長期優良住宅とは？ 仕組みと認定条件

 

ここではまず、長期優良住宅の基本的な仕組みと認定されるための条件について詳しく見ていきましょう。

長期優良住宅制度の概要

長期優良住宅とは、「つくっては壊す」スクラップ＆ビルド型社会から、「いいものをつくってきちんと手入れを行い、長く大切に使う」というストック活用型社会への転換を目指して、国によって設けられた制度のことです。

 

具体的には「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が2008年12月に公布され、2009年6月の施行以来、「長期にわたって良好な状態で使用できる優良な住宅」の普及を目的としたさまざまな優遇措置が適用されるようになっています。

長期優良住宅の4つの認定基準

長期優良住宅として認定されるためには、以下のような基準をすべて満たす必要があります。

これらの基準は、どれも住環境に大きな影響を与える項目であるとともに、長期的な維持・保全を前提として設けられています。そのため、建築段階で管理の方法を決め計画も立てなければならない点には注意が必要です。

長期優良住宅の9つの認定条件

上記の4つの基準を満たしているかどうかは、具体的な指標によって判断されます。たとえば、新築一戸建ての場合は、以下のような認定条件をクリアしている必要があります。

認定条件	ポイント
耐震性	極めてまれに発生する地震に対して、損傷を軽減させるために必要な措置が行われている（耐震等級2以上または免震建築物など）
省エネルギー性	断熱性・気密性をはじめとする省エネルギー性が確保されている（省エネルギー対策等級4以上）
劣化対策	数世代にわたって居住できる構造で建てられている
バリアフリー性	将来的なバリアフリー工事に対応できる構造、スペースが確保されている
可変性	ライフスタイルに合わせて間取りなどを柔軟に変更できる
住戸面積	75m2以上の面積が確保されている。また、少なくとも1つのフロアが40m2以上である
居住環境	景観や環境の維持について自治体の審査を受けている
維持管理・更新の容易性	建物の構造に与える影響を抑えたうえでメンテナンスが行える
維持保全計画	定期的な点検・修繕計画が立てられている

このように、「住み心地」や「環境への配慮」といったポイントとともに、「メンテナンスのしやすさ」「変更のしやすさ」といった点も考慮されるのが大きな特徴です。一戸建ての場合は、居住人数やライフスタイルの変化によって、一定期間が経過すると売却による住み替えを検討する方も少なくありません。

 

しかし、それでは長期優良住宅制度が持つ本来の目的を実現できないため、リフォームのしやすさやメンテナンスの容易性といったポイントも重視されているのです。

長期優良住宅に認定されるメリット

 

高性能な住宅は、それ自体が住まいの快適性、安全性、耐久性において優れた性質を持ちます。しかし、長期優良住宅として認定されればさまざまな金銭的なメリットも生まれるので、具体的な優遇措置も理解しておきましょう。

税制上の優遇措置

長期優良住宅に認定されるメリットの1つは、「税制上の優遇措置」を受けられる点にあります。具体的な内容は以下の表のとおりです。

	一般住宅	長期優良住宅
住宅ローン控除の限度額	年間40万円	年間50万円
登録免許税の税率	保存登記：0.15％ 移転登記：0.3％	保存登記：0.1％ 移転登記：一戸建て0.2％ 　　　　　マンション0.1％
不動産取得税の課税標準からの控除額	1,200万円	1,300万円
固定資産税の軽減適用期間	一戸建て：3年間 マンション：5年間	一戸建て：5年間 マンション：7年間

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住まいを購入・リフォームした際に受けられる優遇措置であり、一定年数にわたって毎年「年末時点の住宅ローン残高の1％」が税額控除される仕組みです（2021年11月現在）。節税効果が非常に大きいため、多くの人に利用されている制度ですが、控除額には年間40万円までという上限が設けられています。

 

そのため、たとえば住宅ローンの初年度残高が5,000万円であっても、一般住宅であれば1％以下の40万円までしか控除されません。しかし、長期優良住宅なら上限額が広がり、50万円が所得税から控除されるのです。

 

また、不動産の取得・保有に関する税金においても、長期優良住宅は一般住宅より有利な条件が適用されます。たとえば、固定資産税の軽減とは税額の対象となる固定資産税評価額が2分の1になる仕組みのことであり、長期優良住宅は一般住宅よりも2年長く適用されます。

住宅ローン金利

住宅ローンのなかには、「フラット35」のように、長期優良住宅向けに金利が優遇される制度が設けられているものもあります。基準を満たしていれば、一定期間の利率が下がる「フラット35S」や返済期間を最長50年までとれる「フラット50」などが利用できるのです。

補助金制度

長期優良住宅を建てる場合、高性能を追求する必要があるため、一般住宅と比べて建築費用が高くなる傾向があります。そこで、長期優良住宅で活用できる補助金制度にも目を向けておきましょう。

 

たとえば、「地域型住宅グリーン化事業」という制度では、国土交通省から採択された中小工務店に施工を依頼した場合に限り、「最大110万円」までが支給されます。また、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」では、リフォームによって長期優良住宅が実現された場合に、「200～250万円」の補助金を受け取ることが可能です。

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申請はどのタイミングで行う？ 長期優良住宅の認定手続きの流れと必要書類

 

長期優良住宅として認定されるためには、指定された流れに沿って申請の手続きを行う必要があります。ここでは、申請のタイミングや手続きの流れについて解説します。

認定手続きの流れ

建売住宅やマンションでは、建築主にあたるデベロッパーなどが申請を行うため、購入者が手続きを済ませる必要は特にありません。一方、注文住宅では、建築主が施工会社を通じて行うのが一般的です。

