新築マンションの販売に関わる会社の役割

新築マンションの新聞折り込み広告やホームページ、不動産情報サイトの物件情報などでは、「売主」や「販売代理」、「販売提携」といった表記を目にすることがあるのではないでしょうか。新築マンションの販売におけるそれぞれの役割や仲介手数料の有無についてまとめました。



売主とは
売主とは土地や建物の権利を持っている法人、または個人のこと。新築マンションの売主はデベロッパーで、土地の仕入れや企画を行い、建設会社に依頼して建物を建てています。土地の仕入れから設計、建設まで一貫して自社で行うデベロッパーもあります。広告や住宅情報サイトの物件情報などで、売主として複数の会社の名前が記載されているのは、共同で資金を出し合って売主となっているケースです。

新築マンションでは、売主が直接、販売活動まで行っている物件もあり、「直販」と呼ばれています。売主が販売活動を行う場合、売主と買主の間に介在する会社がないため、仲介手数料の支払いは発生しません

販売代理や販売提携とは
売主が直接売らない場合、「販売代理」や「販売提携」などの契約形態で販売することがあります。どちらも買主が支払う仲介手数料はありません。



・販売代理
販売代理とは、売主との業務委託契約に基づいて販売代理権を与えられた不動産会社が、売主に代わって販売から契約までの業務を行う取引形態です。販売代理となる不動産会社は、売主の代わりであるので、当事者として契約を交わします。そのため仲介手数料の支払いも不要です。売買契約が成立すると、売主から販売代理を担う不動産会社に手数料が支払われます。

新築マンションの販売は、販売代理の形態で行われる物件がほとんどを占めています。また、デベロッパーの系列の子会社の不動産会社が、販売代理となって販売を担っているケースが多いです。大規模マンションでは売主だけではなく、販売代理となる不動産会社も複数の会社となることがあります。
・販売提携
販売提携とは、売主から委託された不動産会社が販売活動を行うもので、広告などには「販売受託(受託販売)」と記載されていることもあります。新築マンションの販売提携は、「販売提携(代理)」と「販売提携(媒介)」の2種類です。このうち、「販売提携(代理)」は、「販売代理」と同じものになります。

一方の「販売提携(媒介)」は、代理ではなく、仲介(媒介)となります。
そのため、売主と媒介契約を結んだ不動産会社が販売活動を行い、説明等をすることは可能ですが、契約を行うことはできません。
また、一般的な媒介契約では、売主・買主双方に仲介手数料が発生しますが、この場合売主の側のみ仲介手数料の支払いが発生します。


▼仲介手数料の有無と役割

販売代理 販売提携 (代理) 販売提携(媒介
売主側の仲介手数料 不要
買主側の仲介手数料 不要
役割 売主の代理なので、契約まで行うことができる。 仲介なので、契約そのものは行えない。

新築マンションは仲介手数料がかからないことが多い

中古マンションでは、売主が直接、販売活動を行っている物件は限られています。売主と媒介契約を行う不動産会社が販売活動を行うケースが多くを占め、買主側にも仲介を行う不動産会社が入ります。売買契約が成立すると、売主と買主のそれぞれに仲介手数料の支払いが発生します。一方、新築マンションの場合は、売主による直販、販売代理や販売提携での販売が多く、その場合買主は仲介手数料の支払いが必要ありません。販売状況によっては、仲介会社に依頼することもありますが、その場合には仲介手数料がかかります。


また、新築マンションの販売活動でかかる広告費用や人件費は、販売価格に含まれています。新築マンションは物件ごとにパンフレットや新聞折り込み広告、ホームページをつくり、大規模マンションではテレビCMを放映することもあるため、広告費用は中古マンションよりも大きなものとなります。新築マンションの販売価格は、販売活動にかかる費用が上乗せされた価格であり、中古マンションは販売コストが仲介手数料として別にかかるという違いです。「新築マンションは仲介手数料がかからなくて得」というわけではありません。

中古マンションとはトータルコストで比較しよう

新築マンションは通常は取引形態によらず、仲介手数料の支払いは不要ですが、中古マンションは売主が直販するケースを除くと、仲介手数料がかかります。新築マンションよりも中古マンションの方が、諸費用が高いとされるのは、主に仲介手数料によるものです。新築マンションと中古マンションの両方から、購入する物件を検討する場合は、仲介手数料を踏まえて比較するようにしましょう。

不動産売買の仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決められ、上限額とされることがほとんどであり、「売買価格×3%+6万円+消費税」という計算式で算出できます。

まとめ
・新築マンションの販売の取引形態には、売主による直販や販売代理、販売提携(代理)、販売提携(媒介)が多く、いずれも仲介手数料は不要。
・中古マンションは仲介による販売が多く、仲介手数料が必要。
・中古マンションは販売コストを仲介手数料として別に支払うのに対して、新築マンションは販売価格に含まれている。
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