マンションの物件選びでは「管理」も指標に

マンションは、管理を見て選ぶべき
マンションは、管理を見て選ぶべき

マンションの日常的な管理は管理会社に委託しているマンションがほとんどですが、管理の方法は管理組合によって決定します。管理会社任せにせず、所有者が主体性を持って管理組合を運営して、管理に関わっているマンションの方が、適切な管理や修繕が行われやすいです。

マンションの管理形態には、管理会社への委託の仕方や管理員の勤務形態による違いがあり、管理組合を法人化する場合もあります。ここでは、マンションを購入する前に知っておきたい、管理組合とは何か、どんな管理組合の形態や管理の種類があるのか解説します。

「管理組合」の仕事とは?

管理組合の最高意思決定機関は「総会」
管理組合の最高意思決定機関は「総会」

マンションを購入すると、区分所有法上の区分所有者になります。マンションには専有部分と共用部分があり、各住戸に区分された部分は専有部分に該当し、エントランスホールや廊下・エレベーター・給排水管設備などが共用部分です。共用部分は区分所有者全員で、管理組合を構成して維持していきます。
区分所有者の中には賃貸に出す人もいますが、実際に住む人ではなく、区分所有者が管理組合員として共用部分の維持管理にあたります。

管理組合は理事長や理事、監事などの役員を選出し、執行機関として理事会を置くことが一般的です。管理組合の最高意思決定機関は「総会」で、管理組合の予算や決算の承認、役員の選出、管理規約の承認や改定などを行います。
実際にマンションの共用部分の維持管理を区分所有者で行うのは、煩雑で負担が大きいため、管理会社に委託するケースが多いです。

マンション管理組合の形態を確認

マンション管理組合の形態は?
マンション管理組合の形態は?

マンションの管理の方式には、全面委託管理・部分委託管理・自主管理があります。多くのマンションが採用しているのは、管理業務のすべてを委託する全面委託管理です。部分委託管理は一部の管理業務を管理会社に委託するものです。自主管理は管理業務のすべてを管理組合で行うものですが、エレベーターや消防設備など法定点検が必要なものは、専門会社に依頼します。

マンションの管理は管理員の勤務形態でも分けられます。常駐管理は管理員が住み込みで管理を行うものです。大規模マンションでは住み込みではなく、日中は管理員、夜間は警備員によって24時間体制で常駐するケースが増えています。通勤管理は管理員が通勤する形態で、小規模のマンションでは週3~4日とするケースもあります。巡回管理は1人の管理員が複数の物件を定期的にまわるもので、週に2~3回、半日ほど窓口を開けるケースが多いです。多くのマンションでは、警備会社とオンラインで結ぶ機械管理を併用してセキュリティ体制を構築し、管理員の不在時にも対応しています。

管理組合を法人化するメリットとデメリット

法人化のメリットは?
法人化のメリットは?

マンションの管理組合の形態は、大きく分けて2つあります。多くのマンションの管理組合は法人格のない任意組合ですが、一部のマンションは法人格を持つ管理組合法人という形態です。

管理組合を法人化するメリットとして、不動産を取得して登記できることがあげられます。
管理費や修繕積立金の滞納者の住戸を買い取る、近隣の土地を購入して駐車場を設置するといったことが可能です。管理費などの滞納者などに対して訴訟を起こす際にも、法人格があると手続きがスムーズです。また、管理組合の預貯金を理事長の個人名義の口座で管理していた状態から、管理組合法人名義に変えることができます。
また、法人化することで融資を受けやすいというメリットもあります。ただし、大規模修繕に関わる資金に関しては、住宅金融支援機構や民間のクレジット会社で法人格の有無に関わらず、借入が可能です。

一方、管理組合を法人化するデメリットには、手続きの煩雑さがあります。法人化するためには総会の議決を経て管理規約を改定し、法人登記の手続きを行うことが必要です。
理事長の交代など登記事項に変更があった場合には変更登記を行い、毎年、財産目録を作成して備えておくことが義務付けられています。

マンションの管理は資産価値にも影響

管理は資産価値に直結します
管理は資産価値に直結します

マンションを購入するときは立地条件や建物のグレードに目を向けがちですが、管理状態も資産価値を左右するポイントです。新築マンションでも中古マンションでも、購入前に管理方法や管理状態を確認して、物件選びの判断材料としましょう。

中古マンションを購入する際には管理規約のほか、管理費や修繕積立金の滞納率、修繕積立金の残高や修繕履歴、長期修繕計画を確認しましょう。管理費や修繕積立金の滞納者が多いマンションは、管理組合の運営や修繕に支障をきたすリスクがあります。また、長期修繕計画に基づいて修繕が適切に行われているか、修繕積立金は不足していないか見極めることも大切です。

新築マンションでも修繕積立金の徴収額が少ないと、将来、修繕積立金が値上がりする可能性があります。

管理人の勤務時間が長い方が、マンションの管理が行き届きやすくなります。中古マンションでは、メールボックスの周辺にゴミが落ちていないかなど、共用部分の清掃状態もチェックしましょう。

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