土地売買契約の全体像について

まずは査定依頼から
まずは査定依頼から

まずは、土地を売買する際の具体的な流れについて見ていきましょう。

ステップ1:査定を依頼する
まずは土地をいくらで売却するのかを決めるために、不動産会社に査定を依頼します。この際、不動産会社の立ち会いのもと現地調査を行うとともに、固定資産税評価証明書の取得などを行います。

ステップ2:募集価格を決定する
不動産会社から提示された査定額を参考に、いくらで募集をするのかを決定します。不動産売買は指値を入れられる(買主から募集額に対して値下げ交渉が入る)ことも多いため、募集価格から多少値引きすることを想定した価格に設定すると良いでしょう。

ステップ3:媒介契約を結ぶ
不動産会社と媒介契約を結びます。これにより、不動産会社が正式に売買の募集を開始します。

ステップ4:買付申込
買主から買付が入ったら、条件等を調整します。価格交渉がなかったとしても、手付金の金額や契約日などについて不動産会社と話し合い決定します。

細かいお金の流れを確認
細かいお金の流れを確認

ステップ5:重要事項説明
不動産会社が買主に対して重要事項説明を行います。

ステップ6:売買契約を締結
売主、買主双方が土地売買契約書に署名捺印をします。なお、この際に買主から売主に対して手付金を交付します。

ステップ7:融資の承認
買主が融資を利用する場合は、この段階で融資の本審査の結果が出て金融機関との間で金銭消費貸借契約を結びます。

ステップ8:決済 引き渡し
手付金を差し引いた残代金を支払い決済します。それと同時に土地の所有権移転登記(抵当権がある場合は抵当権抹消登記も行う)を行い買主に土地を引き渡します。またこの際に仲介に入った不動産会社に対して、仲介手数料を支払います。

土地売買契約書で必ずチェックすべき「公簿」と「実測」の違いとは

土地を実際に実測して契約するのが実測売買
土地を実際に実測して契約するのが実測売買

通常、土地を売買する際には坪単価で価格を計算し売買契約書を締結します。そこでポイントとなるのが、この価格算定のもととなる坪数、つまりどの面積を基準にして計算するのかという点です。
普通に考えると、土地を売買する際には、その都度土地の面積を実測してそれに合わせて売買していると思われがちですが、実はそうでもありません。

このように土地を実際に実測して、その面積を基準にして売買契約書を作成する方式を「実測売買」と言います。
実測売買は確実な方法ではありますが、実際に実測を行うとなると専門家である土地家屋調査士に別途依頼が必要となり、その費用は売主が負担することとなります。そのため、一般的には土地売買にあたって実測は行わず、登記簿に記載されている面積を基準にして売買契約書を作成します。この方式を「公簿売買」と言います。
公簿売買は実測が不要なため、売主側の負担は少なくなりますが、反対に買主としては本当に公簿通りの広さなのかという点で疑問が残ります。

公簿売買によって土地の売買契約を締結すると、購入後に買主が実測して公簿面積と相違していたとしても、差額を請求することはできないため、公簿売買によって土地を売買する際にはこの点について十分注意しましょう。

売買契約書に貼る印紙の軽減措置について

印紙代もばかになりません
印紙代もばかになりません

土地の売買契約書は、課税対象文書の第1号の1文書(不動産の譲渡に関する契約書)に該当するため所定の収入印紙を貼って消印をしなければなりません。なお、記載金額が10万円を超える不動産売買契約書に関しては、2014年4月1日から2018年3月31日までに作成されるものであれば「軽減措置」の対象となります。

例えば1億円の土地の売買契約書に貼る印紙は、通常の場合6万円ですが、軽減措置により3万円になります。なお、印紙は作成する売買契約書の部数分が必要となりますので、売主、買主それぞれが原本を補完する場合は、それぞれに所定の印紙を貼って消印する必要があります。そのため、印紙税を節税するために、原本を1部だけ作成してあとはコピーで交付する場合もあります。

土地売買契約締結後も油断は禁物

権利書の紛失に注意
権利書の紛失に注意

売買契約を締結すると、つい油断してしまう方が多いのですが、決済引き渡しが終わるまで、まだまだ気が抜けません。
契約締結後のトラブルとしては、主に以下のようなケースがあります。

1:権利証を紛失してしまった
権利証を紛失してしまうと、所有権移転の際に「資格者代理人による本人確認情報の提供」という手続きを経なければなりません。通常は登記を担当する司法書士が売主の本人確認を行い、その情報を法務局に提供することで対応します。なお、権利証は紛失しても再発行ができないため、どうしても見つからない場合は早めに不動産会社に相談しましょう。

2:実印がなくなった
決済日当日は実印と印鑑証明書が必須となります。万が一実印を紛失された場合は、大至急代わりの印鑑を役所に持ち込んで印鑑登録を行って下さい。

土地の売買は、非常に高額な資産であるだけに、手続き上のミスは許されません。もちろん不動産会社はプロですが、思わぬ誤解からトラブルを発生させないためには、不動産会社任せにせず、当事者双方もこれら土地売買契約に関する基本的な知識を、事前に把握しておくことがとても大切です。

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