専門家による中古マンションの選び方
今、中古マンションに熱い視線が注がれています。新築マンションの価格が高騰して手が届きにくくなっていることも影響し、中古物件に興味を示している人が増えています。中古マンションを購入する際に、見落としがちな中古マンションに潜むトラブルについて、マンショントレンド評論家の日下部理絵さんに解説いただきます。 

第5回目では、耐震基準や駐輪場、駐車場など、見落としがちなポイントについて紹介します。最後にチェックリストもありますので、参考にしてください。

耐震基準には旧旧耐震基準、旧耐震基準、新耐震基準がある

駅近で立地も理想どおり、リノベーションされており部屋もきれいなのに安価。こんな物件があったら、掘り出し物を見つけたと喜ぶ人もいるかもしれません。

 

そんなときにまず注意したいのが、「旧耐震基準」「旧旧耐震基準」で建築されているマンションです。この耐震基準とは、建物などがどの程度の地震に耐えられるかを示す基準をいいます。

 

「旧耐震基準」とは1981年5月31日までの建築確認の基準で建築されたマンションをいい、1981年6月1日以降の基準を「新耐震基準」といいます。また、1971年より前の基準は「旧旧耐震基準」とされています。建築確認の基準は「建築確認済証」の交付日で判断できます。

 

旧旧耐震基準

1971(昭和46)年より前の物件

震度5では倒壊しない

旧耐震基準

1981(昭和56)年より前の物件

震度5では倒壊しない

 

新耐震基準

1981(昭和56)年以降の物件

震度6強から7に達する地震でも倒壊しない

1995年の阪神・淡路大震災時における「兵庫県耐震基準別建物被災状況」(※)では、新耐震、旧耐震で「被害無」「軽微」はほぼ同じ結果ですが、「小破」「中破」「大破」は旧耐震の方が大きく、「大破」では「新耐震基準は0.3%」なのに対して、「旧耐震は3.4%」との結果が出ています。

 

鉄筋コンクリート造のマンションは、コンクリート内に複数の鉄筋が通っており、横方向においては一定の間隔で鉄筋を巻いている帯筋があるのですが、旧耐震以前の建物については、これらが不足している建物が多く、これが「大破」の原因とされています。

※出典:東京カンテイ 「宮城県内の分譲マンション全1,460棟の被災度調査結果」(2012年4月)

「耐震化(耐震診断+耐震改修工事)」には、多額の費用がかかります。鉄筋コンクリート造の延床面積1,000〜3,000m2の建物で考えると、耐震診断の費用だけでも、床面積1m2当たり500円〜2,500円程度かかり、合計費用は数百万円にもなるとされています。

また、耐震補強工事となれば、床面積1m2当たり1万5,000円〜5万円といわれ、数千万円、なかには億単位の金額がかかったというマンションもあります。

 

 

さらに、金融機関によっては耐震基準に関することが住宅ローン審査の項目の一つとされ、耐震化されていない「旧耐震基準」「旧旧耐震基準」の建物は、審査に通りにくい場合があります。

 

ただし、新耐震基準か旧耐震基準の判定日である「建築確認済証」の交付日が1981年5月31日以前のマンションでも、耐震診断を受けて基準を満たしているか、耐震診断結果に基づいて耐震改修工事を行い耐震基準適合証明書を受けているものは、新耐震基準をクリアしているといえます。

 

日本には2019年現在、約655万戸の分譲マンションがあるとされています。このうち、旧耐震基準以前のものは全国で約104万戸あるといわれています(※)。つまり、中古マンション市場の6分の1程度が1981年より前のマンションなのです。

 

※出典:「分譲マンションストック戸数(平成30年末現在/国土交通省)」

 

日本は地震大国といわれており、いつ大地震が起きるかわからないことを考えると、中古マンションを選ぶときには、耐震基準は重要な判断材料といえます。

 

