土地を購入する際の注意点14選

土地を購入する際には、どのような点に注意すればいいのでしょうか。まずは、土地購入時の注意点として、以下のポイントを紹介します。

1. 災害発生時の安全性

地震が発生しやすい日本では、地盤が弱い土地での住宅建築はリスクをともないます。

地盤が弱い土地は、大きな地震があった場合に揺れが増幅されたり、液状化現象による地盤沈下が起こったりして、家の倒壊を招く恐れがあるためです。

地盤改良によって地盤強化が可能ではあるものの、工事費が大きな負担となります。そのため、過去に地盤沈下や液状化現象を起こした土地はできるだけ避けましょう。

2. 所有権か借地権か

土地に建物を建てる場合、その土地に対して所有権または借地権を有している必要があります。

所有権とは、特定の土地を自由に使用、収益化、処分できる権利のことです。借地権とは、建物の所有を目的として土地を地主から借り、毎月土地の使用料（地代）を支払うことで土地を使用できる権利を指します。

借地権付きの土地は使用料を支払う必要がありますが、土地の取得費用がかからないというメリットがあります。また、固定資産税や都市計画税が発生せず、維持費の負担が少ない点も見逃せません。

ただし、借地権付きの土地に建てた建物の増改築については、土地所有者の許可が必要になるケースもあります。

一方、土地を購入すると費用負担が大きくなるものの、土地の所有権が得られるため、将来的に売却して収益を得るなど、活用の幅が広がるのが利点です。

双方にメリット・デメリットがあるため、それぞれの特徴を把握したうえで、土地を所有するか借地にするかを決めましょう。

3. 建築条件

広い土地であっても、想定していた住宅面積を確保できない可能性があります。

土地の広さだけでなく、建ぺい率（土地面積と建物面積の割合）や容積率（建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合）の制限を基に住宅面積を算出し、家づくりに合う土地であるかを判断しましょう。

また、建築条件が定められているのは、建ぺい率や容積率だけではありません。土地購入後の住宅建築について条件（施工会社の指定など）が付帯した「建築条件付き土地」や、教育委員会への届け出が必要な「埋蔵文化財包蔵地」などである場合には、注意が必要です。

さらに、制限のある土地のなかには「風致地区」と呼ばれる地域があります。風致地区は、都市に残された水や緑などの貴重な自然環境を守る地域に指定されており、通常より規定が厳しいのが特徴です。

土地購入前に、建築条件が定められている土地であるかを確認しておきましょう。

4. 用途地域の確認

用途地域とは、都市計画法に基づいて「計画的な市街地を形成するために、用途別に13種類に分けられたエリア」のことです。用途地域によって、建てられる建物の種類や面積、高さに制限がかかることがあります。前述の建ぺい率や容積率の制限も、基本的には用途地域ごとに定められています。

用途地域は、街の雰囲気を決める大切な要素です。用途地域については、下記関連記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

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5. 土地の形・高低差

形がいびつな不整形地では、建築費用が割高になる、住宅面積を十分に確保できない、売却時に不利になるなどのデメリットが生じる可能性があります。土地の形が長方形や正方形などの整形地を選ぶことで、設計の自由度が高くなるでしょう。

また、土地の高低差にも注意が必要です。周りより低い位置にある土地は、大雨などが降った際に雨や地下水が流れ込んでくる可能性があります。

ただし、あえて不整形地を選ぶことで、土地代を安く抑えることも可能です。メリットとデメリットの両面を考慮したうえで選択しましょう。

6. 接道義務とセットバック

建築基準法では、「幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地には原則、建物を建てられない」と定められています。

