高層階の固定資産税を増税、低層階は減税に!?

タワーマンションの高層階住戸に対する課税強化の検討が進められているタワーマンションの高層階住戸に対する課税強化の検討が進められている

タワーマンション高層階の住戸に対する課税強化が検討されているようだ。

現在は所在階に関係なく、専有面積が同じ広さなら固定資産税や都市計画税も同じ金額となっている。これを見直して、高層階ほど課税を強化する一方で低層階は減額し、1棟全体の総額は変わらないようにするという。

菅義偉内閣官房長官が、2016年10月24日午前の会見で記者からの質問に対し、次のように述べている。

「高層階と中層階、低層階で販売価格が大きく異なる高層マンションについては、(税負担が)不公平であるという指摘がかねてよりなされているところであります。このために課税適正化の観点から実際の取引価格を踏まえた固定資産税の金額の案分方法を検討しているところです。今後の税制改正のなかで検討を行っていくと考えています」

公表されている記者会見では改定のスケジュールについて触れられていなかったが、その後の報道によれば2017年度税制改正の作業のなかで建物評価方法の見直しを進め、早ければ2018年1月から導入されるようだ。

相続税の課税強化はすでに始まっている

タワーマンションの高層階が相続税対策を目的として購入されることも多いタワーマンションの高層階が相続税対策を目的として購入されることも多い

タワーマンションの高層階などに対する課税強化としては、国税庁が2015年11月に「個別に評価することで相続税の課税適正化を図る」方針を明らかにしている。建物について一般的な固定資産税評価額にもとづく財産評価ではなく、市場価格をもとに評価しようとするものだ。さらに、総務省と国税庁が「高層階の評価額そのものの引上げにより節税効果を薄める」ことの検討に入ったと報じられたのが2016年1月のことである。

今回、明らかにされた固定資産税に関する政府方針も、一連の動きとしてとらえることができる。国税庁が実施したサンプル調査で、タワーマンションの市場価格と評価額の乖離は平均で3.04倍にのぼったことが示されたが、高層階ならこれが5倍を超えることもあるだろう。

そのため、タワーマンションの高層階が相続税対策を目的として購入されることも多い。2015年1月に基礎控除額の大幅な縮小などを伴う改正相続税法が施行されたこともあり、相続税対策として「タワマン節税」も話題になった。国の立場からは「不公平感の是正」も強調しているようだが、税収を増やしたい国にとって、富裕層の多い「タワマン所有者」は格好のターゲットなのかもしれない。

タワーマンションにおける評価の現状はどうなっているのか

今回の課税強化の流れを理解するためには、現状の評価方法がどうなっているのかを知っておくことが欠かせないだろう。実際の評価額を提示することは難しいが、東京都区部の湾岸エリアに実在するタワーマンションを参考に、評価額の「目安」を試算してみた。

ただし、計算しやすいようにそれぞれの数字はキリのよいものに置き換えたほか、推測の部分も含まれるため、荒削りな試算であることは容赦願いたい。また、現実の物件の専有面積は50平方メートル台から110平方メートル台までさまざまなタイプがあるが、ここでは比較しやすいようにすべて75平方メートルに統一し、分譲価格も調整している。

□ 敷地面積 10,000平方メートル
□ 総 戸 数 800戸
□ 専有面積 75平方メートル
□ 分譲価格 5,200万円(低層階)~9,900万円(高層階)  

この場合、各戸の土地持分は12.5平方メートルである。準工業地域のため地価は少し安めで、土地の相続税路線価は1平方メートルあたり66万円(補正後の価格:2016年)となっている。したがって、1戸あたり825万円だ。ちなみに、当該地の固定資産税路線価(2015基準年度)はそれよりも2割ほど低い価格が設定されている。

一方で、建物の評価額は共用部分によって左右される部分も大きいが、おそらく1,500万円以下、高くても1,600万円以内には収まるだろう。ここでは仮に1,600万円としておくが、建物の評価額は年々減価していくことに留意しておきたい。なお、建物の場合はこれが固定資産税の算定基準になるのと同時に、相続税の評価額にもなる。

□ 土地評価額  825万円(相続税)
□ 建物評価額 1,600万円(相続税、固定資産税)
□ 合   計 2,425万円(相続税)

