建物の築年数が経っている

残念ながら日本では築年数が経つほど価値が下がる
残念ながら日本では築年数が経つほど価値が下がる

日本では原則的に、築年数が経つほど住宅の売却価格は下がっていきます。一般的に一戸建ては築20年ほどで建物の価値がゼロとみなされることが多く、ほぼ土地代だけの評価になります。マンションの場合も同様に、築年数が経つほど売却価格は下がっていき、築20年ほどで新築分譲時のほぼ半額となり、その後の価格の推移は緩やかになることが多いです。

出典: 築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2015年)公益財団法人 東日本不動産流通機構-2016(平成28)年3月

築年数の割に設備が傷んでいる

水回り設備の劣化はマイナス要因
水回り設備の劣化はマイナス要因

室内の使用状況が悪く、築年数の割に汚れていたり、そのせいで劣化が進んでいたりするとマイナス要因です。特にキッチンや浴室など水回りの設備の傷みや悪臭は購入意欲を大きく削ぐ要因になるほか、購入後のリフォーム費用の分を考慮して売却価格を下げざるを得ないケースもあります。

こだわりすぎた間取りや二世帯住宅

住宅にこだわりの強い人に多いケースが、注文住宅やマンションリノベーションによる個性的な間取りの家です。特殊な間取りの住宅は購入を希望する人が見つかりにくいため、マイナス要因になることがあります。一軒家の中にキッチンや浴室などの設備が2つずつある二世帯住宅も、住宅購入希望者が少なくなる間取りといえます。

土地の形状・方角

土地の形状・方角もポイント
土地の形状・方角もポイント

住宅で最も好まれやすい方角は南向き、次いで東向きです。また、敷地が2方向の道路に接している角地の一戸建てや、角部屋のマンションは人気が高いです。そのため、南東の角地(南東の角部屋)が最も高評価といえます。裏を返すと、角地ではない北向きの住宅はマイナス要因になる可能性があるでしょう。

セットバックが必要な物件・再建築不可物件(一戸建て)

建築基準法では幅4m以上の道路に2m以上接する「接道義務」があります。古い一戸建ての場合は、この条件を満たしていないケースがあり、接道が幅4mに満たない場合は、建て替えの際にセットバック(敷地の後退)を行わなければいけません。また、幅2m以下の細い路地で道路に接している旗竿地(はたざおち)は再建築不可物件と呼ばれ、既存の建物を解体すると新たに家を建築することができません。このような特殊な敷地はマイナス要因となり、近隣の相場よりも売却価格が安くなります。

最寄り駅からの距離が遠い

駅徒歩分数は?
駅徒歩分数は?

最寄り駅からの距離が遠いほど、売却価格にマイナスの影響を与えます。特に都市部ほど駅からの距離が重視される傾向があり、一般的には徒歩10分を超えるかどうかが目安です。もちろん人それぞれ歩く速さは違いますが、不動産業界では、道路距離80m=徒歩1分と表示するように定められています。つまり、最寄り駅と住宅の敷地の距離が800mを超えると、「駅から離れている」と判断されることがあります。

敷地内に車が停められない

一戸建ての敷地内に車を停めるスペースがない、マンションに駐車場がない、あっても空きがないのはマイナスポイントです。敷地内に車が停められないと、近隣に駐車場を見つけて別途契約しなければなりません。都市部や駅近郊など、車を持たずに生活している人が多い場所であれば、それほど問題になりませんが、日常生活に車が欠かせない土地では重要なポイントです。

近隣にゴミ屋敷や風俗店などがある

周辺環境もポイントのひとつ
周辺環境もポイントのひとつ

売却したい住宅自体に特に問題がなくても、近隣にいわゆる「ゴミ屋敷」や、今にも崩れそうなほど老朽化した空き家があると、放火などの犯罪の温床になりやすいため、マイナス要因といえるでしょう。近年増加している問題ですが、他人が対処することは難しいため、悩ましい要因のひとつです。
また、近隣に風俗店やパチンコ店、公営ギャンブルなど、住環境の品格を下げるような店舗・施設がある場合、住宅売却の際のマイナス要因となることがあります。葬儀場(火葬場)、ゴミ処理施設、下水処理場などは生活に欠かせない施設ではありますが、住宅の近隣には嫌悪される傾向が強いため、マイナス要因といえます。

敷地や室内で殺人事件や自殺があった

敷地や住宅内で殺人事件や自殺があった物件を、「心理的瑕疵(しんりてきかし)物件」といい、一般的には「事故物件」とも呼ばれます。このような物件は、嫌悪されることが多いため売却の際のマイナス要因です。なお、宅地建物取引業法により、事故物件を売買する場合は買い主に告知を行うように義務付けられています。事件があったことを隠して売却を行うと、告知義務違反として裁判に発展する可能性があるので、注意が必要です。

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