日までに任意売却を決める必要があります(実際には、この段階まで手続きが進行すると申立人=住宅ローン債権者が任意売却に応じてくれることは稀でしょう)。

不動産会社に必ず伝えておかなければならないことはありませんが、開札期日の前日までに任意売却を完了する必要があるため、競売がスタートしている場合には不動産会社と綿密に情報共有を図ったほうがよいでしょう。また、住宅ローン債権者の意向も重要となってくるため、これまでの交渉状況や、住宅ローン債権者の担当部署、連絡先などを伝えておきましょう。

任意売却を実施しても、通常の不動産取引と同じように、人気エリアではない、立地が不便、金額が高いなどの理由で買い手がつかないことはあります。この場合には、住宅ローン債権者と相談しながら、売り出し価格を下げつつ購入希望者が現れるのを待ちます。

 

しかし、住宅ローン債権者もいつまでも待ってくれるわけではないので、ある程度チャレンジしても売れない場合には、任意売却を打ち切り競売の申し立てがされ、以降は競売手続きが進行していくことになります。

任意売却で不動産を売却し、代金を住宅ローンに充当してもなお債務が残る場合には、住宅ローンの借主に返済義務が残ることになります。住宅ローン債権者が残債務の分割相談に乗ってくれることもあれば、あくまで一括返済を求められることもあります。仮に後者の場合には、弁護士などの専門家に相談して債務整理手続きを取ることになるでしょう。一般に、残債務が少額であれば分割払いで返していく任意整理、高額であれば自己破産手続きを検討することになります。

以上のように、住宅を競売で処分するか任意売却で処分するかについては大きな違いがあります。任意売却をしたほうが得られるメリットが大きいため、早めに不動産会社に相談するのがいいでしょう。 

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