 

申請のタイミングは「着工する前」であり、長期優良住宅建築等計画を作成して、所轄の自治体に提出します。手続きの具体的な流れは以下の表のとおりです。

このように、まずは第三者機関である登録住宅性能評価機関に技術審査を受け、適合証を交付してもらう必要があります。その後、必要書類をそろえて自治体に認定申請を行ったうえで建築工事が始まります。

 

そして、審査で問題がなければ認定通知書が発行されて、長期優良住宅として認定されることとなるのです。

申請に必要な書類

長期優良住宅の申請手続きには、「認定申請書」「設計内容説明書」「配置図」「各種図面」「各種計算書」などが必要です。ただし、どれも専門的な知識が求められ、自分で用意するのは難しいため、施工会社のサポートを受けながら用意するのが基本となります。

 

申請に必要な費用は自治体によっても異なるものの、1万～5万円程度が目安とされています。不安がある場合は、必要書類とともに各自治体の窓口にあらかじめ確認しておくといいでしょう。

認定がゴールではない！ 認定後にしなければならないことと注意点

 

前述のとおり、長期優良住宅は長期的な活用が前提とされているので、入居後の維持管理にも細かな条件が定められています。ここでは、認定後に注意すべきポイントを詳しく見ていきましょう。

認定後もメンテナンスの記録が必要

長期優良住宅に入居してからは、申請時に提出した維持・保全計画のスケジュールどおりにメンテナンスを続けることが大切です。点検は少なくとも10年に一度のペースで行う必要があり、メンテナンスの記録は随時保存しておく義務があります。

 

また、地震などの災害発生時には臨時点検も必要となるため、事前に施工会社を通してルールを確認しておきましょう。

設計の変更やリフォームには手続きが必要

長期優良住宅の申請は着工前に行うため、場合によっては申請後に設計の変更をするケースも考えられます。この場合は、別途で所轄の行政庁に計画変更の申請をする必要があるため、注意しておきましょう。

 

また、購入後の増築やリフォームについても、同じように計画変更の手続きが必要です。

認定後の注意点

長期優良住宅の購入後は、適切なメンテナンスが行われているかを確認するために、所轄の行政庁によって維持保全の状況調査が行われることもあります。報告をしない、虚偽の報告が行われたといった場合には30万円以下の罰金が科せられてしまうこともあるので、記録を活用してスムーズに調査協力を行いましょう。

 

また、計画にしたがって建築やメンテナンスが行われていないと判断された場合には改善が求められ、それでも状況変化が見られなければ認定が取り消されてしまうケースもあります。この場合、補助金や税の優遇措置を受けていた部分について返還を求められる場合もあるので注意が必要です。

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長期優良住宅は施工会社選びが重要

 

長期優良住宅の認定取得には、施工会社のサポートが必要不可欠です。そのため、施工を依頼するメーカー選びには特に力を入れる必要があります。

 

最後に、長期優良住宅を目指すために意識すべき施工会社選びのポイントをご紹介します。

施工会社選びの5つの基準

施工会社を選ぶ際には、以下のような基準を基に見極めることが大切です。

長期優良住宅を目指すのであれば、耐震性や断熱性・気密性といった住宅性能の高さが重要となります。そのため、これらの性能に関する実績をチェックして、十分なノウハウを持っているかどうかを確かめるのが施工会社選びの第一歩です。

 

また、購入後のメンテナンス負担を考えると、アフターサービスのきめ細やかさも重要視すべきポイントといえます。定期点検や独自のシロアリ対策などを行っているメーカーも多いので、会社ごとの取組みを調べておきましょう。

 

さらに、営業担当者のコミュニケーション能力も重要なポイントとなります。長期優良住宅は手続きが複雑であり、条件を満たすためには何度も打ち合わせを重ねる必要があります。

 

そのため、「何でも遠慮せずに質問できるかどうか」「効果的な提案をしてもらえるか」といった担当者の質もきちんと見極めておきましょう。さらに、長きにわたって快適に住み続けるためには、「住宅に愛着が持てるかどうか」も重要なポイントなので、好みのデザインや建材が導入可能かどうかにもこだわりたいところです。

 

相見積もりとは、複数の会社に同じプランで見積もりの依頼をすることであり、費用や工程の違いを見比べるために欠かせない工程です。施工会社によって得意分野は異なるので、はじめから依頼先を1社に絞るのではなく、複数の会社で比較検討することが大切です。

「長期優良住宅のカタログ」から施工会社を探すのも1つの方法

LIFULL HOME’Sでは、「長期優良住宅」のみを特集したカタログを取扱っています。この特集では、長期優良住宅を実現できる施工会社だけに絞り込んで、効率的に依頼先を比較検討することができます。

 

さらに、そのなかで気になる会社があれば、無料で詳しい資料やカタログを取り寄せることも可能です。価格帯や性能、写真などを通してじっくりと施工会社の情報をチェックできるので、依頼先を見つけるのに役立ててください。

まとめ

 

• 長期優良住宅は「長きにわたって安全かつ快適に住み続けられる住宅」を指す
• 認定されるためには安全性や快適性、耐久性などに関するさまざまな条件を満たす必要がある
• 認定されると税金、住宅ローン金利、補助金などの優遇措置を受けられる
• 認定手続きは着工前に行う必要があり、認定後もメンテナンス状況などの調査が行われる
• 長期優良住宅を目指すなら、「長期優良住宅」の住宅カタログから施工会社を探すのがおすすめ

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