中古住宅が見直されている

中古住宅の購入者は増加中
中古住宅の購入者は増加中

中古住宅は築年数が浅いものでなければ、なかなか売れないという状況が長く続いていましたが、近年では築年数だけにこだわらず、家本来の性能を重視しようと消費者の意識に変化が見えてきています。

中古の一戸建てを購入して入居した世帯全体において、築38年以上の物件を購入した割合は1998年の3.7%から10年後の2008年には6.8%に増加。マンションの場合も同様に、1998年には築38年以上の物件を購入して入居した世帯の割合はわずか0.2%から、2008年には2.4%へと大幅に増加しました。

「1981年」が耐震基準の目安

耐震基準は1981年がひとつの目安
耐震基準は1981年がひとつの目安

住宅を建築する際は建築基準法によって定められた性能を満たす必要があり、なかでもよく知られているのが耐震基準です。

耐震基準はたびたび改正が重ねられてきましたが、特に大きな変更がされたのが1981年で、この年以降の基準は「新耐震基準」、1981年までの基準は「旧耐震基準」と呼ばれています。
旧耐震基準では震度5程度の揺れに耐える住宅の強度が求められていましたが、新耐震基準では、震度6~7の地震でも建物が倒壊しないように定められています。

近年、地震災害の多さから旧耐震基準の建物は敬遠される傾向があり、築40年ほどの家を売買する際には、1981年以前の建物かどうかが判断基準の目安のひとつになるでしょう。
1981年以前に建てられた住宅のすべてが耐震性能が低いというわけではないので、過去に耐震補強を行っていたり耐震診断を受けている場合には、性能を証明する書類を用意しておきましょう。

更地にすると固定資産税が最大6倍に

固定資産税が増えるかも
固定資産税が増えるかも

一般的に「古い一戸建ては解体して更地にしたほうが売れやすい」といいますが、慌てて家の解体をしないほうが良いこともあります。

思うように物件を売却できなかった場合、家があった時よりも高い税金を払わなければいけなくなる可能性があるからです。
土地を所有していると固定資産税を納めなければいけませんが、家が建っている場合には「住宅用地の特例」により税率の優遇が受けられます。
家を解体してしまうと特例の対象から外れるため、翌年以降に3~6倍ほどの固定資産税を払わなければいけません。正確には更地にすることで固定資産税が高くなるのではなく、本来の税率に戻るということです。

「土地」と「中古住宅」の両方で売り出そう

中古住宅+リノベーションの選択も増えています
中古住宅+リノベーションの選択も増えています

家の傷みが比較的少なく、そのまま中古住宅として売るか更地にして売るかを迷う場合には、不動産会社に相談して「中古住宅」と「古家付きの土地」の両方で売りに出してみましょう。
「中古住宅をリノベーションして住みたい人」と「新築の家を建てる土地を探している人」の両方に物件を見つけてもらう機会を増やします。

買い手が希望する場合には更地での引き渡しも可、と記載しておくと良いでしょう。解体費用が掛かる分実質値引きすることになるので、あらかじめ複数の解体会社に見積もりを取っておくと安心です。

リフォームよりも価格の値引きを

リフォームよりも価格の値引きを
リフォームよりも価格の値引きを

築40年の家は内装の痛みが目立つことも多いので、リフォームしたほうが売れやすくなると考える人も多いかもしれません。
リフォームで設備を一新した住宅のほうが売れやすい傾向はありますが、売却のためのリフォームは行わないほうが良いでしょう。リフォームにお金を掛けても、掛かった費用をそのまま物件価格に上乗せをして売却できるわけではないからです。

売り主によるリフォームを考えるのなら、その分の売却価格を安くしましょう。築40年のマンションや一戸建ての購入を検討する人は、住む前にリフォームやリノベーションを施そうと考えている人がほとんどです。築浅の物件よりも安く購入することで、差額をリフォーム代金に回そうと考えています。

また、お金を掛けなくても、臭いが気になる水回りなどを可能な限り清掃をしておくと内見の際の印象が良くなります。

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