マンションを購入した後に毎月支払うのは住宅ローンだけではありません。購入後には管理費や修繕積立金も支払わなければなりません。しかも修繕積立金は一度決まったら終わりではなく、値上げされることもあるのです。そこでこの記事では、修繕積立金が何に使われているのかを解説した上で、修繕積立金の相場や、どのような理由から値上がりするのかをご紹介します。

マンションの場合、購入後にも月々、住宅ローン以外に管理費と修繕積立金を支払わなければなりません。簡単に言うと、管理費は共用部分の日常の管理に関する費用として、入居者が管理会社に毎月支払うものです。修繕積立金は、10年先20年先のマンションのメンテナンス・修繕に備えて入居者がその費用を、管理組合を通して積み立てていくものです。それぞれの主な用途は下記の表1を参考にしてみてください。

 

(表1)

管理費 修繕積立金

・管理会社への業務委託

 

・契約している清掃会社への業務委託費

 

・共用部分の清掃費、ごみ処理費

 

・共用設備の保守点検費

 

・エントランス、中庭などの植栽の維持管理費

 

・共用部分の消耗品費(電球交換など)

 

・共用部分の電気代、水道代

 

・共用部分に関わる火災保険料や損害保険料

 

・事務管理業務費(総会の案内や決議事項などの書類作成費等)

 

・管理組合の運営費

・外壁の改修工事費

 

・屋根、屋上の改修工事費

 

・手すりなどペンキ塗り替え費

 

・給排水管の取り替え工事費

 

・受水槽の取り替え工事費

 

・地震、台風など天災による被害の修繕費

 

・集合ポストの取り替え、駐車場・駐輪場の増設など共用部分の変更

 

今回は、この中でも、特に修繕積立金に焦点を当てて見ていきたいと思います。修繕積立金についてもう少し詳しく説明すると、長期間にわたってマンションを維持・保全していくのに必要な修繕(外壁の補修、共用部分の修繕など)を実施するために、管理費とは別会計で積み立てるものを言います。

 

分譲マンションなどの区分所有建物では、大規模な修繕に莫大な費用が掛かるため、一度に多額の費用を徴収されることのないよう前もって毎月一定額を積み立てていきます。積立金額は、マンションの分譲会社が分譲時に作成した「長期修繕計画」に基づいて算出したものになり、修繕の実施や積立金の運営・管理は管理組合が行います。

 

これらの管理体制の善し悪しがマンションの資産性を見極めるポイントの1つにもなるのです。

修繕積立金の相場は?

では実際、毎月の修繕積立金はどれくらい払うのが相場なのでしょうか。

国土交通省が定期的に調査している「マンション総合調査」の平成25年度版(2013年)によると、2013年の管理費の平均が月1万661円、修繕積立金の平均額が月1万783円となっています。つまり、ローン返済額以外に平均月2万1,444円の負担があることが分かります。

 

ちなみに、平成11年度版(1999年)の積立金の相場を見てみると、1999年の修繕積立金の平均額が7,378円でした。つまり、この15年ほどで3割以上値上がりしていることが分かります。

 

値上がりした理由とは

では、15年でこれほど値上がりしたのはなぜでしょう。マンションの修繕は、建物の経年劣化に対応して適時適切な修繕工事を行うことが重要です。そのためには、前述の長期修繕計画を的確に作成し、それに基づいた修繕積立金の額の設定を行うことが不可欠です。

 

しかし、過去、長期修繕計画をどのような様式により作成するのかのガイドラインはありませんでした。これを国土交通省が2008年に策定したのです。そのためこれに沿って長期修繕計画を見直して、改めて修繕積立金の計算が行われるようになりました。つまり、適正な金額の徴収がされ始めているということです。

修繕積立金は毎月毎年同じ金額なのかというと、一概にそうとはいえません。場合によっては、徐々に高くなっていく可能性があると認識しておいた方がよいかもしれません。築年数が長ければ長いほど積立金は上がる可能性が高いようです。

 

大規模修繕を実施するにあたり、修繕の見積もりをとった結果、修繕積立金の見直しがされることが多々あります。大規模修繕は一般的には10年~15年おきに行われます。

 

また、国土交通省から公表されている「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」は、12年おきに行っている例が載っていますが、その場合でも大規模修繕の際に修繕積立金が見直されているので、購入時の参考に見ておくとよいかもしれません。

 

積立修繕金が値上がりするかもしれない理由をもう少し詳しく見てみましょう。

初期設定金額が低い

1つ目は、分譲時の修繕積立金の初期設定金額が低いからというのが挙げられます。特にガイドライン作成前の中古マンションの場合、初期設定金額が適正金額より低く設定されている可能性が高く、結果として将来値上がりしてしまうのです。

