中古住宅の価格について

基本的に築年数が経つほど不動産の売却価格は下落していき、築20年ほどを超えると中古マンションの価格は新築時のほぼ半額に、中古の一戸建て住宅の場合にはほぼ土地だけの価格となり、それ以降の下落率はほぼ横ばいになります。

「古家付き土地」って何?

「古家付き土地」って何?
「古家付き土地」って何?

不動産売買のウェブサイトを見ると「古家付き土地」という物件が掲載されていることがあります。
一戸建て住宅の場合、築30年を経過した家は市場価値がゼロと見なされるため、家は主体ではなく、土地のおまけのような扱いになることも多いのです。
「更地にしたほうが売りやすい」と言われることもありますが、必ずしも急いで家を解体する必要はありません。
古家の市場価値がゼロといっても、家が本来持っている価値がなくなってしまったわけではありません。物件を購入する人が建て替えを行わずにそのまま暮らしたい、あるいはリノベーションを施して暮らしたいと考えていることもあります。

また、購入を検討する人から「解体費用分の値下げをして欲しい」と交渉されることもあります。解体した場合には費用がどれくらいにかかりそうか、あらかじめ複数の会社に見積もりを取っておくと良いでしょう。

築30年以上の物件が売れるポイント

土地の利便性の高さは重要なポイント
土地の利便性の高さは重要なポイント

築30年以上でも、条件によっては売れやすい物件もあります。いくつかのポイントを確認してみましょう。

●建物の立地が良い
築30年以上の不動産物件は、建物の価値はほとんど評価されないので、土地の利便性の高さが重要です。都市部では駅に近い便利な場所からマンションが建ち始めることが多いため、古いマンションほど好立地であることも少なくありません。

最寄り駅からの距離および駅から都市部へのアクセスの良さ、周辺にスーパーや郵便局・銀行などが充実していること、周囲の緑の多さや治安の良さなど、利便性が高く周辺環境の良い物件は、築年数が古くても人気があります。

新耐震基準同等であることもポイントのひとつ
新耐震基準同等であることもポイントのひとつ

●新耐震基準に沿った建物である
築30年以上の物件で問題になってくるのが耐震性です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物かどうかで評価が分かれます。
現在の耐震基準は1981年6月の建築基準法改正によって定められたものです。それ以前の耐震基準と区別するために新耐震基準と呼ばれており、震度6強以上の地震でも建物が倒壊しないように定められています。

そのため、1981年6月より前に建築確認を受けた建物は耐震面で不安があるとして敬遠されがちです。ただし、旧耐震基準で建築された場合でも、その後に耐震補強工事を行っている建物であれば、性能は新耐震基準と同等の場合もあります。

建ぺい率や容積率に余裕があることもポイント
建ぺい率や容積率に余裕があることもポイント

●マンションの建ぺい率や容積率に余裕がある
1960年代から70年代にかけて、団地と呼ばれる集合住宅が多く建設されました。低層で敷地にもゆとりがあり、近年の建物と比較して容積率や建ぺい率に余裕があることが多いです。容積率や建ぺい率とは、敷地内における建物の広さや大きさの割合の上限のことで、地域の都市計画などによって定められています。

老朽化した建物は、住んでいる人も高齢化していることが多いため、新たな建て替え費用を捻出するのはなかなか難しいもの。その点、容積率に余裕のあるマンションの場合では、古い住宅の建て替え分に加えて新規の分譲住宅を建設することが可能です。新規分譲によって建築費を捻出し、先に住んでいる人には負担金なしで新しい建物に住むことも可能です。

このような建て替えがあることを見越して、あえて古い物件を購入する人もいるのです。容積率に余裕があると同時に、なおかつ新たな分譲住宅の購入需要が見込める立地であることも重要です。

損しないために確認しておきたいポイント~中古物件における契約不適合責任~

中古物件における瑕疵担保責任とは?
中古物件における瑕疵担保責任とは?

「契約不適合責任」とは、不動産を売買したあとでも買い手が売り手に住宅の欠陥の責任を問うことができるというものです。
売買契約が済んだあとで、契約書に記載のなかった欠陥を見つけた場合、1年以内に売り手に通知すると、買い手の権利を行使して賠償請求などをすることができます。

ただ、築30年以上の建物の場合は住宅に何らかの傷みが生じている可能性が高いため「売主の契約不適合責任なし」という契約になることもあります。

責任を問える期間も売り手や契約内容により異なるので、どこまでが契約不適合責任の範囲となるのか、期間はいつまでなのかなど、契約内容をしっかりと確認しておきましょう。

リフォームはしなくてもいい

物件を売りやすくするためのリフォームを行う必要はありません。築30年以上の物件を購入する人の多くは「安い物件を買いたい」もしくは「好みの内装へリノベーションしたい」と考えています。
そのため、売り手側で高額なリフォームを行うよりは、その分を売却価格の値引きとして反映させたほうが、買い手の見つかりやすい条件となるでしょう。

家や土地の売却をお考えなら、LIFULL HOME'Sで査定依頼

関連記事

第1回:理想の物件探し - 中古マンションとリノベーションで理想の住まいを実現しよう!
中古+リノベという選択【STEP1 条件検討】
「団地」のメリット、デメリットとは?マンションとはどう違うのか?
【不動産プロが教えるマンション選び:インスペクション編】資産価値維持の秘訣とは?
【不動産プロが教えるマンション選び:ビンテージマンション編】古さを新しい価値へ

公開日: