低層では珍しい規模、駅からの距離も魅力

今回ご紹介するのは「ザ・マスターズガーデン横濱上大岡」です!
まずは物件概要を見ていきましょう。

【物件概要】※物件の情報は2017年5月16日現在の情報です
売主:株式会社竹中工務店、野村不動産株式会社
施工:株式会社竹中工務店
価格:未定
専有面積:72.50m2~90.50m2
総戸数:99戸
規模:地上4階
交通:京浜急行本線「上大岡」駅徒歩5分、ブルーライン「上大岡」駅徒歩6分
所在地:神奈川県横浜市港南区上大岡東一丁目
竣工予定:平成29年12月下旬

駐車場 51台(機械式39台、平置駐車場9台、身障者優先平置駐車場1台、来客用駐車場2台) 16,000円~24,000円(月額)
駐輪場 123台 300円~600円(月額)
バイク置き場 6台 2,500円(月額)


「ザ・マスターズガーデン横濱上大岡」物件詳細ページ

外観
「ザ・マスターズガーデン横濱上大岡」外観イメージ

過去800物件のなかで低層マンションとしてはNo.1!

このマンションのデメリットは駅から物件にかけて急な上り坂があることです。そこさえクリアできる方には全体的におすすめできるマンションです。

地図
京浜急行本線「上大岡」駅徒歩5分。急な上り坂はあるが…
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上大岡駅周辺には商業施設が充実。
一方、駅から徒歩5分でありながら
第一種低層住居専用地域の静かな
環境である点は大きな魅力です

このマンションの主なメリットを挙げてみると、以下のようになります。
・駅近立地
・第一種低層住居専用地域
・低層マンションとしては大規模
・竹中工務店施工、竹中工務店と野村不動産が売主(シェア率:竹中工務店55%、野村不動産45%)
・安定した地盤のため直接基礎
・低層マンションでありながらも眺望の抜ける部屋が多い
・最寄り駅がターミナル駅
・一般的なサラリーマンでもぎりぎり手が届く価格帯

私は過去に800件以上の新築マンションを見学していますが、このような条件のマンションに巡り合えた記憶がありません。そもそも低層マンションは高級住宅街に多く位置しており、私が見学する価格帯での供給はなかなかありません。あったとしても最寄り駅がマイナーな駅だったり、駅距離があったり、囲まれ感があったりとザ・マスターズガーデン横濱上大岡のように好条件ではありませんでした。

私が新築マンションの見学を初めて約12年、見落としている可能性もありますが見学した中では低層マンションとしては過去一番と評価できます。

坂はあるものの駅周辺は商業施設が充実しており、京急線、横浜市営地下鉄の2路線が利用できるターミナル駅「上大岡」から徒歩5分というのは相当な強みとなります。京急線の特徴として川崎、横浜エリアは工業、商業エリア沿いを走りますから、品川を出て神奈川エリアに入りいわゆる住宅街にたどり着くのは上大岡エリアが最初となります。

上大岡駅周辺を歩いてみて魅力に感じたことは、西口が商業エリア、東口が住宅エリアと完全に分離されているという点です。
駅徒歩5分でありながらも第一種低層住居専用地域というこれ以上にないエリアに位置するザ・マスターズガーデン横濱上大岡は、「住まいは安心、安全な高台の住宅エリアに構えつつ、買い物は駅周辺の商業エリアで…さらには交通利便性も妥協せず…」を実現できると言えます。ここまでわかりやすい好立地のマンションは珍しいですね。

高級マンションらしさはランドスケープから住戸の設計・仕様まで

竹中工務店の社宅跡地に建設される竹中工務店による高級低層マンションということで、建物やランドスケープへの力の入れようがすごいことになっています。住戸への玄関部をクランクインとしてゆとりあるアルコーブを設けており、さらに玄関部には風取り窓があるため居室内全体に自然の風を取り込むことができます。ランドスケープ自体も風が行き渡るような配当計画となっています。

バルコニー部の隣戸境はコンクリートメインで下部に隔て板があるためプライベート感があり、さらには隔て板部分で雨どいを隠すなど、良い意味でマンション感を出さないようにしています。一部屋ずつしっかりと造りこんだ「作品」であると感じました。

さらに、標準仕様の高さも充実。
・ディスポーザー
・食洗機
・キッチン天板御影石
・床暖房
・トイレ手洗いカウンター
・バルコニー水栓、防水コンセント
・複層ガラス
・天井高2500mm

充実な設備、仕様に加えてスケルトン・インフィル工法となっています。これは珍しいですね!

マスターガーデン
400本以上の樹々を配したプライベートなガーデン、「マスターガーデン」。それにより、花、果樹、そこに集まる生物たちなど、自然界の営みを感じながら、春夏秋冬、一年を通じて様々な風景を楽しめる場所を描き出します

気になる価格と間取りは?