これを「接道義務」と呼び、接道義務を満たしていない土地を購入して建物を新築する場合は、土地の一部を後退（セットバック）させて道幅を確保しなければなりません。

セットバックが必要な土地では、道幅を確保したあとの敷地を基に設計しなければならないため、希望する住宅面積を確保できないことがあります。

7. インフラ整備状況

インフラが整っていない土地は、一般的な土地に比べて価格が安いものの、購入後に高額な整備費用が発生するケースもあるため、注意が必要です。

上下水道や電気、ガスなどの引き込み状況や整備費用などを、土地を購入する前によく確認しておきましょう。

8. 隣地との境界線

隣接する土地との境界線が曖昧な場合、近隣住民とのトラブルが発生する可能性があります。

土地を購入する前に境界線を確認して、境界が未確定なら、まずは売主に確定を求めるようにしましょう。

それでも境界を確定できない場合、売主が隣人との間に何かしらのトラブルを抱えている可能性があるため、土地の購入を見送る方が無難かもしれません。

9. 周辺環境

土地だけでなく、商業施設や教育施設、病院、公園などの周辺環境についても調べておくことが大切です。

同じような土地でも、周辺環境によって住みやすさが大きく変わるからです。実際の生活をイメージしながら、周辺環境をチェックしてみてください。

10.自治体による支援の充実度

自治体によっては、独自の子育て支援制度や医療費補助制度、移住支援制度、住宅建築補助などを設けている場合もあります。

利用できる制度が多い自治体を選ぶと、さまざまなサポートが受けられるため、土地購入後の生活が安定しやすくなるでしょう。

11. 土地の相場

土地の相場はエリアごとに異なります。実際の取引価格を基に相場を調べておくと、取引時の価格が安いか高いかを判別できるようになります。

自分で相場を調べるには、次のような方法が有効です。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」内の「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」で、土地を選択し、住所などを基に調べる

国土交通省「不動産情報ライブラリ」内の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」で、周辺エリアの公示価格や基準地価を調べる

また、国土交通省や都道府県の「公示価格」や「基準地価」を参考にしたりするという方法もあります。

なお、LIFULL HOME’Sでも市区町村別や沿線・駅別に、土地面積100平米の平均価格について、エリアごとに調べることができます。相場を調べる際は、併せてぜひご活用ください。

▶LIFULL HOME’S「エリアごとの土地の価格相場を調べる」

12. 土地の将来性

転職や転勤、介護など、生活の変化によって将来的に家を手放す可能性もあります。

そのため、エリアのブランド、再開発計画のほか、新駅・新路線の建設計画など、将来の土地の資産価値に影響する要素にも注目して土地を選びましょう。

土地の資産価値にも注目し、将来的に売却したり、人に貸して不動産運用をしたりする可能性も視野に入れて土地を選びましょう。

13. 土地購入費以外の諸費用

土地を購入する際は、土地の購入費のほかにも、仲介手数料や売買契約書の印紙代、不動産取得税、登録免許税、登記費用、地盤調査費用、境界線確定費用などがかかります。

一般的に土地購入時の諸費用は、土地代金の5～10％程です。ただし土地の状況次第で、さらに費用がかかる可能性もあるため、土地を購入する際は諸費用も考慮した予算を組んでおきましょう。

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14. 抵当権の有無

土地に抵当権が付いている場合、前の所有者のローン返済が滞ると、購入した土地が売却されてしまう恐れがあります。

土地購入の所有権移転登記を司法書士が行う場合、前所有者の抵当権抹消登記を終えてから手続きが行われるため、前所有者の抵当権がそのまま残ることはまずありません。

しかし、個人で所有権移転登記を行う場合は、抵当権抹消登記の手続きを見落としてしまう可能性があります。必ず登記事項証明書で土地の抵当権についての情報を確認し、必要なら抵当権抹消登記をしておきましょう。

土地購入者に聞いた！購入時に注意したポイント

実際に土地を購入した人は、どのような点に注意して購入する土地を決定したのでしょうか。

不動産ポータルサイトのLIFULL HOME’Sが、土地を購入した300名にアンケート調査を実施したところ、以下のような回答が得られました。

「交通アクセス」を重視する人が最も多く、次いで「価格の安さ」や「治安」が挙げられました。

また、これから土地を購入する人に向けてアドバイスを募集したところ、以下のような意見が寄せられました。

アンケートでは、災害リスクに触れている人も多く見受けられました。家族の安全を守るためにも、ハザードマップや過去の風水害の記録をチェックしておくと安心です。

その土地に長く住めるかを判断するためには、実際に現地へ足を運んで周辺状況を確認する、周辺住民に話を聞くなどの念入りなチェックが必要です。

アンケート結果を参考にしながら、どのような土地を購入すべきなのか考えてみてください。

土地購入時にかかる税金

土地購入時には、印紙税や登録免許税、不動産取得税がかかります。税額の目安を知り、資金を準備しておきましょう。

印紙税

印紙税（印紙代）は、土地の売買契約時に作成する不動産売買契約書に課される税金です。不動産売買契約書に収入印紙を貼り、印鑑または署名で割印を押すことによって納税が完了します。