値上げが決まっている段階増額積立方式

2つ目は、修繕積立金の値上げが決まっている徴収方法である場合です。修繕金の積み立て方式は、「均等積立方式」と「段階増額積立方式」の2つがあります。均等積立方式は、必要な修繕金を計画期間で割り、毎月同じ金額を払う方式です。そのため期間中は修繕積立金が変わることはありません。

 

しかし、多くのマンションでは後者の段階増額積立方式が採用されており、積立金が徐々に値上がりするのです。購入時に必ず支払いの説明を受けるので、しっかり確認することが大切です。

修繕費の相場が上昇

3つ目は、修繕費の相場が上昇し、それに合わせて値上がりしていく場合です。高齢化により労働人口が減り、施江職人も人手不足が懸念されており、そういった人手不足が人件費の高騰を促し、結果として修繕費の値上がりに繋がっていくという予測もあります。

 

当初計画になかった大規模修繕の実施

4つ目は、計画にない大規模修繕が行われる場合です。築年数が経過すれば、設備等が古くなっていくので、それに伴い大規模な修繕を行う必要があります。バリアフリー工事やグレードアップ工事は長期修繕計画に含まれておらず、積立金もないので、値上げせざるを得なくなります。5つ目は、管理会社にすべてを任せているために費用が割高になってしまうことです。こうしたことが要因となり、積立修繕金は値上がりを続けています。

値上げのタイミング

値上がりする理由がわかったところで、次は値上げのタイミングについて少し触れてみたいと思います。値上げのタイミングは、基本的にどの方式で積み立てているかで違ってきます。均等積立方式での値上げのタイミングは大規模修繕終了後になることが多いようです。計画時の見積もり以上に費用がかかったためと予測できます。段階増額積立方式の場合は数年おきに値上げのタイミングがやってきます。これは、マンション購入時に説明を受け自分たちのほうでも予定しておく必要があります。

修繕積立金の平均値は先ほど紹介しましたが、それぞれのマンションの積立金の適正金額がどのくらいなのか見てみましょう。

 

国土交通省が発表している「マンション総合調査」によって、実際どのくらい修繕積立金の徴収をしているか、その相場をつかむことができます。完成年次別に見た修繕積立金の相場がこちらです。(表2)

 

(表2)

完成年次 2013年時点
平方メートルあたり月相場(円)
1969年(昭和44年)以前 253
~1974年(昭和49年) 166
~1979年(昭和54年) 163
~1984年(昭和59年) 166
~1989年(平成元年) 168
~ 1994年(平成6年) 157
~1999年(平成11年) 144
~ 2004年(平成16年) 122
~2009年(平成21年) 120
2010年(平成22年)以降 132
不明 164
全体平均 149

 

このデータから古い建物ほど修繕積立金が高くなっていることがわかります。これは、先ほど紹介した段階増額積立方式を多くのマンションで採用しているためです。この表から2013年(平成25年)時点でのマンション総合調査の相場をまとめると以下の通りになります。

 

修繕積立金の相場価格:149円/m2・月

 

 

次は修繕積立金の適正額に関して見てみましょう。

 

これは国土交通省が発行している「マンション修繕積立金に関するガイドライン」にて知ることができます。詳しくは割愛しますが、下記の表3、4により導くことができます。

 

=専有床面積当たりの修繕積立金の額×購入予定のマンションの専有床面積(m2)
  +機械式駐車場の修繕工事費×駐車場数÷住戸数

 

 

(表3)

階数・建築延床面積 1m2あたりの平均値(円)

事例の2/3があてはまる

範囲(円)

15階

未満

5,000m2未満 218 165~250
5000~10,000m2 202 140~265
10,000m2以上 178 135~220
20階以上 206 170~245

 

(表4)

機械式駐車場の機種

修繕工事費

(1台当たりの月額)

2段(ピット1段)昇降式 7,085円
3段(ピット2段)昇降式 6,040円
3段(ピット1段)昇降横行式 8,540円
4段(ピット2段)昇降横行式 14,165円

少し例を挙げて計算してみましょう。

今回は、考え方をシンプルにするために、専有床面積当たりの修繕積立金の平均値をとり、積立金の適正額を200円/m2・月、機械式駐車場も同様に平均値をとり、1台当たり9000円/月として計算してみましょう。

 

専有床面積を70m2、機械式駐車場台数20台、総住戸数80戸のマンションに暮らしていると仮定します。計算式に当てはめてみると以下の通りになります。

 

=(200円×70m2)+(9,000円×20台÷80戸)=16,250円

 

これより、上記の例のマンションでは月額16,250円が月目安となります。

 

参照:マンションの修繕積立金に関するガイドライン(国土交通省)

http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

では、実際に物件を下記リンクから探してみましょう。マンションによっては、修繕積立金や管理費の額が明示されている物件もあります。これらの金額も含めて、月々の支払いに無理がないか考えてみましょう。

 

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