この方に教えてもらいました

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ホームインスペクションとは?

―まず、ホームインスペクションとは何でしょうか?

◆佐藤さん
「ホームインスペクションとは、その名の通り『住宅診断』です。住宅に精通したホームインスペクターと呼ばれる住宅診断士が、第三者の立場で住宅の劣化状況、欠損の有無、改修が必要な場合のそのおおよその費用など見極めアドバイスを行います。

日本では、2009年よりNPO法人日本ホームインスペクターズ協会(JSHI)が住宅診断士の資格試験を実施し、合格者をホームインスペクターとして認定しています。いわば、中立の立場で診断する『住宅のお医者さん』と言えるでしょう」

◆ホームズくん
「おウチのお医者さんなんて、すご~いっ!」

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「ホームインスペクション」のスペシャリストである佐藤さんのお話に、ホームズくんは興味津々です

ホームインスペクションはなぜ必要?

―ホームインスペクションはなぜ必要なのでしょうか?

◆佐藤さん
「それは、これまでの日本の住宅流通を考えると分かりやすいかもしれません。特に中古住宅の流通を考えたときに、これまで、その保証がどこにもない状態だったのです。

新築の場合は、ハウスメーカーや工務店などがある程度住宅の保証をしますよね。もしくはその企業ブランドが保証となっています。

しかし、中古住宅の場合は、売主が個人の場合がほとんど。不動産会社はあくまでも仲介です。何か購入物件に問題があったとしても、責任は負いません。

これでは購入者は不安になってしまい、中古物件を買えないですよね。そのため日本は“新築信仰”と言われるほどに、中古住宅流通が伸び悩みました。

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ホームインスペクションについて熱く語る佐藤さん

ですが、最近はリノベーションが注目され、画一的な住居環境ではなく、一人ひとりのライフスタイルや嗜好に合わせた住宅が求められています。

例えば、新たに住宅を購入する際に、新築だけに焦点を合わせるとエリアも限られ、予算的なハードルも高くなります。

中古物件を視野に入れた方が選択肢は広がりますが保証が明確でないために、みなさん怖くて手を出しにくくなっていました。

そこで、新築・中古問わず活用できるのが『かし保険』です。耐震はもちろんのこと、契約に従って住宅の『性能』『品質』を保証し、『かし(事故)』が発生した場合、保証期間内であれば事業者や売主ではなく検査事業者が保証を行なう仕組みです。

このかし保険に加入するには、インスペクションの実施が大前提となるのです」

◆ホームズくん
「なるほど~っ! 物件の安心・安全を保証してくれるのが『かし保険』。そして加入するには、まずインスペクションをしないとなんだねっ!」

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お話を聞きながら、許可を頂いた現場も見学させてもらいました

安心・安全のためのインスペクションのメリットとは?

―では次に、インスペクションのメリットについてお伺いします

◆佐藤さん
「もうちょっと、このインスペクションのメリットをかみ砕いていきましょう。売主・買主、双方からの立場でメリットをお伝えすると分かりやすいと思います。

▼ 買主側のメリット ▼
① 購入後に何かあった際の責任所在がある程度担保できる
これまでお話したように、中古住宅には購入後に何かあった際の責任所在がありませんでした。それが『かし保険』により、ある程度担保できること。

② 住宅性能の“見える化”が実現する
構造躯体や耐震基準に合致しているかなど、日本の中古流通では非常に不透明だった部分が、第三者のインスペクションを実施することで明らかになります。どこに課題があって、どの部分をリノベーション・リフォームすべきかが見えてきます。

住宅というのは『暮らし方』に直結するもの。どこにどのように費用配分するのか、一定の安心・安全を確保し、カスタマイズの判断ができることで、より理想的な暮らしの基盤を手に入れることができます。

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キッチンの床下を調査する様子も見せていただきました

▼ 売主側のメリット ▼
①トラブルの未然防止
きちんとインスペクションをすることで、物件価値を適切にアピールでき、トラブルの未然防止にもつながります。

②信ぴょう性のある価格設定につなげることができる
課題や魅力の所在を明らかにすることは、実は信ぴょう性のある価格設定につなげることができるのです。

この部分はまた後ほどお話ししますが、今後日本では、中古流通が活発化するはずです。その際に、明確な診断なき売買は訴訟問題にも発展していくでしょう。

これまで、日本では住宅売買の主流は新築だったため、表に出てこなかった問題(個人の売買間での訴訟)も明るみに出てくるはずです。

そう考えた時に、インスペクションは、売主・買主ともにメリットを持つ必須の条件となっていくでしょう」

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床と内壁に極端な傾きがないか測っているところを見学するホームズくん

実際にインスペクションではどんな検査を行うの?

ー具体的には、どんな検査を行っているのでしょうか?