印紙税の金額は不動産価格によって異なるものの、1万～6万円程度が目安となっています。

参考：印紙税の手引｜国税庁

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きにかかる税金です。税率は数年おきに見直されるため、土地購入時に最新の税率を確認しておきましょう。

参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

不動産取得税

不動産取得税とは、新たに土地や建物を取得（売買・贈与）した際に、各都道府県に一度だけ納付する地方税です。

納税額は取得した不動産の価格と、その時期の標準税率によって確定し、以下の計算式で算出されます。

不動産取得税の税率は4％ですが、住宅を取得した場合の不動産取得税については、2027年3月31日まで軽減税率として3％が適用されます。

また、2027年3月31日までに、宅地および宅地比準土地を取得した場合は、取得した土地の価格に1／2を乗じる宅地の課税標準の特例が適用されます。

なお、住宅用地を取得する場合は、次の「1」または「2」のいずれか高い額を土地の税額から軽減可能です。

ただし、土地を取得した日から一定期間内に、該当の土地に住宅が新築されているなどの条件を満たさなければなりません。

例として、以下の取引条件の場合にかかる不動産取得税を計算してみましょう。

上記の場合、不動産取得税は以下のように求められます。

参考：不動産取得税計算ツール｜東京都主税局

実際に土地を購入するまでの流れ

土地を購入する場合、先に建物の施工会社を決定したうえで、施工会社から土地の紹介を受ける流れが基本です。先に土地を購入してから施工会社を探すと、家づくりに失敗しやすくなるため、注意が必要です。

ここからは、実際に土地を購入するまでの流れを8つのステップに分けて見ていきましょう。

1. 施工会社を決定する

はじめに、家を建ててくれる施工会社を探します。

施工会社にはハウスメーカーや工務店、設計事務所などがあり、会社によってそれぞれ特徴が異なります。複数の会社を比較したうえで、自分に合った施工会社を選びましょう。

事前に土地・建物の予算や建てたい家の条件を整理しておくと、施工会社選びを進めやすくなります。家づくりで譲れないところや可能ならかなえたい要望などがあれば、優先順位をつけてまとめておくのがおすすめです。

2. 土地探しを行う

施工会社の担当者と相談しながら、建てたい家の条件に適した土地を探します。土地選びでは専門家の判断が必要となることも多いため、不明点があれば施工会社の担当者に確認しましょう。

本記事で紹介した土地探しの注意点を踏まえて、現場を確認したり、周辺の住民に話を聞いたりしながら、じっくりと理想に合った土地を探してください。

3. 買付証明書を提出し土地を仮押さえする

気に入った土地が見つかったら、不動産会社に対して購入希望の旨を伝えるための「買付証明書」を提出します。買付証明書を提出することで、土地購入に向けた交渉をスムーズに進められます。

なお、買付証明書は正式な契約書類ではないため、提出後に購入を取り止めたとしてもペナルティーは受けません。

4. 住宅ローンの仮審査を申し込む

住宅ローンを利用するには、まず金融機関に仮審査を申し込み、借入可能額を確認する必要があります。仮審査では、建築する建物の図面や見積書などの提示が必要です。

なお、住宅ローンは契約者やその家族が住む家の建築・購入・改築などにのみ利用できるローンであるため、原則として土地を購入するだけでは利用できません。

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5. 手付金を支払う

不動産の売買契約時には、契約の信頼性を担保するために「取引金額の5～10％程度の手付金」を預けるケースが多いです。

手付金は、最終的に土地購入代金の一部に充てられるため、売買代金の決済時には、土地の売買代金から手付金を差し引いた残額を支払うのが一般的です。

手付金は、住宅ローンの融資が下りる前に支払いが発生するため、自己資金で支払う必要があります。必要な金額を期日までに支払えるよう準備しておきましょう。

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6. 住宅ローンの本審査を受ける

住宅ローンの仮審査が終了したら本審査を受けます。

本審査では、金融機関に本人確認書類や物件に関する書類の写しなどを提出し、仮審査の内容に誤りがないかという点のほか、申請者や住宅の詳細な情報が改めて確認されます。

審査に必要な書類は、金融機関によって異なるため、建築会社にサポートしてもらいながら用意するのがおすすめです。書類に不備があると、再審査になったり審査に落ちてしまったりする可能性があるため注意しましょう。