ただし、旧耐震、旧旧耐震のマンションでも耐震補強工事などの対応がとられ新耐震と同様のマンションもあります。不動産会社の担当者に耐震基準を確認し、旧耐震・旧旧耐震の場合は、耐震診断や耐震改修工事についても確認しましょう。

 

また、購入予定のマンションの防災時の備え(防災マニュアルや防災組織、備蓄、名簿な

ど)も確認しておきましょう。管理組合として地震保険への加入の有無、水災補償特約の有無、電気・ガス・水道などライフラインの停止時の対応、エレベーターの「地震時管制運転装置」の有無、消火器など消防設備の設置場所なども、よく確認しておきたいところです。

 

地震時管制運転装置とは、地震のはじめの小さな揺れ(P波)を感知すると、大きな揺れ(S波)がくる前にエレベーターを最寄り階へ自動停止させてドアが自動的に開き、避難できる装置をいいます。

 

駐輪場、駐車場もチェックを

次にマンション住民なら巻き込まれる恐れのある駐輪場・駐車場のトラブルについてです。

 

一般的に駐輪場は、マンションの規模によって、条例や指導で台数を義務づけられていることが多く、各住戸1台以上の保管場所があるのが望ましいとされています。

 

しかし、駐輪場の不足、子ども用の駐輪場がないなど設備が十分でない場合、エントランスに駐輪する方やエレベーターで自転車を運び自宅玄関やポーチ、バルコニーに置いているような方もいます。これは避難通路をふさぐことにもなるので問題です。また、2段式の駐輪場が採用されている場合、「上段しか空いていなくて毎日の出し入れが苦痛」という声も聞こえてきます。

 

自転車を利用される方は、「駐輪場の空き状況」「借りる際のルール(1住戸何台までか。先着順か抽選かなど)」「月額使用料」などを事前に確認しておきましょう。

 

近年では、大型マンションを中心に、「機械式駐輪場」や「マンション向けシェアサイクル」の導入もスタートしています。

 

これまでは「マンションの駐車場問題」といえば、「駐車スペースが足りない」というものがほとんどでした。しかし、車を持たない方が増えた現在、「駐車場の空き問題」がマンションに生じています。


車を運転する方は、まずマンションに駐車場があるのかないのか、ある場合は「空きスペースがあるか」の確認が必要です。一般的にマンションの駐車場は近隣相場より安いことが多いため、できればマンション内の駐車場を使いたいところです。貸し出しルールが明確か、「1住戸1台」などの決まりがあるのかも確認しておきましょう。

 

また、駐車場が共用施設ではなく「分譲駐車場権利付きマンション」として販売されていることもあります。この場合は、駐車場使用料を支払わずに利用できます。

 

車がないからといって、駐車場に関する確認を怠ってはいけません。

車離れの結果、駐車場に空きが生じていることが、管理組合で問題となっているためです。

多くの管理組合が駐車場使用料を、管理費・修繕積立金会計の収入源としています。そのため、駐車場使用料が減ると収支バランスが崩れてしまうのです。

 

中規模マンションに15年住んでいる山本さんのお話です。

「空きスペースが増えて駐車場からの収入が減ったために、3年前に月額の駐車料金が2,000円値上がりしました。しかし、それでも管理費等をカバーできず、現在は管理費と修繕積立金の値上げを管理組合で検討しています。これ以上の出費が生じるのはもちろん避けたいところですが、駐車場の利用者を増やすのは、なかなか難しいようです」

 

特に、維持費のかかる機械式駐車場がある管理組合においては、このような問題を抱えていることが多いようです。一定数の空きが生じることにより、駐車場の維持費すら賄えず、修繕費などの費用負担をどうするか懸念している状況が見受けられます。

多くのマンションが、駐車場使用料も「管理費会計」もしくは「修繕積立金会計」と合わせた会計を行っています。そのため、駐車場に空きが多ければ、車を所有していない住民も含めて管理費等で駐車場のメンテナンス費用を負担することになります。