予定価格と間取りの一部を見ていきましょう!

W-Abタイプ 72.50m2 西向き 管理費21,500円(月額) 修繕積立金7,560円(月額) 

1階 4,990万円 坪単価227万円
2階 5,290万円 坪単価240万円
3階 5,490万円 坪単価250万円

S-Hタイプ 85.40m2 南向き
4階 7,990万円 坪単価308万円
6階 8,990万円 坪単価347万円

間取り図S-H
S-Hタイプ(4LDK+WIC、85.4m2)

E-C1タイプ 75.50m2 東向き
2階 5,790万円 坪単価253万円
4階 6,690万円 坪単価292万円

平均坪単価は270万円を予定しているとのことです。入札案件でないからこその価格設定と言えるでしょう。

オーベルグランディオ上大岡(1999年築)の相場から予想できる将来価値としては

3階 72.50m2 5,490万円(新築時)→3,300万円(築20年時)

となります。
あくまで今の相場を基準とした予想のため、参考までにお願いいたします。

通勤・通学を「住む」レーション!

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品川を出た京浜急行線が神奈川エリアに入り、
住宅街にたどりつく最初の街が上大岡エリアとなる

「ザ・マスターズガーデン横濱上大岡」に住んだら通勤・通学はどうなるのか?「住むレーション」してみましょう。
[京急線→浅草線(直通)]

上大岡駅 8:08発
横浜駅  8:18着
品川駅  8:48着
新橋駅  9:01着

上大岡駅はモーニング号、ウィング号の停車駅のため運賃とは別に300円を支払って座っての通勤、通学も可能です。朝ラッシュ時の上り、モーニング号は本数少なめですが夜ラッシュ時の下り、ウィング号は本数が多いため使い勝手が良いでしょう。また、5月から着席整理制ではなく指定席制に変更、ネットから購入ができるようになり、より便利になりました。

物件のデメリットとどう向き合う?

繰り返しになりますが、このマンションのデメリットは駅から物件にかけて急な上り坂だけと言っても過言ではありません。駅距離、売主、施工主、ランドスケープ、デザイン、価格・・・どれも満足のいくものと評価できます。そのため坂道さえ妥協できるのであれば、同エリア周辺が検討範囲に入る方であればぜひ購入すべきでしょうと自信をもっておすすめすることができます。

しかしながら車での移動しかしない方以外は坂道をほぼ毎日通ることになります。ザ・マスターズガーデン横濱上大岡に住まう限りは一生付き合わなければならないデメリットです。家族全員で駅から現地まで歩いてみて、一人でも「この坂は無理だね」と言うのであれば購入はやめたほうがいいかもしれません。

私は住まい探しのアドバイスをする際に「検討中のマンションの最大のデメリットを見つけてください。そのデメリットを家族全員が妥協できるのであれば住んでからの後悔は少ないでしょう。」と伝えています。

100点満点のマンションはありませんから妥協は必要です。しかし、検討中のマンションの最大のデメリットを妥協してしまうと、後悔する可能性が高くなります。
物件により最大のデメリットは違います。駅距離、資産性、チープなつくり…一番の弱点を妥協できるのか家族で話し合うと迷える子羊(買えない人)になる可能性もグンと低くなるでしょう。

【総評】今の時代に選ばれるマンション

【購入者様満足度】★★★★★
5月に第一期の販売を実施したザ・マスターズガーデン横濱上大岡ですが、私の相談者様でご契約された方が数組いました。上大岡エリアに絞っている方はもちろん、上大岡をまったく知らない方もいましたがすべての方に共通するのが「納得」して購入していることです。

ここ最近は建築費の高騰が影響して新築マンションの価格も高騰しています。その影響もあり、各社コストカットに力を入れたり専有面積を狭くして表面上の価格を安くするなど、物件自体の満足度よりも価格満足度を上げようというコンセプトの新築マンションが多くなっています。
そのため満足度が高くなくとも今が買い時の方は「数年前のマンションよりグレードも低いし部屋の広さも狭いけど仕方ないよね」という妥協の気持ちのままで購入する方も増えています。

しかし、ザ・マスターズガーデン横濱上大岡に関してはコンセプトが真反対です。コストカットどころかコストをかけることにより建物の質を上げて購入者様の満足度を上げているのです。
今の時代、タワーマンションですら採用しない物件も多いスケルトンインフィル構造などなど、あえてコストをかけて建物グレードを上げているのです。

「コストカットしてできる限り安く仕上げて売りやすい価格で販売しよう」というコンセプトは今の市況ではもう通用しないのではないでしょうか。
ザ・マスターズガーデン横濱上大岡のように、「最高のものを造って満足度の高いものにしよう」という思いで供給されるマンションのほうが選ばれる時代なのかもしれません。


「ザ・マスターズガーデン横濱上大岡」の物件詳細と問合せはこちら

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