必ず押さえておくべき、不動産の長期譲渡・短期譲渡とは?

不動産の譲渡所得の計算方法は?
不動産の譲渡所得の計算方法は?

不動産を譲渡すると、それによって売買代金を受け取るため、一定の利益が出ます。この利益のことを「譲渡所得」と言います。そして、譲渡所得には所得税がかかります。場合によっては、この所得税のことを譲渡税や譲渡所得税と表現したりします。不動産を譲渡した場合は、その譲渡者に対して譲渡所得に応じた譲渡所得税が課税されます。

不動産の譲渡所得は次のような計算式によって算出します。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額

そして、この計算式によって算出された譲渡所得に対して一定の税率を乗じて譲渡所得税を算出します。
ここでポイントとなるのが、譲渡者がその不動産を所有していた期間です。実は、譲渡所得税は対象となる不動産を所有していた期間によって、課税される税率が違ってきます。
簡単に言うと、所有期間が5年以下で譲渡した場合は「短期譲渡所得」となり、5年を超えている場合は「長期譲渡所得」となります。課税される税率は以下の通りです。

短期譲渡所得:所得税30%(住民税9%)
長期譲渡所得:所得税15%(住民税5%)

このように、譲渡所得税は所有期間が短い間に譲渡をすると、課税される税金が高くなる仕組みです。つまり、次から次へと土地転がしをしてその差額で儲けようとすると、高い税金が課税されます。そのため、不動産の譲渡を検討する際には、この短期譲渡と長期譲渡の境界線である5年を一つの目安とすると良いでしょう。

なお、所有期間は譲渡した年の1月1日現在を基準に考えますので、仮に3月に譲渡したとしても1月1日時点で5年を超えていなければ短期譲渡となりますので注意しましょう。

譲渡所得税は所有期間で税率が違います
譲渡所得税は所有期間で税率が違います

贈与によって取得した不動産の売却について

贈与税の計算式は?
贈与税の計算式は?

次に、贈与によって取得した不動産を売却する際にかかる税金について説明します。
贈与の場合は不動産の贈与を受けた段階で、受贈者に対して贈与税が課税されます。不動産という高額な資産をタダでもらうわけですから、一定の税金を納めなければなりません。贈与税の課税価格は、以下の計算式によって求めます。

贈与財産価額 - 110万円(基礎控除)=課税価格

これに、贈与額に応じた税率を乗じて控除額を引いた金額が贈与税です。

さらに、この贈与によって取得した不動産を売却する場合を考えてみます。
贈与によって取得した不動産も、先ほどの譲渡と同じように、売却によって発生した譲渡所得に応じて譲渡所得税が課税されます。
ここでポイントとなるのが、贈与によって取得した不動産の取得費や所有期間は何を基準に考えるのかという点です。

「タダでもらったのだから、取得費はゼロでは?」と思うかもしれませんが、この場合、取得費はゼロとはならず、前所有者の取得費を引き継ぐこととなります。
そのため、例えば子どもが父親から土地の贈与を受けていた場合、譲渡所得の計算上は父親がその土地を取得した時に支出した購入代金や仲介手数料などをもとに算出します。また、所有期間についても同様に引き継ぎます。
すなわち、父親がその土地を取得した日から、受贈者である子どもがその土地を譲渡した年の1月1日時点で5年を超えていれば長期譲渡所得となります。

贈与と譲渡は形式だけで判断されない点に注意

贈与と譲渡は形式だけで判断されません
贈与と譲渡は形式だけで判断されません

このように、贈与と譲渡では不動産を売却した際の課税関係が大きく異なります。そのため、贈与税の課税を回避するために、わざと著しく低い価格で譲渡したように見せかけようとする人がいます。
けれども、贈与と譲渡の課税関係は、無償か有償かだけで形式的に判断されるわけではありません。

例えば、時価1億円の土地を100万円で譲渡したような場合については、時価と対価の差額に相当する金額を譲渡者から贈与によって取得したとみなされます。すなわち、この場合であれば、形式的には100万円の譲渡ですが、9,900万円分の贈与とみなされて贈与税が課税されます。

著しく低い価額かどうかは、個別の事案ごとに判定されますので一概には言えませんが、明らかに低すぎる金額での譲渡は贈与とみなされますので十分注意しましょう。

贈与や譲渡によって取得した不動産を売却する際には、いつ、いくらで売却するのかによって、課税される税金が大きく変わってきます。特に長期譲渡と短期譲渡については、贈与、譲渡どちらも共通して影響が出てきますので、今後不動産の売却を検討する際には、この点について十分注意しましょう。

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