もし駐車場だけに特化した「駐車場会計」が別にあれば、駐車場使用料のみを収入として費用負担(駐車場使用者のみで負担)をするため、多額の維持費がかかる機械式駐車場の長期修繕計画も立てやすく、駐車場使用料の改定もしやすいのですが、こういった会計を行っているマンションは少数です。

 

購入を検討する際には、必ず駐車場の空き状況をヒアリングしましょう。もし空き対策として「外部貸し」などが行われている場合は、防犯面への配慮がなされているか、募集方法や運営ルール、さらに課税対策(駐車場の外部への貸し出しは収益事業のため)がしっかりなされているかも知っておきたいところです。

 

さらに今増えているのが、バイク置き場のトラブルです。近年の車離れから、バイクを愛好する方が増えているためです。

 

しかし中古マンションの多くにはバイクを停める場所がなく、駐輪場やエントランス、通路などに無断駐車しトラブルになっているケースを見かけます。避難通路をふさぐだけでなく、使用料を支払っていないことによる不満が溜まりやすくなります。

 

もし空き駐車場があるマンションの場合、今後バイク置き場に転用する計画があるかどうかも併せて確認しましょう。ただし、同じスペースを駐車場ではなくバイク置き場として使用する場合は、マンションの管理費会計の収入が下がってしまう可能性が高いため、管理組合(マンション管理)という側面から総合的に考えることも重要です。

 

住宅ローン控除(減税)を受けるなら築年数に注意

最後に、住宅ローン控除についてです。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れて、50m2以上の専有面積がある住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。

 

新築住宅だけではなく中古住宅も対象で、中古住宅の場合「耐震性能を有していること」「鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造などでは、25年以内に建築された住宅であること」「25年以上の場合、耐震基準適合証明書などで現行の耐震基準に適合が確認できること」などの条件があります。

 

つまり、築25年を超えると住宅ローン控除が受けにくくなるため、住宅ローン控除を受けるのであれば、築25年以内の物件をおすすめします。

 

なお、消費税率10%引き上げに伴い、控除期間は10年間から最大13年間に延長されています。

チェックリスト

最後に中古マンションのトラブルを見抜くためのチェックリストをご紹介します。

 

トラブルを見抜くためのチェックリスト

  • いままで騒音トラブルはあったのか

  • ペット飼育などのマナー違反はあったのか

  • 防犯カメラはついているか、画像はどのように映っているか

  • みんなを困らせている住民はいないか

  • 住民は単身が多いか、ファミリーが多いか

  • 孤立死や孤独死は発生していないか

  • 高齢化に伴う管理不全「2つの老い」は起きていないか

  • 賃貸化率が高いか

  • 空き部屋率が高いか

  • 民泊として利用している部屋があるか

  • 役員のなり手不足は起こっていないか

  • 管理費等の滞納は発生していないか

  • 管理組合の金銭等の横領は起こっていないか

  • 粗大ゴミの放置などゴミ問題が多発していないか

  • 違法駐輪、違法駐車は起こっていないか

  • 豪雨で機械式駐車場など冠水被害が出たことがないか

  • 水漏れでもめていないか

  • リフォームやリノベーションの範囲や許可をめぐるトラブルが起こっていないか

  • マンションの建て替えの検討をしていないか

  • そのほか長期化している問題はないか

中古マンションの購入は、一般的に先着順となっているため「急いで決めないと購入できないかも…」という心理状態の中で、大きな決断をすることになります。そんなときこそ落ち着いて「本当にこのマンションでいいのか」「ここを終の住処にしていいのか」と、一呼吸おいて考えるようにしましょう。

 

また、焦らないためにも事前に「立地」「通勤や通学」「間取りや広さ」「価格」「税金」「耐震」「住宅品質」「設備」「管理」「資産価値」など何を優先するのかを決めておくと、理想とする中古マンションに出合いやすいでしょう。

 

立地などによっても変わりますが、個人的には2000年代後半に建築された中古マンションは、おすすめできるものが比較的多いと思います。皆さんが価値ある中古マンションと巡り合えることを願っております。

 

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