マンションを「期分け販売」する理由とは

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販売担当や説明スペースにも
限りがあるという理由もあります。

マンション購入の検討を始めると、ついマンション販売の広告に目がいくのではないでしょうか。例えば「第1期」即日完売、「第2期」分譲中などと表示がされている場合、完売とあるのにまだ分譲中とあるのは何か疑問を感じますよね。
実はマンションの販売プロセスでは、1棟のマンションの全戸を同時に販売するのではなく、「第1期」「第2期」と続き「最終期」として販売されているのが一般的です。この販売方法は「期分け販売」といい、特に総戸数100戸以上の大型マンションでは4期以上で販売することも珍しくありません。

この期分け販売はマンション販売会社の販売戦略の一つで、一度の販売で戸数を限ることにより完売しやすくするために行われます。「第1期」完売、「第2期」分譲開始予定、などと提示されていると人気物件だと購入希望者にアピールすることができ、現地の販売員も士気が上がります。

マンション購入希望者は人気のある物件を購入したいと考え、売れ残りが出るような物件は避ける傾向があります。また販売会社としても一度に多数の契約をするためには、販売担当だけでなく、多くの宅地建物取引士も必要となり効率が悪くなります。期分け販売は販売戦略であると同時に、販売会社の都合によるものだといえます。

新築分譲マンションの販売価格はどう決まる?

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分譲価格は変動する可能性もあるようです

新築分譲マンションを購入する時にはやはり「分譲価格」が気になりますよね。
ただ、販売価格未定の状態でマンションの販売活動が始まっているのを見かけることもあります。
例えば、○○マンション分譲予定などと広告が出ているのに、実際の販売価格が正確に決まっていない新築分譲マンションなどのことです。

では、新築分譲マンションの価格はどの段階で決まってくるのでしょうか。価格未定であれば購入希望者の反応を見ながら決めていく、というケースが多いようです。
また期分け販売で「第1期」として様子を見ながら販売を始め、売れ行きにより2期目以降の価格を決めていく方法もあります。価格決定をして分譲を始めて、即完売ということであれば価格が安すぎることになり、売れ残るようであれば価格が高いこととなります。
このため販売会社は価格未定のままちょうど良い価格を探り、さらに期分けをすることで分譲価格を変更していくことが可能なのです。

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角部屋やルーフバルコニー付きなど
人気物件には傾向があるようです

新築の分譲マンションをお得に購入するためにはどの期で購入するのがいいのでしょうか。基本的には「第1期」でも「最終期」でも価格が値引きされお得になるようなことはないとされています。ただし、マンションの分譲会社の決算期などで早急に在庫処分をしようとしている際には、多少の値引きがされる可能性もあります。この値引きは先に値引きなしで購入している人もいるため公にされることはありませんが、営業担当に相談してみるとよいでしょう。決算期でなくても値引き幅がある可能性もあります。

ただし、いくらマンション価格を値引きしてお得に購入したいと考えても、高層階の角部屋やルーフバルコニー付きなど人気がある住戸に関しては値引きは難しいでしょう。こうした人気物件は一定期間のうちに複数の購入希望者がいた場合には抽選販売となることもあるようです。また、最安値住戸や条件の良い住戸なども、抽選販売をする場合もあるようです。

新築分譲マンション購入の流れを紹介

新築分譲マンションを実際に購入するとなると、どういう流れになるのでしょうか。マンションは不動産ですので、購入となると不動産の売買契約を締結することになります。気に入った住戸の申し込みと同時に、住宅ローンの事前審査を受け、審査通過後に重要事項説明、契約というパターンが多いようです。契約をする場所は、販売センターや現地モデルルーム、また購入者の自宅です。

販売センターとはマンションがまだできていない状態で、現地の近くにモデルルームとして、または契約を締結する目的で建てられた建物です。大規模マンションで建設されることが多く、マンション完成が1年以上先になっていることがあります。実際のマンションができていない状態で契約を締結するため、眺望などが分かりづらいこともあり注意が必要です。現地モデルルームとは、マンションが完成している状態で、特定の住戸をモデルルームとして案内や契約をするために利用するものです。実際の住戸を見学できることや、モデルルームで使用した家具もセットで販売されることもあります。

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マンションの完成前にモデルルームを確認できる場合もあります

この販売センターや現地モデルルームは、折り込み広告やネットで情報を知ることが多いと思いますが、見学予約はネットでできます。ただ、不動産の売買契約に関しては売買契約書を締結する前に宅地建物取引士が重要事項説明書の説明をする必要があるため、現状ではネットで売買契約して購入することはできません。
そのため、必ず販売センターや現地モデルルームに出向くか、それができない場合は自宅に来てもらい契約をすることになります。売買契約の締結、住宅ローンの本審査、決済引き渡しの手続きを行い、その後マンションの鍵を受け取って引越しができるようになります。

よい物件はどうやって見分けるのか、その注意点は?

マンションの売買契約や引き渡しまでの流れはイメージできたかと思いますが、そもそも良いマンションはどうやって見つけるのがいいのでしょうか。

立地が良く、駅徒歩10分圏内、南向きの高層階で眺望もよく、間取りや面積、また設備も申し分ない、となると価格は予算を大幅に超えてくることがほとんどでしょう。高収入であったり多額の現金を持っていたりすれば予算は考えなくてもよいこともありますが、一般的にはマンション購入では予算を最優先に考えるものです。決まった予算の中でできる限り条件の良い物件が、現実的に良い物件となることでしょう。

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現実的な資金計画が大事です

決まった予算の中でできる限り条件の良い物件と言っても、個人で探していくのはなかなか難しいと思います。そこでまずはLIFULL HOME'Sのような不動産情報サイトを利用して新築分譲マンションを探してみましょう。

もしも気になる物件があれば問い合わせをして、販売センターや現地モデルルームに行ってみることです。そこで販売担当者と希望する条件などの話をしておくと、その物件で合わない場合でも、次の物件を紹介してもらうことでよい物件を見つけやすくなるはずです。

ただ、マンション購入で最も注意すべき点は、全ての条件は成立しない事が多いということです。日当たりや眺望が優先で予算が低いのであれば郊外に行く必要があり、都心で探すのであれば価格は高くなります。譲れない条件をしっかり決めて、自分にとって良い物件を購入しましょう。

理想のマンションを購入するために

マンション購入は人生の一大イベントといっても過言ではありません。そのため絶対に失敗したくないと考え慎重になることもあるかもしれません。まずはネットで物件を探して問い合わせをし、実際の現地モデルルームや販売センターを見学してみましょう。ただしすべての希望に合う物件はないと考え、譲れない条件をしっかり決めて物件探しを行うことが大切です。

●まとめ●

・新築分譲マンションは「第1期」「第2期」などの期分け販売がされている

・マンション価格は最初から決まっているわけではなく、期ごとに違うことがある

・良い物件を購入するためには、直接販売員に相談し条件を絞っていく必要がある

(2017/10/27)