日当たりの良さや開放感が魅力の角地は、住宅を構える土地として人気があります。

しかし、角地には通常の土地とは異なるルールが存在しているため、メリットを生かすためにはきちんと仕組みを理解しておく必要があるのです。

今回は建ぺい率と角地の関係性について、建ぺい率の仕組みや具体的な計算方法とともに解説していきます。

土地に対してどのくらいのサイズまでの建物を建てられるのか

 

建ぺい率とは、分かりやすくいうと「土地に対してどのくらいのサイズまでの建物を建てられるのか」を示す割合のことです。

 

土地にはそれぞれ異なる建ぺい率が定められており、制限をオーバーすると違反建築物として扱われてしまいます。

 

ここでは、建ぺい率の仕組みについて詳しく見ていきましょう。

 

建ぺい率が定められているのは、地域の景観を保つといった目的のほかに、通風や日当たりの確保、防火対策などのさまざまな理由によるものです。

 

もし土地いっぱいに建物を建てることが認められてしまえば、建物同士が密集して、通風や日当たりの確保ができなくなります。

 

また、火災が起きたときには容易に延焼してしまうため、住宅としての安全性も損なわれます。そのため、「この区域では建ぺい率○○%」といった決まりを設け、住居ごとに一定の隙間ができるように指定されているのです。

 

建ぺい率の上限は、「用途地域」というエリアごとに分けられています。

 

用途地域とは、土地の用途に合わせて13種類に区切られた区域のことであり、「第一種低層住居専用地域」「商業地域」「工業地域」などといった種類があります。

 

もっとも制限が厳しい住居専用地域などでは30~60%、商業地域では80%など、用途地域によって建ぺい率の上限には大きな違いがあるのです。

 

そのため、購入予定の土地がどの用途地域に当てはまるのか、建ぺい率をあらかじめ確認しておくことが大切です。

建ぺい率の計算方法

 

建ぺい率の仕組みについて、もう少し深く掘り下げてみましょう。ここでは建ぺい率の具体的な計算方法を解説していきます。

 

建ぺい率は「土地の敷地面積」に対する「建物の建築面積」の割合を示す数字です。そのため、まずは建物のうち、「どこまでが建築面積に含まれるのか」を把握しておく必要があります。

 

建築面積は、建物を真上から見たときの外周(水平投影面積)のことを指します。たとえば、2階建ての住宅で1階よりも2階が狭いときには、1階部分の外周で計算するのです。

 

このとき、バルコニーやひさし、外階段などは「建物からの出幅が1m以下なら建築面積に含まれない」といった決まりがあります。ただ、1m以上突き出している場合は、「先端から1m後退した部分」までが建築面積に含まれるため、注意しておきましょう。

 

土地のなかには、火災の被害を抑えるために建築方法や建材が制限された「防火地域」となっているところがあります。防火地域において、耐火建築物を建てる場合には、緩和措置として建ぺい率が10%プラスされるのです。

 

耐火建築物とは、建物の主要構造部(柱、はり、床、屋根、壁、階段など)に耐火性能のある材質などが使用されている建物のことをいいます。

 

土地によっては、異なる用途地域にまたがっている場合もあります。このケースでは、それぞれの地域に含まれる面積の割合に応じて建ぺい率を割り出し、後から合算するという仕組みがとられます。

 

少し複雑になるため、具体的な事例をもとに計算してみましょう。

 

たとえば、「100m2の土地」のうち、「60m2は建ぺい率60%」、「40m2は建ぺい率50%」となっているケースを想定します。

 

すると、建ぺい率は、「建ぺい率60%×60m2/100m2+建ぺい率50%×40m2/100m2=56%」と求めることができるのです。

角地

 

建ぺい率の仕組みについて理解したうえで、角地との関係性を見ていきましょう。ここでは、建ぺい率の角地緩和の仕組みや、緩和を受けるための要件について解説していきます。

 

