マンション管理組合の理事会の役割とは

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理事会での話し合い

一戸建て住宅の場合は、建物も敷地も全て自分の単独所有物ですので、自分の判断で修繕や建て直しをすることができます。また、将来の大規模修繕のためにお金を積み立てるかの判断も本人の自由です。

これに対し、分譲マンションの場合は多数の世帯の集合体のため、大きなマンションになると、1棟で町内会レベルの世帯数にもなります。室内はそれぞれ独立していても、マンションの共用部分や敷地内については共同で使用します。

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そのため、分譲マンションの所有者は、区分所有法第3条によって当然にマンションの“管理組合”の構成員になるとされています。

管理組合とはわかりやすく例えると、マンションの中の町内会のことです。

ただ、毎回全ての世帯が集まって話し合いをすることは困難なため、管理組合から数名の代表者を選んで“理事会”を組織します。
マンションの維持管理、そして運営については、原則として理事会で話し合いをしながら進めていきます。

理事会と管理会社の違い

ところで、「マンションといえば管理会社が管理してくれるのでは?」と思う人もいるでしょう。

確かにそうですが、管理会社はあくまで管理組合から委託された業務を行っており、その内容は管理組合の代表である理事会が主体となって決めていきます。ただ、理事会と言ってもほとんどの人は不動産やマンション管理の初心者であるため、プロである管理会社がしっかりとサポートしているのです。

理事会の役員はどうやって決まるのか

分譲マンションの場合、区分所有者は当然に管理組合の組合員であるとされるため、マンションを買った時点で必ず組合員になり、そこから代表者である理事会の役員が選出されます。
理事会の役員は、おおむね次のいずれかの方法によって決まります。

  • ・立候補
  • ・推薦
  • ・持ち回り

まずは立候補者や推薦を募り、定員に満たない場合は順番に持ち回りで役員が回ってくるのが一般的です。よって、分譲マンションを買った場合は、長く住んでいるとやりたくなくても一定周期で役員が回ってきます。

マンションの理事会の具体的な活動

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年に1回、総会を行う

理事会の役員になると、具体的に次のような活動をします。

1:理事会への参加
毎月1回のペースで理事会の集まりに参加します。そこで、管理会社から1ヶ月の間の管理費会計や修繕積立金会計の報告を受けます。さらに、マンション内で発生したトラブルについても理事会で話し合い解決に努めます。

2:役員としての活動
理事会には理事長のほか次のような役職があり、役員はいずれかに選ばれて役職に沿った活動をすることになります。

理事会の役職の具体例

  • ・理事長
  • ・副理事長
  • ・監事
  • ・防火担当理事
  • ・町内会担当理事
  • ・会計担当理事

活動にあたっては管理会社が全面的にサポートしてくれますので、特に専門知識などは必要ありません。

3:総会の実施
マンションは年に1回、全ての管理組合員を集めて総会を行います。総会で1年間の管理費会計や修繕積立金会計の報告を行うとともに、来期の予算案などの承認を求めます。また、管理費や修繕積立金の改定など影響が大きい議題については、理事会ではなく総会で決議をとることで正式に決定します。

なお、理事会の役員は原則として“無償”、つまりボランティアです。ただし、別途報酬規定を設けることで、一定額を報酬としてもらうこともできます。相場としては、年間で2~3万円程度が一般的です。

マンションの良し悪しは理事会で決まる!?

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理事会の活動が非常に重要

マンション管理というと、「管理会社が全て行ってくれるから、マンションの良し悪しも管理会社で決まる」と思っている人が多いでしょう。

ただ、管理会社はあくまで管理の主体ではなく、管理組合から委託を受けて管理をしているだけですので、どのように管理していくのかについては、管理会社ではなく理事会で話し合って決めて管理会社に指示を出します。

そのため、居住者にとって住みやすいマンションを維持するためには、実際に住んでいる人の代表である理事会の活動が非常に重要なのです。

もちろん管理会社も一定のアドバイスをしてくれますが、それには営業的な側面も少なからずあるため、それらを理事会が取捨選択して的確に指示を出すことでマンションの質を高めます。

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管理費会計の確認がお勧め

管理の良いマンションは、管理費会計を見ればわかる

管理の良いマンションを探すなら、見た目だけではなく、適切な運営がされているマンションかどうかを見極めることが重要です。そこで重要になってくるのが、管理費会計の資料です。

これは毎月支出である管理費が、何に使われていくら残っているのかが記載されているマンションの会計資料です。新築の場合は予算案のデータが作成されており、中古の場合は前期の実績と来期の予算のデータがあります。
資料については、不動産会社や売主に問い合わせることで、事前に見せてもらうことができます。

この管理費会計が毎年赤字である場合や、わずかな黒字にしかなっていない場合は、将来的に管理費が値上がりしていく可能性が高いと考えられるため、あまりおすすめできません。

管理費は高すぎると将来的に売却しようと思った時に売れにくくなる要因となるため、きれいだからといっても管理費が高ければ考え直す必要があります。
適切な金額で適切な管理ができているバランスの良いマンションこそが“管理の良いマンション”なのです。

滞納状態のチェックも重要

理事会が適切に機能しているかどうかを見るもう一つのポイントが“滞納の有無”です。毎月の管理費や修繕積立金を滞納している世帯がある場合、管理会社から開示される資料にその旨が明記されています。

滞納額が少額で発生からまだ間もないようであればそこまで気にする必要もありませんが、長期にわたって滞納していて回収ができていない場合、理事会が正常に機能していない可能性が考えられ、マンション管理全体に懸念が残ります。

よって、滞納金額といつから滞納しているのかについては、必ずチェックしましょう。

理事会の運営状況を資料から探ることが大切

マンションの管理状態は、管理会社よりも理事会が正しく機能しているかどうかによって大きく左右されます。理事会は所有者の代表というだけで、ほとんどが不動産については素人の集団です。

ただ、そんな中でも責任感を持って管理に取り組もうとする気持ちのある人が多いマンションなのか、それとも住民同士のつながりがなく、理事会も形だけになっているマンションなのかによって、マンションの質は大きく変わってきます。

まずは契約前に管理会社から開示される会計資料を丁寧にチェックして、正常な運営ができているのかどうか確認しましょう。

●まとめ●
・マンションの管理運営は管理組合の代表である理事会が行う
・通常は、マンションの管理実務を管理会社に委託している
・見た目がきれいなマンションが良いマンションとは限らない
・管理の良いマンションは、管理費会計を見ればわかる

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(2018/01/24)