家を建替える際に注意したいのが、敷地に接している道路幅です。建築基準法により、道路幅が条件を満たしていない場合には建替えが不可となるケースがあります。今回は、建替え時にチェックしたい道路幅の条件や道路幅が条件を満たしていない場合の対処法について紹介します。

建替えで注意したい道路幅

家を建替える際に注意したいのが、建築基準法によって定められているさまざまな制約です。すでに家が立っているからといって、新しく家を建替えられるとは限りません。

 

特に建替えの際に注意したいのが、建築基準法第42条・第43条の「接道義務」です。接道義務によって、家を建てる土地に接している道路の幅や、接している部分の長さなどが定められています。

幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していない土地は建替え不可

建築基準法第42条・第43条の接道義務とは、交通上、安全上、防火上又は衛生上必要なために設けられた規定で、「都市計画区域及び準都市計画区域内で家を建替える場合、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という決まりのことです。つまり、道路の幅が4m未満だったり、道路に接している部分が2m未満だったりする場合には、建替えができないということになります。

 

接道義務は1950年に施行された建築基準法に規定されたため、それ以前に建てられた古い住宅の場合は、接道義務を満たしていない可能性があります。

接している道路が「建築基準法上の道路」でない場合も、建替えは難しい

建替えをする土地に接している道路が建築基準法上の道路でない場合は、基本的に建替えはできません。建築基準法上の道路とは、建築基準法第42条1項1～5号と第42条2項の道路のことで、公道や位置指定道路、みなし道路などが該当します。

 

建築基準法上の道路かどうかは、自治体の建築指導課で確認するか、もしくは自治体のHPなどで確認できるケースもあります。

 

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再建築不可物件は、接道義務を満たしていないケースが多い

道路幅の条件を満たせず、接道義務を満たしていない場合は、再建築不可物件であるケースが多いです。再建築不可物件とはどんな物件なのか、具体例を交えて紹介します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、新しく家を建てることができない土地および物件を指します。再建築ができない理由は自治体の条例が関係していることもありますが、接道義務を満たしていないケースが多いです。

 

再建築不可の物件は一定数あるともいわれており、中古住宅として安く売られているケースもあるため、購入後にリフォームをして住んでいる人もいます。また、固定資産税などが安いのも再建築不可物件の特徴です。

再建築不可物件の例

再建築不可物件の具体例としては、下記のようなケースが考えられます。

住宅を建てられたのが1950年以前だったり、都市計画区域等に指定される前に建てられたりした場合などは、再建築不可物件の条件に該当する可能性があります。

道路幅や、道路に接している部分が条件を満たさない場合の対処法 

接道義務を果たしていない土地でも、接道義務を満たせるように対処することで、再建築が可能になります。ここでは、3つの対処法と選択肢について紹介します。

セットバックをする

まず1つ目の方法が、「セットバック」をすることです。セットバックとは、敷地の一部を後退させて道幅を確保する方法のことで、費用はかかりますが、接道義務の条件をクリアできます。セットバックをする分、敷地は狭くなりますが、条件を満たすことで建替えが認められる可能性があります。

隣接する土地の一部を購入もしくは借りる

道路と接する幅が2m未満の場合は、隣接する土地の一部を購入もしくは借りて接道部分の幅を広げれば、接道義務を果たすことができます。隣接している土地の所有者と交渉が必要になりますが、土地の購入もしくは賃貸借が成立すれば、再建築の条件をクリアすることができます。

但し書き道路の許可申請という方法も

接道義務を満たせず、セットバックや隣接地の購入などが難しいという場合は、建築基準法第43条2項2号の「但し書き道路」の申請をするという方法があります。

 

但し書き道路とは、接道義務を満たせない土地でも例外的に再建築を認める道のことで、「敷地の周辺に広い空き地があること」「安全性や防火性が特定行政庁より認められていること」「建築審査会の同意が得られていること」などの条件を満たすと、但し書き道路として認められる可能性があります。もし条件を満たせるようであれば、許可申請の検討をしてみるといいでしょう。

建替えではなくリフォームにする

敷地条件などで建替えが認められない場合は、建替えではなくリフォームをするという方法もあります。基礎や構造部分はそのままですが、間取り変更や設備交換などの工事を行えば、ライフスタイルに合った住宅に作り替えることが可能です。

 

再建築不可物件ではリフォームできる内容に制約がありますが、安全かつ快適に暮らす家を手に入れることも可能です。場合によっては、リフォームを検討してみるといいでしょう。工事の内容にもよりますが、建替えよりは安く抑えられるケースも少なくありません。

 

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よくある質問

Q.1：家の建て替えを考えているのですが、まず何から確認すればよいのでしょうか？

A.1：まず、お住まいの土地が「接道義務」を満たしているかを確認しましょう。敷地が「幅4m以上の道路」に「2m以上」接しているかどうかが、建て替えの可否を左右する重要なポイントです。

Q.2：「接道義務」とは、どのような決まりですか？ なぜ重要なのですか？

A.2：「接道義務」は、火災時の消防活動や避難経路の確保といった、安全上の理由で法律に定められた決まりです。この義務を満たしていない土地では、原則として家の新築や建て替えはできません。

Q.3：自分の土地の前にある道路が、法律上の道路か分からないのですが、どうすれば確認できますか？

A.3：お住まいの市区町村の役所にある「建築指導課」などの窓口で確認できます。自治体によっては公式Webサイトでも確認できる場合があるため、調べてみるのがおすすめです。

Q.4：家の前の道路が狭いのですが、これも「再建築不可物件」にあたるのでしょうか？

A.4：はい、その可能性があります。敷地に接する道路の幅が4m未満、または道路に接する間口が2m未満の場合、「再建築不可物件」となり建て替えができないことがあります。

Q.5：「再建築不可物件」と聞くと、もう何もできないように感じてしまうのですが…。

A.5：いいえ、すぐにあきらめる必要はありません。「再建築不可物件」でも、対処法によっては建て替えが可能になるケースがあります。どのような方法があるか確認してみましょう。

Q.6：道幅が足りない場合の対処法「セットバック」について、分かりやすく教えてください。

A.6：「セットバック」とは、自分の敷地の一部を後退させて道路の幅を4m確保する方法です。敷地は少し狭くなりますが、接道義務を満たすことで建て替えが可能になります。

Q.7：道路に接している土地の間口が2m未満の場合は、どうすればよいですか？

A.7：隣地の所有者と交渉し、土地の一部を購入または借りることで、道路に接する間口を2m以上にする方法もあります。条件を満たせば、建て替えが可能になります。

Q.8：「セットバック」や「隣地の購入」が難しい場合、他に方法はありますか？

A.8：周囲に広い空き地があるなど特定の条件を満たす場合、例外的に建築許可が得られる「但し書き道路」を申請する方法もあります。条件に当てはまるか、一度自治体に相談してみましょう。

Q.9：いろいろ試したけれど、どうしても建て替えができない場合は、どうしたらよいのでしょうか？

A.9：どうしても建て替えが難しい場合は、「リフォーム」も選択肢の一つです。建物の基礎はそのままに、間取りや設備を変更し、ライフスタイルに合った快適な住まいにできます。

Q.10：購入を検討している中古住宅が、1950年より前に建てられた古い家です。何か注意点はありますか？

A.10：1950年の建築基準法施行前に建てられた家は、現在の接道義務を満たしていない可能性があります。購入後に建て替えができない「再建築不可物件」のケースもあるため、契約前に不動産会社や自治体へ必ず確認しましょう。