◆佐藤さん
「まず、インスペクションは『かし保険基準』に適合することが求められます。そのため、構造躯体・雨漏り・耐震基準の3点は必須で診断するものとなっています。

ただし当社では、それ以上にインスペクション項目に独自審査を取り入れています

というのも当社では、不動産業務における中古売買のあり方に疑問をもち、10年ほど前から独自の診断・保証制度を行ってきました。

当時の不動産業務というのは、聞こえは悪いのですが物件を『右から左に流す』といった業務体系でした。購入者の立場にまったく立っていないことに気づいたとき『これではいけない』という想いを強く抱いたのです。

そこで当社では、新築も含めお客様に対しアフターフォローを充実させました。2年に1回は、点検を行い、軽度の補修に対しては無償でフォローしていく体制を整えています。

さらにそれを発展させ、インスペクションという言葉が一般的ではなかった8年前から『住宅診断』を行い、アフターフォローのための判断とできる範囲でのサポートを行ってきました。

『安心・安全の住宅を提供したい』その想いで独自に進めてきたことが評価され、日本住宅保証検査機構(JIO)の検査会社に日本で一番初めにお声がけをいただき、その体制をつくる中で、実績を積み重ね、当社独自の基準が確立できたのです。

現在では、お客様に必要だと思われる検査においては、かし保険基準以上の診断を当社では行っています」

実際に、診断を行う筒井さんは、独自の検査基準について、次のように説明します。

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実際に診断を行う、筒井さんが詳しくお話を聞かせてくれました

◆筒井さん
「例えば、床下調査においては、床下を点検口から覗くことがかし保険基準では求められているのですが、当社では、『覗く』にとどまらず、床下のもぐれるところまでもぐっていきます。

検査を実行するインスペクターは、非常に狭いところをほふく前進で進んでいく状況です。

そこまでするのは、例えば以前リフォームをした際に、その時の担当者の都合で基礎コンクリートを削っているなど、入り口から覗くだけでは見えない問題が潜んでいる可能性があるからです。

ほかにも、当社では屋根も実際に上がって確認します。北海道では屋根に積もった雪を溶かして排水するための溝であるスノーダクトがあるのが一般的ですが、かし保険基準では軒下から眺めただけでもクリアになります。

しかし、屋根に上がってみて初めて、排水の状況、サビの状態、防水材(シーリング)、仕上げ材の状況などが把握できます

床下審査 屋根上審査
左:床下詳細調査の様子、右:屋根・軒裏調査の様子

室内においても、サーモグラフィーを使った詳細な診断を行います。雨漏りや漏水がないか? 断熱材に隙間がないか? 通常のかし保険基準にはないこうした診断を行うことで、住まいの状況をより明らかにします」

◆ホームズくん
「売主さんも買主さんもみんなが幸せになるための診断、それがインスペクションなんだねっ!」

まだまだインスペクションは始まったばかり、消費者も賢くなる!

◆佐藤さん
「正直、日本においてインスペクションはまだ始まったばかりです。宅地建物取引業法改正案が成立したことで、2018年4月から中古住宅取引の際に宅地建物取引業を営む企業にホームインスペクションの斡旋の可否が義務付けられました。

これにより、インスペクションの認知は向上してくるはずです。

ただし、これはあくまでもホームインスペクションの説明をすること、もしホームインスペクションを行った場合はその結果を説明することが義務付けられているにすぎません。

つまり、ホームインスペクション自体を義務化しているわけではないのです。

しかも、これまで不動産会社はインスペクションに関するノウハウが十分あるとは限らないため、以下のように対応が分かれてくることが考えられます。

適当にインスペクションの必要性を説明し、インスペクターを斡旋しない。
適当に必要性を説明し、消極的に斡旋する。
正しく必要性を説明し、積極的に斡旋する。

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壁内や天井裏などの普段は見る事の出来ない箇所にはサーモグラフィーでしっかり検査をするそうです

これだけ対応が異なってくることが想定できる以上、消費者も賢くならなければなりません。

企業側がどのタイプの対応をしているかを見極め、③の対応ができる企業を選ぶべきです」

インスペクションのスペシャリスト「スミタス」が凄いワケ

インスペクションという言葉が日本で叫ばれる以前から「住宅診断」を行い、日本で一番初めに日本住宅保証検査機構の検査会社として活躍してきたスミタス株式会社。

同社がインスペクションのスペシャリストであることは間違いありませんが、さらに独自のノウハウを投入したサービスで、日本の不動産業界に変革を起こそうとしています。

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スミタスのみなさんからお話しを聞くホームズくん

◆佐藤さん
「当社では、インスペクションを含めた新しい住宅売買システムとして『お住みつき』というサービスを展開しています。

これはインスペクションを実施し、かし保険や設備保証、生涯メンテナンスサービスなどをパッケージ化しているのですが、一番の特長はインスペクションの結果をきちんと住宅の価格に反映する仕組みを整えていることです。

現在のところ日本では、新築から中古住宅になった途端に価値が下がります。リフォームやリノベーションをしてもなかなかそれがきちんと価格に評価されない。

当社では、これまでの実績から独自の計算式を算出し、ホームインスペクションと組み合わせて中古住宅でも修繕した場合の適正価格を見える化しています。

この仕組みを普及させることができれば、海外のように中古住宅の価値が評価され、中古住宅流通に少しでも寄与できるのではないかと考えています。

インスペクションが求められる理由も、制度ありきではないはずです。“ワクワクする家”を住まう方にどうお届けできるか。それこそが本質だと感じています。

我々はそのお手伝いをしたい。インスペクションを制度としてとらえるのではなく、生き方、住まい方を描くための判断材料にすべきと我々は考えています。

箱物ではない“暮らし”の理想を皆様に手に入れていただけるように、インスペクションがその風穴になることを願って、我々は以下のような新たなサービスも手掛けていきます」

▼ 専門家がインスペクションに関する疑問にお答えする「インスペクション110番」
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お住みつき

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スミタス不動産

ホームインスペクションを通じて行う検査の内容やメリットがお分かりいただけましたでしょうか。

今後、中古住宅を売却したり購入する予定があったら、今回ご紹介した「インスペクション」のことを思い出してください。

きちんと住宅のお医者さんとも言えるホームインスペクターによる診断を行ったうえで、住宅価値を把握し、納得できる住み替えにつなげてくださいね。


提供:スミタス