中古マンションの情報はどうやってキャッチする?

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新築マンションと違って「予告」の情報が出ない
中古マンション。情報はどうやって集めるのが
良いのでしょうか?

中古マンションの場合は、新築分譲マンションと違って『予告広告』が存在しないため、いつどんなタイミングでどこに登場するかはわかりません。そのため、ある程度エリアを絞り込んで、こまめに住宅情報サイト等をチェックしながら周辺の中古物件の価格相場を頭に入れておきましょう。

自分が希望するエリアが決まったら、その地域を得意とする仲介会社や地元の不動産会社に足しげく通い、顔見知りの担当者を作っておくと良い情報をスピーディにキャッチしやすくなります。気になる物件を見つけたらすぐに内覧の予約を入れましょう。

媒介契約ってなんだろう?

中古マンションの売買を行う際には、売主と買主を仲介する『仲介会社』が存在し、まずはマンションを売りたいオーナーと仲介会社が『媒介契約』を結びます(※)。媒介契約には、複数の仲介会社が同時に契約を結ぶことができる『一般媒介』と、ひとつの仲介会社だけが契約を結ぶことができる『専任媒介』『専属専任媒介』の3種類があります。一般媒介の場合は、複数の仲介会社がその物件を取り扱うため、良質な物件ほど“早いもの勝ち”となります。
※一部、仲介会社を介さない場合や媒介契約を結ばないケースもあります。

中古マンションを選ぶ際の注意点は?

中古マンションの魅力は、新築物件よりも購入価格を抑えられることに加えて、
●どんな人たちが暮らしているか?
●マンション全体の印象はどうか?
●管理はしっかり行き届いているか?
●築年数が経っても美観を維持できているか?
などを、自分の目で実際に確認できる点が大きなメリットとなります。

上記の項目は、その物件の『資産価値』にもつながるポイントですから、事前に必ずチェックしておきましょう。初めて訪れたときの“第一印象”で好感が持てるか否かも、実は中古マンションを選ぶ上で重要なチェックポイントです。また、そのマンションの駐車場を見ると、“ファミリカーが多い・高級外車ばかり”など、どんな車が停まっているかによって暮らしている人たちの層がわかるため、自分の志向に合うマンションかどうかを判断しやすくなります。

Real Estate Agent With Couple Buying New Apartment
中古マンション見学の際には、建物だけでなく資産価値に関わる管理の状態などもチェックしておきたい

中古マンションを内覧するときのチェックポイント(建物編)

中古マンションを内覧する際、主に建物の外側についてチェックしておきたいポイントをまとめました。

現地へ到着したときの第一印象 明るさ・聞こえてくる音・ニオイ・周辺を歩いている人・外観の雰囲気など五感を研ぎ澄ませて「好き」か「嫌い」かを判断しよう。
エントランス しっかりと清掃が行き届いているか?集合ポストのまわりが汚れていないか?管理スタッフの勤務形態はどうなっているか?掲示板がキレイになっているか?
エレベーター 落書きなどが放置されていないか?
共用廊下 しっかりと清掃が行き届いているか?ゴミの置きっ放しや私物の放置などがないか?電球切れの照明がそのまま放置されていないか?
ゴミ置き場 しっかりと清掃が行き届いているか?ゴミの分別がちゃんと行われていて住民たちの美観意識の高さが窺えるか?
駐車場・自転車置場 どんな種類の車・自転車が停まっているか?※そのマンションで暮らしている人の層がわかりやすい。
建物まわりの植栽 きちんと手入れが行き届いているか?枯れたまま放置されていないか?
外壁 外壁にひび割れや錆など目立つ劣化がないか?
館内

ノンスリップシートの剥がれや、塗装のひび割れ、水たまりがないか?

※ノンスリップシート:表面が凸凹した滑り止めシート。共用廊下などに使用されていることが多い。

管理組合・積立金

管理組合がしっかり機能しているか?直近の大規模修繕はいつ行われたか?管理費・修繕積立金ノ残高はどれぐらいあるか?次回の大規模修繕費用は潤沢に足りているか?