ここまで見てきたとおり、建ぺい率は周囲の建物との距離を保つために設けられた決まりです。角地では、一方が道路になっているため、一定の条件を満たしていれば建ぺい率緩和の対象となり、建ぺい率が10%加算されるのです。

 

たとえば、100m2の土地で建ぺい率が60%となっている場合、本来であれば建築面積を60m2以内に収めなければなりません。しかし、角地緩和によって70m2までに制限を広げられるため、角地の大きなメリットとされています。

 

なお、防火地域の緩和措置と角地の緩和措置は併用することも可能です。つまり、防火地域内の角地に耐火建築物を建てる場合には、合計で建ぺい率が20%加算されることとなるのです。

 

角地として指定される要件は、特定行政庁ごとに違いがあります。ここでは、具体例として、東京都足立区のケースを見てみましょう。

 

足立区の場合は、「周辺の3分の1以上が道路または公園等」であり、さらに「2つの道路が120度未満の角度で交わる角地であること」または「公園等に接していること」が要件とされています。

 

角地緩和を受けられるかどうかで、建てられる住居には大きな違いが生まれるため、事前に細かく確認しておくことが重要です。

隅切り

 

角地は特定行政庁によって、「隅切り(すみきり)」に関するルールが設けられていることもあります。隅切りは、建ぺい率とともに重要なルールでもあるため、きちんと理解を深めておきましょう。

 

隅切りとは、角地の角の一部を切り取って道路や空き地にすることを指します。交差点の見通しを確保したり、安全に曲がれるようにしたりするために、特定行政庁が隅切りのルールを設けている場合があるのです。

 

自治体ごとに隅切りの長さに違いがあったり、特に罰則規定が定められていなかったりなど、ルールはさまざまです。そのため、角地の要件と併せてチェックしておきましょう。

 

隅切りを行った部分の取扱いも自治体によって異なります。たとえば、道路として整備することを義務付けているところもあれば、空き地にすれば良いとされているところもあります。

 

また、隅切り部分の買い取り制度や舗装の助成制度など、細かな仕組みも自治体ごとにさまざまです。

 

隅切りによって利用できる土地の広さが変わると、当然ながら建築面積の上限も狭まってしまうため、事前にどのようなルールが適用されるのか確かめておきましょう。

角地

 

角地には、通常と異なる特徴が数多く備わっています。建ぺい率の緩和措置以外にどのようなメリットがあるのか、デメリットと併せて見ていきましょう。

  • 日当たりが良く、開放感がある
  • 間取りの自由度が高い
  • 防犯上の安全性が期待できる

角地は日当たりと風通しの良さに恵まれ、快適な住環境を整えやすい点が大きなメリットです。また、通常の土地とは異なり、駐車場や玄関の位置を自由に選択できるため、間取りの柔軟性も高いといえます。

 

さらに、人目につきやすいため、防犯性が高いといった要素も角地に人気が集まる理由のひとつです。

  • 土地の価格が高い
  • 外構工事費用が高くついてしまう
  • 高さの制限を受けやすい

角地は土地の価格が高いため、購入費用だけでなく、固定資産税なども高額になってしまう面があります。また、車の衝突事故を防ぐために、丈夫な外構・フェンスの設置が必要でもあります。

 

2面以上が道路に面している角地では、通常と比べて設置費用が高くついてしまうので注意しておきましょう。また、自治体によっては、高さに関する建築制限が厳しくなっているケースもあります。そのため、事前に土地の建築制限を調べておくことも重要となります。

 

  • 建ぺい率とは、土地に対してどのくらいの建物を建てられるかを示す割合を指す
  • 建ぺい率の計算においては、用途地域の種類や建築面積の捉え方などが重要
  • 一定の要件を満たした角地は、建ぺい率が10%緩和される
  • 角地を購入する際には自治体ごとの隅切りのルールも確かめておく
  • 角地のメリットとデメリットも把握しておく

公開日: