長い人生、転勤や結婚、離婚による住み替えや相続などで、今購入して住んでいるマンションに住まない、あるいは住めなくなるという事態が生じることもあるでしょう。「マンションを持っているけれど、住んでいないし、これからどうしよう……?」

このような場合、貸す・売る・放置するなどの選択肢があります。マンションの状態や費用などを考えると、どれを選ぶかは非常に重要です。以下では、それぞれの選択肢の特徴と、特に貸したい場合のメリットやデメリット、手順、コストなどをご紹介します。

 

まずは、マンションに住まない場合に、どのような選択肢があるのかを見てみましょう。

  • 貸す
  • 売る
  • 放置(売りも貸しもしない)

この中でも、放置は基本的におすすめしません。マンションは誰も住んでいなくても自然と傷んでしまい、管理費がかかるということが理由です。

ここでは、部屋を貸すことに焦点を当ててご説明していきます。メリットとデメリットを比較して、貸すべきかどうかを判断してみましょう。

◆賃料を得られる

マンションを貸すことで、家賃収入を得ることができます。

特に、分譲マンションは賃貸マンションよりも建物や設備の品質が高い傾向にあるため、比較的高い家賃で貸せる場合があります。

 

◆節税効果がある

家賃収入は不動産所得として扱われるため、それに関わる出費は経費として計上できるようになります。
また、確定申告により、固定資産税などが経費になり、税金が考慮される場合もあります。税金や保険料、ローン、リフォーム費用などさまざまなものを控除することで、節税効果が得られます。

◆入居者が見つからない可能性がある

部屋を貸すのは何かと費用がかかるものです。管理費以外にも、不動産会社に入居者募集を依頼する場合には、広告費・仲介手数料を支払わなければなりません。

広告費や仲介手数料を払っても入居者が見つからないと、家賃収入を得られません。

◆入居者のトラブルに対応する必要がある

貸している部屋の設備に不具合が発生した場合や、周囲の家との音の問題など、何かトラブルがあった場合は、対応しなければなりません。管理会社に対応を依頼することもできますが、その分費用がかかります。

 

◆物件が貸す前よりも劣化してしまう可能性がある

借主が借りた部屋を大切に使ってくれるとは限りません。傷がついたり破損したりしてして、貸す前よりも劣化してしまう可能性があります。

 

◆住宅ローン減税(控除)が受けられない

住宅ローンには、一定の条件を満たすことで所得税を控除してもらえる制度があります。ただし、他人に貸してしまうとこの控除の対象外になります。

メリットとデメリットを比較して「それでもマンションを貸したい」と思ったら、次のような手順で行います。

マンションを貸す手順

1.不動産会社に依頼する
2.入居者を募集する
3.契約手続きをする
4.実際に管理していく

これらの手続きを始める前に、貸し出し方法と管理方法について考えておかなければなりません。

賃貸借契約:借りた人から家賃をもらう一般的な契約方法で、2年ごとに更新します。

 

サブリース(一括借り上げ)契約:不動産会社がマンションを借りて、マンションを探している人にまた貸しするものです。入居者が見つからなくても一定の家賃が支払われます。

 

定期借家契約:契約期間が満了した時点で、更新せずに終了できるものです。後でまた自分が住むときでも確実に契約を終了できるため、転勤などのケースで便利です。

 

管理委託:事務や清掃などの各業務を管理会社に委託するものです。貸主も負担なく貸すことができますが、費用がかかります。

 

自主管理:すべての業務を自分で行うものです。管理費用を抑えることはできますが、貸主に管理の負担がかかりますし、マンション運営のノウハウを必要とします。

マンションを貸すには費用がかかるとご説明しましたが、具体的には次のようなものが必要になってきます。

 

マンションを貸す前にかかる:クリーニング、リフォーム費用

不動産会社に依頼するときにかかる:仲介手数料、広告費

貸している間に継続してかかる:管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、所得税(利益が出た場合)

ここまで、所有マンションの扱いについてご紹介してきました。扱いに困っているからといって放置するのはおすすめできません。基本的には、まず貸す・売るのどちらかの選択を検討してみましょう。

 

どちらを選ぶかは、メリット・デメリットを比較してください。そのほか、現在の売却価格もしっかりと調べて、総合的に判断していきましょう。

売却価格を調べるには、売却査定を依頼するのが便利です。

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