※管理組合が機能しているかどうかはその物件の資産価値を左右する大切なポイント。上記の項目は必ず仲介会社の担当者へ確認を。また、物件の現オーナーに管理費や修繕積立金の長期滞納があった場合、その滞納金が新オーナーに受け継がれることもあるため要注意。

中古マンションを内覧するときのチェックポイント(室内編)

次は、マンションの室内でチェックしておきたいポイントの一覧です。

部屋へ入ったときの第一印象 明るさ・ニオイ・天井の高さ・空間の広さなど、「居心地が良い」と感じられるかどうか判断しよう。
眺望 窓からの眺めはその物件の資産価値を左右する大切なポイントのひとつ。工場や娯楽施設、墓地などの嫌悪施設が目に入らないか?前面に建つ建物との距離はどれぐらいか?をチェックしよう。
方位・日当たり・風通しの良さ 日当たりや風通しが良いか悪いかによって、冬のエアコンや夏のクーラーなど光熱費にも大きな違いが出てくることを覚えておこう。
トイレ・バスルーム・洗面室 水まわりにカビが発生していないか?配管からイヤなニオイが上がってこないか?
キッチン キッチンの位置は使いやすい場所にあるか?※リフォームを行う場合、水まわりの位置を変える工事は大きな費用が発生するためキッチン・トイレ・バスルーム・洗面室の使いやすさを確認しておこう。
天井・壁 水漏れの跡やカビ、クロスのゆがみ、ひび割れなどが発生していないか?戸境壁の厚みはどれぐらいあるか?
きしみ、ゆがみのほか、斜めに傾いている箇所はないか?床の厚みはどれぐらいあるか?※できればリフォームがしやすい二重床のほうが望ましい。
バルコニー エアコンの室外機を置くスペースが十分にあるか?洗濯物を干せる広さがあるか?
ドア・窓 ドアや窓の開閉がスムーズに行えるか?※ドア枠やサッシの傾きがないかを確認。
水栓 バスルームやキッチン、洗面室の水栓が壊れていないか?※シングルレバー水栓の場合、10年程度で壊れてしまうものが多い。
給湯器 直近の更新はいつ行われたか?※給湯器の寿命は12~15年程度。取替え費用は20~30万円程度と高額になるため必ず直近の更新について確認を。

その他、物件内覧のときの注意点は?

stressed woman covering her ears looking up
入居してみたら上階の人がうるさい…!
なんてことのないように、内覧の際に
近隣住戸の状況を売主に聞いて
おくことはとても大切です。

マンションというのは多くの人にとって一生に一度の大きな買い物。そのため、見学や内覧には時間を惜しまず使って情報を集めましょう。仲介会社に予約を入れて内覧に出かける前に、一度自分の足で現地を見学しておくことも大切です。

できれば、朝・昼・夜・平日・休日と時間帯や曜日を変えて訪れるのが望ましく、
●平日の朝の通勤風景はどんな様子か?
●最寄り駅から会社までの通勤時間帯のラッシュ状況は?
●夜の街も安全な雰囲気か?
●平日と休日で聞こえてくる音に変化がないか?
などを事前にチェックした上で、気になる点を内覧当日に再確認しましょう。

また、中古マンションの場合は、オーナーがまだ居住中というケースもよくあります。オーナー自身も“せっかくなら良い人に買ってもらいたい”という思いがあるため、内覧時の心象次第でその後の契約がスムーズに行えるかどうかの変わり目となってしまう場合もあります。「きちんとあいさつをする」「素足で部屋に上がらない」「居室のドアや収納の扉は勝手に開けない」など、最低限のマナーを守って内覧しましょう。

内覧の際には「日当たりはどうですか?」「夜は静かですか?」「お隣や上下階にお住まいの方はどんな人ですか?」「管理組合はしっかり機能していますか?」といった基本情報のほか、「ふだんのお買い物はどこに行きますか?」「近所に美味しいレストランはありますか?」「ママ友が集まる公園はどこですか?」などの地元情報について聞いてみるのも良いでしょう。

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