不動産を売るのに、なぜ税金がかかるの?

マイホームを売却する前に必ず知っておくべき「税金の仕組み」
マイホームを売却する前に
知っておくべき「税金の仕組み」

不動産などの財産を売却することを、法律の世界では「譲渡」といいます。例えば1,000円で仕入れたものを2,000円で譲渡、つまり売ったとすると1,000円の儲けが発生したことになります。この儲けのことを「譲渡益」といい、この譲渡益に対して「所得税」と「住民税」が課税されます。
これは不動産の売却の場合も同じです。
たとえ商売として不動産を売却しているわけでなくても、不動産売買によって儲けが発生すれば、確定申告をして税金を納めなければならないのです。

不動産売却時の「譲渡所得」の計算方法と注意点とは

不動産売却時の「譲渡所得」の計算方法と注意点
不動産売却時の「譲渡所得」
の計算方法と注意点

不動産の売却にあたって、所得税の課税対象となる価額を「譲渡所得」といいます。譲渡所得は次の方法によって計算します。

譲渡所得=譲渡価格−(取得費+譲渡費用)

「譲渡価格」とは、家を売った金額なので分かりやすいと思います。ただ、これに対し「取得費」はちょっと注意が必要です。

取得費を「不動産を買った金額」と思っている人もいますが、実はそうではなく、取得費は減価償却費を差し引いた後の金額のことをいいます。「減価償却費」とは、簡単にいうと「モノの劣化代」と考えると分かりやすくなります。要するに、自宅のうち「建物」にかかる部分については、時間の経過とともに価値が減少しているものとして考えるため、譲渡所得の計算の際には、実際に買った金額から減価償却費を差し引く必要があるのです。
ちなみに、自宅のうち「土地」の部分については「劣化」という概念がないため、減価償却はされません。

なお、「譲渡費用」とは不動産を譲渡するためにかかった費用のことで、不動産会社に支払った仲介手数料がこれに該当します。例えば、譲渡価格5,000万円、取得費2,000万円、譲渡費用150万円とすると、譲渡所得は次のようになります。

5,000万円−(2,000万円+150万円)=2,850万円
これが譲渡所得となります。

通常は、これに対して所得税や住民税が課税されるのですが、実はマイホームを売却した場合については、税金負担を軽減するための「特例」が設けられているのです。

マイホームの売却に適用できる「3,000万円の特別控除の特例」とは

「3,000万円特別控除の特例」で課税されないことも!
「3,000万円特別控除の特例」
で課税されないことも!

自宅の住み替えで不動産を売買する場合は、不動産投資家が利益目的で投資物件を売却する場合とは違い、譲渡所得から「3,000万円」を控除することができます。これを「3,000万円の特別控除の特例」といいます。
よって、先ほどの場合であれば、譲渡所得は2,850万円ですので、仮にこれがマイホームの売却だとすれば、2,850万円全額が控除となり所得税や住民税は課税されないのです。

不動産の所有期間によって変わる税率と、マイホームの「軽減税率の特例」とは

長く住んだ家の売却には税率の軽減があります
長く住んだ家の売却には税率の軽減があります

そもそも不動産を売却する際に課税される「所得税」と「住民税」は、その不動産を「所有していた期間」によって、税率が変わってきます。

長期譲渡所得(所有期間が5年を超える場合):所得税15% 住民税5%
短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合):所得税30% 住民税9%


なお、所有期間は不動産を売った年の1月1日時点を基準に考えます。

このように、短期間で不動産を売却すると、より高い税金が課税されることが分かるかと思います。ですので、所有期間が4年などの方は、あと1年待ってから売却するなど調整すると良いでしょう。

また、ここにもマイホームの売却ならではの特例措置があります。それは「軽減税率の特例」です。
所有期間が10年を越えているマイホームを売却した場合に、所得税と住民税の税率が次のように軽減されます。

譲渡所得が6,000万円までの部分:所得税10% 住民税4%
譲渡所得が6,000万円を超える部分:所得税15% 住民税5%


このように、長く住んでいたマイホームを売却すると、税率まで軽減してもらえるのです。

不動産売却時の税金を確認するフローチャート

ステップ1:譲渡する不動産が「マイホーム」である
ステップ2:「譲渡所得」を計算する
ステップ3:「3,000万円特別控除の特例」を適用する


譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金は課税されないためここで終了です。3,000万円を超える場合は次に進みます。

ステップ4:不動産の「所有期間」を確認する
5年以下なら「短期譲渡所得」、5年超10年以下なら「長期譲渡所得」、10年を超えていれば「軽減税率の特例」の税率によって所得税と住民税を計算します。

もしもマイホームを売って「損失」が出たらどうなるの?

不景気等で、購入価格より売却価格が値下がりすることも
不景気等で、購入価格より
売却価格が値下がりすることも

ここまではマイホームを売って「譲渡所得」が発生することを前提に考えてきましたが、必ずしも譲渡所得が発生するとは限りません。例えば不景気などが原因で、購入した価格よりも大幅に売却価格が値下がりしてしまうこともあります。そうなると譲渡所得どころか「譲渡損失」が生じることになります。

万が一マイホームの売却によって「譲渡損失」、つまり「赤字」が生じた場合は、その分をその年の「給与所得」や「事業所得」など、他の所得から差し引くことができるのです。これを「損益通算」といいます。

さらに、損失があまりにも大きくて所得から控除してもなお損失が残る場合は、「譲渡の年の翌年以後3年内」であれば、この赤字分を繰り越すことができるのです。これを「繰越控除」といいます。
譲渡損失が発生している人にとっては非常に有り難い制度ですが、これを利用するためには、「所有期間が5年を超えている」などの一定の要件を満たす必要がありますので、予め確認しておきましょう。

マイホームは「いつ」「いくら」で売るのかがポイント!

このようにマイホームの売却にあたっては、その「所有期間」が発生する税金に大きく影響してきます。そのため、売却する際には予め自分自身が1月1日の段階で所有期間が何年目なのかを確認したうえで、売却するタイミングや価額を検討すると良いでしょう。

家や土地の売却をお考えなら、LIFULL HOME'Sで査定依頼

独自の掲載基準で安心の不動産会社に査定依頼できますLIFULL HOME'Sの不動産売却査定は、地域密着の不動産会社から大手まで
充実の会社情報を比べ、連絡が欲しい複数の会社に一括で査定依頼できます。
依頼後、即日~3日以内に不動産会社から連絡がきます。
査定依頼へ進む

関連記事

住まいを売却した時に受けられる特別控除
買い換えの場合の税制上の特典
住宅ローンでも優遇される!長期優良住宅とは?
住宅購入で消費税増税時に知っておきたいこと!
住宅ローン残債が残っている住まい。売って住み替えるまでの段取りとは?~売却体験談