オーナーチェンジとは?

オーナーチェンジとは、現に居住している賃借人をそのままにして不動産物件を売買することをいいます。賃貸借契約を継続した状態で、所有者(オーナー)だけが代わるために「オーナーチェンジ」と呼ばれるのです。分譲マンションの1室の場合、賃貸マンションやアパートの1棟丸ごとの場合、一戸建て住宅の場合、店舗や事務所の場合などがあります。また、賃貸マンションやアパートで複数の部屋があるとき、そのうち1室でも入居者がいればオーナーチェンジとなります。逆にまったく賃借人がいない空室の状態であれば、賃貸物件のオーナーが代わるとはいえ「オーナーチェンジ」とはいいません。オーナーチェンジによって、賃借人からの賃料を受け取る権利を得ますが、それと同時に賃借人が退出する際の敷金返還義務も引き継ぎます。なお、オーナーチェンジも投資用の不動産購入であることに違いはなく、購入に際して通常の住宅ローンは使えません。購入資金を借りる必要があるときは、アパートローンなど金利がやや高いものを利用することになります。

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オーナーチェンジ

オーナーチェンジ物件を売買する際のメリットとデメリット

空室の賃貸物件を購入したときには、新たに賃借人を募集し、入居するまでは賃料収入を得られないほか、実際にいくらで貸せるのかが確定できない面もあります。中古物件なら事前にリフォームが必要となる場合も多いでしょう。しかし、オーナーチェンジ物件であれば購入して所有権を得た日からの賃料が自分のものになるのです。賃料の額が明確になっているため、利回り計算など投資計画が立てやすいメリットもあるでしょう。また、分譲マンションを賃貸目的で購入する場合には、一般的に空室よりも賃貸中のほうが売買価格は安く設定されます。入居者の居住する権利(賃借権)によって、自己使用の制限を受けるためです。それを売却する売主の立場からみれば、一般市場での売却でも業者による買取でも、空室の場合に比べて安くなってしまうことがデメリットでしょう。

オーナーチェンジ物件の売買にあたっては、原則として賃借人が居住している室内を見ることができません。賃貸借契約の内容と外観を確認しただけで数千万円の買い物をすることになり、内部の状態がどんなに悪くなっていても、賃借人が退出するまで判明しないのです。そのようなリスクが伴うことが最大のデメリットでしょう。室内の附属設備の種類など、書面で分かるものについては購入前にしっかりと確認しておくべきです。

また、オーナーチェンジ物件とはいえ、当然ながらいつまでも家賃収入が保証されているわけではありません。購入した翌日に賃借人から退出の申し出が届くこともあり得る話です。売買をしてから新たに生じた事態について、売主の責任を問うことはできず、空室リスクは常に考えておかなければなりません。さらに、前のオーナーが「なぜ手放すのか」についても注意を払うことが必要です。

オーナーチェンジ物件を売買する際の賃借人対応

オーナーチェンジによって所有者が代わったとき、一般的に賃借人への通知は事後で足ります。売主と買主の連名で「家主が変更になった旨、新たな家賃振込先、新たな連絡先」などを知らせます。敷金承継をしたこと、次回の更新までにおける賃貸借契約書の取り扱いをどうするのかなどについても明確にしておくとベターです。なお、契約期間中の賃貸借契約書を差し替えるかどうかはケースバイケースです。これらの書類については、物件の引き渡し手続きと併せ、仲介会社が用意してくれることが多いでしょう。ただし、家賃収納業務を管理会社が代行している場合、あるいは家賃保証システムで管理会社などによる借り上げ契約となっている場合において、管理会社などとの契約をそのまま引き継ぐのであれば、賃借人への通知すら必要のないケースもあります。

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