~ローン返済中にマイホームの売却は可能?~

マイホームを購入する際、おそらくほとんどの方が住宅ローンを組んでいると思います。住宅ローンは35年など長期間にわたるローンのため、完済するまでにかなりの期間を要します。

けれども、何らかの事情で引越しをしなければならなくなった場合、住宅ローンが残っていても売却をすることはできるのでしょうか。

まずは、ローン完済が必須条件

 

まず、ローン返済中の自宅が売却できるかどうかで言うと、答えはYESです。けれどもこれには条件がつきます。

 

例えば5,000万円で購入して、ローン残高がまだ3,000万円あるとします。この場合、家を売却するためには残りの3,000万円を一括返済して、銀行が設定している抵当権を抹消しなければなりません。

 

もちろん、この3,000万円は現金で別途準備する必要はなく、家を売ったお金を充当すれば大丈夫です。

 

ただし、不動産を売却するには、不動産会社に支払う仲介手数料や、抵当権の抹消費用など一定の費用がかかるため、それらも見越して3,000万円準備できる価格で売却する必要があります。

ローンが完済できる金額の値付けを

 

ローン返済中の自宅を売却し、新たにローンを組んで別の家を購入して住み替える場合は、おおむね次のような流れです。

 

ローン返済中の物件の売却をする際には、あらかじめ売れた場合にローンが完済できる金額でなければなりません。

 

そのため、まずは現在のローン残高を確認し、売れた場合にローンを一括返済できる金額をボーダーラインとして設定して募集価格を決定します。

 

売買を募集してもらう不動産会社と媒介契約を結びます。この際に、再度不動産会社と相談し、募集価格の調整を行います。

 

なお、売却後の実家に戻るなど、売却のみを行う場合については、できる限り早めに室内の荷物を引越し先に搬出し、部屋を空っぽのきれいな状態に戻しておくと、内見した際の印象が良くなり、早期に成約になることもあるようです。

 

自宅の売却の募集を開始したら、いつ売れてもいいように住み替え先の物件を探し始めましょう。また、できればこの際、気になる物件が出てきたらその物件を仲介している不動産会社を通して、仮で住宅ローンの事前審査を依頼すると良いでしょう。

 

なぜなら、今住宅ローンが組めているからといって、次も必ず銀行の審査が通るとは限らないからです。万が一今の自宅が売れて、新しい物件のローンが通らなければ大変なことになってしまいます。

 

特に、当初より収入が減ったり、勤務先が変わっている人などについては、必ず事前審査をかけておくようにしましょう。

 

売却か購入、どちらが先か?

 

さて、ここから先は大きく二手に分かれます。売買による住み替えは、売却と購入のタイミングを極力合わせることが理想ですが、そうは言ってもいつ売れるか分からないため、ぴったり合わせることはなかなかできません。

 

そこで通常は、売却か購入のどちらかを先行させて行うことになります。

 

◇売却先行型

 

売却先行型のケースの場合は、まず自宅の購入希望者を確保し、それから新居を探し契約するというパターンです。この場合、売れることが先に確定するため、その後の資金計画が立てやすくなります。

 

ただ、買主が決まったら、その後は速やかに引き渡しをしなければならないため、新居探しにかけられる時間は短くなります。そのため、納得のいく新居が見つからなければ、ひとまず賃貸に仮住まいすることも想定しておく必要があります。

 

◇購入先行型

 

まずは新居の部屋探しから重点的に行い、納得のいく新居が見つかった段階で売却の話を進めていく方法です。この場合、新居を探す時間をたっぷりかけたいのであれば、売却の募集は購入先が決まり次第スタートする、というケースもあります。

 

焦って新居を決める必要がなくなるというメリットがある一方で、購入先が決まってから自宅が万が一売れないと、住宅ローンを二重に負担することや新居のローン審査が通らないといった可能性も懸念されます。

 

そのため、購入先行型を希望する場合は、あらかじめ資金計画や銀行の融資の可能性などについて確認しておくようにしましょう。

登記に必要な書類が揃っていないと契約延期になるので注意

 

自宅の売却が決まって、いよいよ決済引き渡し日を迎えたとして、どのようにして処理が完了するのか簡単に解説します。

 

通常、決済当日は買主が融資を受ける銀行の支店にある個室スペースを借りて行います。出席者は、売主・買主・不動産会社・売主のローン銀行担当者・買主が利用するローン銀行担当者・司法書士です。

 

まず司法書士が登記申請書類の確認を行い、その後買主の融資担当者の指示で融資が実行され売主の口座に売買代金が振り込まれます。すると、その口座からローン残債が一括で自動引き落としされ、この瞬間住宅ローンが完済します。

 

そこで、売主のローン担当者から抵当権の抹消書類が司法書士に手渡され、司法書士はすべての書類を持って法務局へ直行し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を行って完了です。

 

決済日当日は、これらの登記に必要な書類がすべて揃っていないと、買主の融資が実行されず延期となってしまうため、当日の持ち物については事前に細かく不動産会社に確認しておくようにしましょう。

 

このように、売買の住み替えは賃貸で住み替えるよりも、さまざまな面で複雑なので、売却を依頼する不動産会社と事前に入念な打ち合わせをしておくことが大切です。

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