建替えできない家とは？

 

たとえ今は家が立っていたとしても、いったん更地にしてしまうと、新しく家を建替えられない土地が存在します。

 

「実家を建替えたい」「古家付きの家を購入して建替えたい」という場合には、まずは建替えができる土地かどうか確認する必要があります。

建替えできない家は、「再建築不可物件」

 

建替えができない家は、再建築不可物件と呼ばれています。

 

再建築不可物件の多くが、建築基準法が制定された1950年より前に建てられた住宅で、建築基準法の条件を満たせず、建替えが認められないケースがあります。

 

再建築不可物件は、固定資産税が低く設定されており、安く購入できるといったメリットがあります。

 

しかし、一方で建替えが認められず、一般的に住宅ローンも認められないため、購入する際は慎重に検討する必要があるでしょう。

再建築不可物件の主な特徴

 

再建築不可物件の多くが、建築基準法第43条の、「接道義務」を果たしていないといわれています。

 

接道義務とは、「都市計画区域内もしくは準都市計画区域内で家を建てる場合、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というものです。

 

また、建築基準法上の道路に接していない土地でも、再建築は認められません。

建替えできない家はどうすれば建替えできるようになる？

 

建替えできない理由が接道義務を果たしていないなどの理由であれば、条件を満たせるように対処することで再建築が認められる可能性があります。

 

ここでは、建替えを可能にする3つの方法を紹介します。

セットバックをする

 

建築基準法上の道路と接道しているものの、道路の幅員が4m未満という場合には、セットバックをすることで問題を解消できます。セットバックとは、敷地の一部を後退させて、道幅を確保する工事のことです。

 

セットバックによって、敷地の面積は少し狭くなりますが、セットバックした土地は一定の要件を満たすと非課税となるため、節税効果もあります。

 

セットバックの工事には土地の測量費用や道路整備費などがかかりますが、建築基準法をクリアできるのであれば、検討してみるのもいいでしょう。

土地の一部を購入もしくは借りる

 

セットバックのほかにも、接道条件をクリアするために、隣接している土地の一部を購入したり、借りたりするといった方法があります。接道部分の幅が足りないという場合には、有効な方法です。

 

ただし、土地を購入もしくは借りるためには、土地の所有者の同意・許可が必要になり、個人で交渉する場合には、書面による同意書を作成する必要があります。

 

トラブルを回避したい場合には、不動産会社などの専門家に相談しながら方法を検討するのがいいでしょう。

但し書き道路許可を申請する

 

再建築不可物件でも、建築基準法第43条の但し書き要件を満たせば、建築が例外的に認められる可能性があります。

 

主な但し書きの許可の要件は、下記のとおりです。

但し書き道路として許可されるかどうかは、周辺環境や権利関係によって異なります。また、自治体によって判断が異なるため、あくまでも例外的な規定であることを覚えておきましょう。

建替えできない家の活用方法は？

 

仮に、建替えが認められなくても、住宅や土地を有効活用する方法があります。ここでは、3つの活用方法を紹介します。

建替えでなくてリフォームをする

 

再建築不可物件は、建替えはできなくても、リフォーム工事をすることは可能です。ただし、リフォームできる範囲が決まっているため、あらかじめ専門家に工事内容を確認することが大切です。

 

再建築不可物件の主なリフォーム工事は、水回りの入れ替えや壁・床の張り替え、10平米以内の増築などです。基本的には、建築確認申請が不要な工事のみに限定されますが、住みやすく改善することは可能です。

更地や駐輪場などにする

 

そのまま住み続けるのが難しい場合は、住宅を解体して更地にするのもひとつの方法です。

 

敷地周辺に幅のある道路がない場合、駐車場にすることは難しいですが、駐輪場やバイク置き場などにしたり、庭園にしたりすることは可能です。

 

駅が近い場所や、近隣に商業施設などがある場合には、駐輪場やバイク置き場でもある程度の収益が見込めるかもしれません。

専門業者に売却する

 

建替えができず、活用することも考えていない場合は、近隣の敷地の所有者に売却するか、もしくは再建築不可物件専門の会社に売却するのも選択肢のひとつです。

 

買い取り価格や契約条件などについては、相場をあらかじめ調べたり、不明な点は専門家に相談したりしながら見極めることが重要です。

 

リフォームVS建て替え講座 無料で住まいの窓口に相談する 売却を相談する不動産会社を探す

建替えできない家を活用する場合は固定資産税に注意

 

建替えができない再建築不可物件は、建物や土地の評価額が低く、固定資産税が通常の物件よりも安くなります。

 

維持費の負担が軽い点はメリットですが、建物を取り壊してしまうと、固定資産税は大幅に増加します。

 

土地の固定資産税は、住宅が建てられている状態であれば軽減措置の対象になります。

 

しかし、土地を更地にした状態で所有し続けたり、建替えをしないまま特定空き家に指定されたりすると、軽減措置が適用されないまま高い固定資産税を払い続けることになります。

 

再建築不可物件をどうするかは、固定資産税評価額も考慮したうえで検討するようにしましょう。

記事のおさらい

建替えできない家があるって本当？

 

接道義務の条件を満たさない再建築不可物件は、建替えをすることができません。

再建築不可物件でも建築を可能にする方法は？

 

再建築不可物件でも、セットバックや隣接地の購入などにより、建築が認められるケースがあります。

建替えできない家はどうする？

 

建替えが認められなくても、リフォームをして住み続けたり、駐輪場や更地にするといった方法があります。

建替えできない家の固定資産税は？

 

再建築不可物件は固定資産税が安い傾向がありますが、解体して更地にすると、固定資産税が大幅に上がる可能性があります。

 

注文住宅カタログを探す リフォームVS建て替え講座 無料で住まいの窓口に相談する