不動産売却の媒介契約には3種類ある

3種類の契約の違いを十分に理解して選びましょう
3種類の契約の違いを
十分に理解して選びましょう

媒介契約の種類には、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3つがあります。

基本的には媒介契約は3つとも不動産取引によるトラブルを防ぎ取引が安全で円滑に行われることを目的としたもので、「宅地建物取引業法」で定められたものです。媒介契約にあたっては、売主と不動産会社の間で契約形態や仲介手数料などを取り決め、書面で締結することが義務付けられています。

この3つの契約、何が違うかというと種類によって他の不動産会社への仲介依頼や、売主が自分で見つけた買主と直接売買契約をする「自己発見取引」ができるかといった点などが異なります。
媒介契約を結ぶことで、売主側にも契約を守る義務が発生しますので、取引の制約の違いなどを十分に理解したうえで、どの媒介契約を選ぶか決めましょう。

それでは、媒介契約の種類にはどのような違いがあるのでしょうか?その媒介契約の特徴とそれぞれのメリットとデメリットを見ていきましょう。

媒介契約の違い~「専属専任媒介契約」

媒介契約の種類にはどのような違いがあるのでしょうか?
媒介契約の種類には
どのような違いがあるのでしょうか?

「専属専任媒介契約」
売主が1つの不動産会社とだけ媒介契約を結ぶもの。自己発見取引もできず、必ず契約した不動産会社を通すことになります。不動産会社側は、他の不動産会社へ不動産流通情報を提供する不動産流通機構(以下、REINS(レインズ))へ5日以内に登録し、1週間に1回業務処理状況を報告する義務があります。

この契約は自社以外での契約となる可能性がないため、不動産会社に販売活動に力を入れてもらいやすいことがメリットです。しかし、売主が自ら買主を見つけた場合でも不動産会社を通しての取引となりますので、売主に仲介手数料を支払う必要があるというデメリットが生じます。そのため、一般的に「専属専任媒介契約」よりも、「専任媒介契約」が選択されることが多いようです。窓口が1つとなり、業務処理報告の義務もあるため、情報が集まりやすくなることはメリットです。
また専任媒介契約と共通して言えることですが、REINSへの登録が義務付けられているものの、不動産会社が買主側からの仲介手数料も得るために所謂「囲いこみ」にあうリスクがあります。

媒介契約の違い~「専任媒介契約」

不動産を売却するとき媒介契約はどれを選ぶ?
不動産を売却するとき媒介契約はどれを選ぶ?

「専任媒介契約」
1つの不動産会社とのみ媒介契約を行い、他の不動産会社への仲介依頼はできない契約です。ただし、専属専任媒介契約と違って自己発見取引は可能です。不動産会社はREINSへ7日以内に登録の義務があり、2週間に1回業務処理状況の報告が義務付けられています。

窓口が1つとなり、業務処理報告の義務もあるため、情報が集まりやすくなることはメリットです。複数窓口があるとその不動産会社の営業マンとの関係や情報管理でややこしいですよね。自分で売り主が見つけられそうな場合には専属専任媒介よりもこちらの契約のほうがいいかもしれません。また、「専属専任媒介契約」と同じくこちらもREINSへの登録が義務付けられているものの、不動産会社が買主側からの仲介手数料も得るために、物件の「囲いこみ」にあうリスクがあります。

媒介契約の違い~「一般媒介契約」

不動産売却時の「譲渡所得」の計算方法と注意点
不動産売却時の「譲渡所得」
の計算方法と注意点

「一般媒介契約」
一方、上記と異なり複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるのは「一般媒介契約」です。
自己発見取引に関する制約もありません。ただし、「一般媒介契約」には明示型と非明示型があり、明示型の場合には、売主は他の不動産会社との媒介契約状況についてしてREINSへの報告の義務があります。不動産会社はREINSへの登録は任意となり、業務処理状況の報告は義務付けられていません。

「一般媒介契約」は多くの不動産会社へ依頼できることはメリットですが、不動産会社は必ず利益を得られるか不確定であるため、販売活動に力を入れないことが懸念されます。業務処理報告の義務がないため、販売活動の状況も把握しづらいというのが現状です。

一般売却以外の選択肢も

不動産の売却には、一般的に媒介契約を結んで売り出す方法以外にも実は特殊な売却方法があります。「任意売却」、「リバースモゲージ」、「競売」によるものです。今回、深くはふれませんがそうした売却方法もあるということを知っておいたほうがいいでしょう。

不利な条件での売却となる「競売」。それを避けるためにとられる方法が「任意売却」です。
住宅ローンなどの担保となっている不動産は、通常は売却価格がローン残高を下回る場合には売却することができません。しかし、住宅ローンの滞納が続いている状況では、債権者の同意が得られれば、「任意売却」という形で売却することが可能です。ここでいう債権者はほとんどの人が住宅ローンを貸している銀行のことです。債権者を納得させて売却する方法のため、通常の売却と違ってほとんど手元に残りません。また市場価格よりも安く売却されます。売却後は引越し費用ぐらいの金額が手元に残るぐらいのイメージでいたほうがよいでしょう。

老後の生活資金が不安な場合で、しかしそのままその家を売却したくなく住み続けたい。そうした要望にあったのが「リバースモゲージ」の方法です。自宅を担保として生活資金を借入。返済は物件所有者の死後に売却によって一括返済するという方法です。ただし、注意したいのが地価の下落によって担保価値が下がってしまうと、借入額によっては自宅を売却しても借金が残ってしまうケースがあることです。

最後に「競売」。住宅ローンなど借入金の返済が滞ると、担保となっている不動産が差し押さえられ、裁判所の決定によって入札により売却されるものです。売却というよりも強制的な処置になるために、なるべく競売は避けたいところ。早めに一般的な売却や任意売却などの選択をしたほうがいいでしょう。

一般の売却に話は戻りますが、媒介契約は物件の立地や特性から選択するといいでしょう。

「駅に近い」、「人気のエリアにある」など立地条件や希少性などから、売れ筋の物件と見込まれる場合には「一般媒介契約」でも不動産会社の販売活動に熱が入っていなくても自然と目につくためこの契約方法がいいかもしれせん。それ以外の物件では、不動産会社の販売PRが左右することもあり、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」が向いていると言えるでしょう。

しかし媒介契約だけでなく不動産会社の得意・不得意や、担当営業マンのスキルも「売却」には大いに関係してきます。媒介契約とあわせて上記についても、あなたにあった会社や人を見つけることが“良い売却”につながることでしょう。

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(2016/05/27)