したがって、高層階の価格の高い部屋を9,900万円で買ったとき、相続の際には2,425万円(経年によってさらに低下)で評価される。また、それを賃貸している場合や「小規模宅地等の特例」の要件を満たす場合は、さらなる評価の減額もあり、評価額が1千万円台になることもある。そして安い評価額で相続した部屋を中古マンションとして売却するとき、価格相場が下がっていなければ1億円近い売却代金を手にすることができるのだ。

相続税および固定資産税における評価額が、高層階の高額な部屋でも低層階の比較的安い部屋でも同じだったのがこれまでの仕組みであり、これを変えようとするのが現在の方針である。

課税強化の影響は限定的?

タワーマンションが富裕層の節税対策に使われていることについて、まず切り込んだのが2015年11月に出された国税庁の方針(全国の国税局への指示)である。相続税の評価にあたって著しく不当な場合には「市場価格」で評価することを求めたものだ。

実際にどのような場合が不当なのかは明らかにされていないが、相続直前のタワーマンション購入や、相続してからすぐに売却することは「行き過ぎた節税」として否認されるケースがあるだろう。だが、長期保有後に相続が発生した場合、あるいは相続後に家族が引き続き住んだり賃貸し続けたりする場合は問題ないと考えられる。

そして、今回の固定資産税評価方法の見直し方針だ。具体的な内容はまだ分からないが、高層階の建物評価額を10%上げて低層階の建物評価額を10%下げる、あるいは20%の幅で調整するなどの案があるようだ。土地については見直しされない見込みである。

しかし、上記の例で考えれば建物評価額の10%は160万円、20%は320万円だ。都心で100平方メートルを超える2億円の部屋を想定しても、建物の評価額アップは500万円以内に収まることが多いだろう。たとえ建物の評価額が500万円上がったとしても、それによる固定資産税および都市計画税の増額分は年間で9万円に満たない水準だ。

実需購入層には厳しいかもしれないが、タワーマンションを節税目的、相続対策で購入するような富裕層からみれば、何ら影響はないのかもしれない。相続税についても「行き過ぎた節税」とみなされるような購入や売却をしないかぎり、引き続き節税効果は大きいだろう。

タワーマンションをめぐる環境が変わりつつある

タワーマンションにおける建物評価方法の見直しによる影響は限定的だと考えられるが、留意しておきたいのは今回の見直しが順調にいった場合、対象となるのは「2018年以降に引渡される新築タワーマンション(20階建て以上)」の見込みということだ。既存のタワーマンションに適用されるわけではない。

したがって、以後は一律の評価基準によるマンションと、評価額が調整されたマンションが混在することになる。評価額調整マンションが中古住宅市場に出回る頃には、事前に評価額の開示または評価方法が違うことを明示しなければ混乱が生じる場合もあるだろう。

また、タワーマンションの低層階は固定資産税評価額が安くなることで、他の20階建て未満のマンションより有利になるケースもありそうだ。もともとの分譲価格が相対的に安いために値崩れもしにくく、マンション全体のサービスは同じように利用することができる。眺望などにこだわらなければ低層階のほうが住みやすい場合も多い。

その一方で、税金以外の面における動きにも注意しておきたい。2016年3月に国土交通省が改正した「標準管理規約」では、「住戸の価値割合に連動した議決権や管理費負担割合の設定を可能にすること」が明記されているのだ。

これまでは階数に関係なく専有面積に応じた管理費や修繕積立金の設定だったが、今後は高層階の負担を多く、低層階の負担を少なくするマンションも増えてくるだろう。それと同時に、高層階の議決権割合が増え、高層階住民の発言力が増すことになる。既存マンションの管理規約をそのような内容に変えることは難しいが、これから分譲されるマンションでこの規定を取り入れるケースは考えられる。

いずれにしても、タワーマンションをめぐる環境が、この数年で大きく変わりつつあることは理解しておきたい。

タワーマンションが節税対策として使われやすい傾向はまだしばらく続きそうだタワーマンションが節税対策として使われやすい傾向はまだしばらく続きそうだ

2016年 12月05日 11時07分