査定とは不動産の適正価格を知る作業

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不動産を売却する際には、いくらで売れるのかを事前に知り適正価格をつける必要があります。

適正価格をつける時には、はじめに不動産会社が不動産の状態や周辺環境を確認します。そして、現在の市場の動きなどを考慮しながら、過去に取り扱った同様の物件を参考にするなどして適正と思われる価格を算出。それを踏まえ、最終的に売主が販売価格を決定します。

不動産の査定や広告資料作成に必要な書類

不動産会社に査定や売却広告資料の作成を依頼するためには、以下のような書類が必要です。

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・不動産の登記簿謄本
所有する不動産の権利情報や面積などが記載された重要書類で登記事項証明書とも呼ばれ、法務局で取得できます。詳細な情報がわかるため、より正確な査定が可能になります。

・売主が購入した時の契約書
売主がその不動産を購入した時に交わした売買契約書です。この契約書により当初からの物件状況などを確認します。

・重要事項説明書
購入時に、不動産会社から不動産に関する注意事項を記した重要事項説明書が交付されています。査定をする際の参考となります。

・測量図
土地の形状や面積などが記された書類です。土地の正確な面積や形状がわかるため、より査定がしやすくなります。

・建物に関する図面
平面図や取り付けられている設備仕様が記載された設計図書か、パンフレットの間取図が必要です。買主の募集図面を作成する基礎資料になります。

情報が多いほど査定額の精度は高くなり、魅力的でわかりやすい広告を作ることができます。

不動産売買契約の時に必要になる書類

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買主が見つかり売買契約を行う際には、以下の書類が必要です。
無事に契約完了するためには、双方にとってストレスのない手続きが不可欠となりますので、あらかじめ漏れなく書類を用意しておきましょう。

・身分証明書
運転免許証など本人の確認ができるもの

・登記済権利証・登記識別情報通知
売却する不動産が売主のものであることを示す書類です。不動産を購入した際に引き渡されている書類で、この書類を持って売主であるかどうかの最終確認を行います。

・固定資産税等納付通知書
売主に対して送付された固定資産税等納付通知書は、税額の確認や買主の税金負担を算出する際に必要です。毎年6月頃、不動産の所在地を管轄する市区町村や都(県)税事務所からから郵送されます。

・実印と印鑑証明書
売買契約書や登記申請書類には、すべて実印で押印し、印鑑証明書を添付します。印鑑証明書は登記を申請する際の必要書類にもなります。

・抵当権抹消書類
住宅ローンを組んだ銀行による抵当権解除証書や、法務局で手続きした抵当権抹消登記がこれにあたります。不動産を売買する際には、必ず抵当権を抹消した上で売却する必要があります。通常は、売買代金を一括返済費用に充てるため、売買決済日当日に金融機関の窓口で受け取ります。

・住民票または戸籍の附票
売主の現住所と不動産登記上の住所が異なる場合は、所有権移転登記をする前に住所変更登記が必要なため、その添付書類として準備する必要があります。

・境界確定測量図
土地を含む不動産を売却する場合、隣家との境界線を明確にしておく必要があるため、境界確定測量図が求められます。事前に土地家屋調査士に依頼して測量します。

・物件状況確認書
不動産の不具合についてあらかじめ買主が了承し、売主による隠れた瑕疵を回避するために、アスベスト使用有無調査や増改築履歴、耐震診断書類など、不動産の状況に関する確認書を提示する必要があります。書面は売主と不動産会社が作成しますので、内容だけ確認をします。

・通帳
売却金額の振込先として必要です。

いずれも、買主に対する情報提供やスムーズな手続き実現のための書類です。
買主の立場として何が知りたいかを考えると、書類用意の必要性やその役割が見えてくるのではないでしょうか。

気持ちの良い取引を実現するための注意点

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不動産を少しでも高く売るためには、売主の一方的な価格設定だけでは不親切です。
まずは市場における売却相場を知り、自分でも不動産売却に関する知識をつけながら、良い不動産会社と担当者を見つけることが大切です。

内覧を希望する見込み客からは、設備の清掃や継続利用の可否などについて質問や要望が出ることがあります。そうした際には、できるだけ柔軟に対応する姿勢を持つことが円滑な取引を可能にします。

適正価格の査定とスムーズな売買には、必要十分な書類をそろえることが肝心

査定時や売却時の売主の気持ちとしては、なるべく高く売れることを希望していますが、買主はできるだけ安く良い物件を購入できることを希望しています。

異なる双方の視点を合致させるためには、物件情報と適正な金額をしっかりと提示し、可能な範囲で交渉に応じることが大切です。
そのためには各種の書類を事前に準備し、できるだけスムーズな対応ができるよう整えておきましょう。

まとめ
・査定であらかじめ「相場」を把握し適正価格を設定できるようにする
・効果的な広告資料作成のために「必要書類」を漏れなく用意することが大切
・買い主の立場に立って情報提供する「意識」が売却の可能性を高める
売却査定を依頼する匿名査定を依頼する物件の参考価格を調べる(プライスマップ)物件の市場価値を見る(見える不動産価値)
※「見える不動産価値」の対応範囲は1都3県及び京阪神になります