本審査には数週間～1ヶ月程度の期間がかかるのが一般的です。

7. 金融機関とローン契約を結ぶ

住宅ローンの本審査に通過後は、金融機関と住宅ローン契約（金銭消費賃貸借契約兼抵当権設定契約）と抵当権の設定を行います。抵当権の設定とは、購入する不動産に担保権を設定することです。

抵当権の設定により住宅ローンの返済が滞り返済が困難となった場合に、債権者（金融機関など）は不動産の差し押さえや不動産を競売にかけることが可能になります。

8. 土地の引き渡し＆土地の登記手続き

最後に、土地の売買契約（本契約）を締結し、土地の登記手続きをします。土地の引き渡し時には、融資を実行する金融機関が土地の残代金を支払います。

支払いが無事に完了したことが確認できれば、一連の手続きが完了となります。

後悔しない土地の購入方法

土地購入を後悔しないためには、どのような点に注意すればよいのでしょうか。最後に、土地購入をするうえで気をつけるべき4つのポイントを解説します。

土地に求める優先事項を決める

土地を探し始める前に、土地選びにおいて重視したい条件・優先順位を明確にしておきましょう。

希望する条件をすべて満たす物件を探すのは難しいものの、優先度の高い条件を満たす物件を探すことで、比較的満足度の高い土地を見つけられます。

また、長く暮らすことを考慮して、現在の生活だけでなく今後の生活変化に対応しやすい土地を探すことも重要です。

教育施設や医療機関、スーパーやコンビニなど、生活に欠かせない施設の有無も調べておきましょう。

付近の土地相場を調べる

周辺の土地相場と比較すると、購入を希望する土地の価格が妥当であるか判断できます。

また、エリア全体の相場価格も調べておくと、予算内で希望する広さや条件の土地を購入できるか判別できます。まずはエリアで相場を調べ、徐々に物件を絞っていくとよいでしょう。

▶LIFULL HOME’S「土地の価格相場を調べる」

実際に土地を見学する

実際に現地に足を運んで周辺状況を確認することで、新しい情報が得られる可能性があります。土地を見学する際は、さまざまな状況下で土地の周辺状況を確認しておくとよいでしょう。

具体的には、昼間だけではなく早朝や夜間帯の様子も確認しておくと安心です。土地周辺の住人に話を聞くことも、情報収集するうえで有効でしょう。

不動産会社に相談する

土地は自分で探すこともできます。しかし、後悔しない土地を購入するためには、不動産会社に相談したうえで、一緒に土地探しをする方法がおすすめです。

土地の売買に強く、該当エリアの情報に明るい不動産会社と一緒に探すことで、より詳しい情報を基に土地を比較して最適な場所を見つけられる可能性が高まります。

「どこの不動産会社に相談すればいいのか分からない」という人は、LIFULL HOME’Sが運営する「住まいの窓口」のハウジングアドバイザーに相談するとよいでしょう。

「住まいの窓口」のハウジングアドバイザーとは、住宅の購入や建築を検討している人に対して、家づくりに関するさまざまな情報を提供してくれる専門家で、無料で注文住宅の会社選びから支援してもらえます。

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まとめ

土地の購入を失敗しないためには、購入前の調査が非常に重要です。理想の生活スタイルを実現できるよう、土地の面積や形、立地条件、災害リスク、周辺環境、将来の環境変化など、しっかりと調べたうえで検討しましょう。

土地の購入に不安がある人は、土地・建物の専門家である不動産会社やハウジングアドバイザーに相談するのがおすすめです。有識者のサポートを受けることで、きっと理想の土地を見つけられるでしょう。