新築一戸建ての売主物件と仲介物件の違い

不動産の売買取引は、売主と買主が売買契約を締結し、買主が購入代金を支払い、売主が物件を引き渡すことによって成立します。新築一戸建ての分譲住宅で売主となるのは、デベロッパーやハウスメーカー、ビルダーなどが中心です。

新築一戸建ては取引形態の違いから、売主物件と仲介物件に分けられます。売主物件は、土地を仕入れて住宅の建設を行うなど、開発をした売主が販売活動を行っている形態です。広告や不動産情報サイトの物件情報には「売主」と記載があり、広告には「自社物件」や「販売主」として書かれていることもあります。これに対して仲介物件は、売主と買主の間に仲介会社として不動産会社が入って販売活動を行う形態です。仲介会社が物件の斡旋を行い、購入希望者と売主の取引条件の調整をしていくもので、契約成立時には、売主と買主の双方に仲介手数料の支払いが発生します。仲介物件の場合は、広告や物件情報には「仲介」や「媒介」と記載されています。

この他に、販売代理という販売形態もありますが、売主との業務代理契約によって代理権を与えられ、販売活動を行っている形態であり、仲介手数料は基本的に買主側にはかかりません。

売主物件のメリットやデメリット

売主物件は、売主と直接取引をするため、仲介手数料が必要ないことがメリット。自社物件を取り扱っているため、物件の構造をはじめ、内装や外装、設備などの仕様の正確な情報を把握して販売しています。売主と直接取引するため、問い合わせや交渉などの回答が早いこともメリットです。


ただし、売主物件の場合、自社物件しか取り扱っていない不動産会社が多く、紹介を受けられる物件が限られることがデメリットに挙げられます。

仲介物件のメリットとデメリット

新築一戸建ての仲介物件を探す場合、取り扱っている不動産会社は様々な売主の物件を扱っているため、多くの選択肢から探しやすいことがメリットです。販売状況によっては、仲介会社が仲介物件のほか、売主物件を仲介する場合もあります。また、第三者の立場から客観的なアドバイスをもらうことや、売主との売買条件の交渉を依頼することができます。


一方で、仲介物件は、売主が直接販売を行わず、仲介会社を介するため、売買契約の成立時に仲介手数料が発生します。また、様々な売主の物件を扱っているため、それぞれの物件の構造や仕様について、詳しく把握していないケースがあることも懸念される点です。

仲介手数料の計算方法は?

では、新築一戸建ての仲介物件の場合、仲介手数料はいくらかかるのでしょうか? 不動産売買の仲介手数料は取引額に応じて、段階的に上限が定められていますが、実際の不動産取引では、仲介手数料は上限額とされることが多いです。

仲介手数料の上限は、販売価格の200万円以下の部分は、販売価格の5%以内です。販売価格の200万円を超えて400万円以下の部分は販売価格の4%以内、販売価格の400万円を超える部分は取引額の3%以内となっています。また、仲介手数料は消費税の課税対象です。

仲介手数料の上限額の計算例を挙げると、販売価格が2,000万円の場合、仲介手数料は200万円以下の部分に5%、200万円から400万円の部分の200万円に対して4%、400万円から2,000万円までの部分の1,600万円に対して3%になります。合計すると、販売価格が2,000万円の場合、仲介手数料の上限額は66万円、消費税を含めると71万2,800円です。

販売価格が200万円を超えると、仲介手数料の計算が煩雑になりますが、速算式があります。販売価格が200万円を超えて400万円以下の場合は「販売価格×4%+2万円」、400万円を超える場合は「販売価格の3%+6万円」という計算式で算出できます。新築一戸建ての販売価格は400万円を超える物件がほとんどですので、仲介手数料の計算方法は「販売価格の3%+6万円」で覚えておきましょう。

仲介手数料を考慮して比較しよう

仲介物件は「仲介手数料がかかるからもったいない」と考える人もいますが、販売活動のコストが仲介手数料として別にかかるか、販売価格に含まれているかという違いです。売主物件も販売活動のコストはかかりますので、既に上乗せされた価格で販売されています。

新築一戸建ての物件探しで、売主物件と仲介物件を比較するときには、仲介物件は販売価格から仲介手数料を計算して上乗せした額で比べましょう。

まとめ
・売主物件は仲介手数料が発生しないことや、自社物件のため、物件の構造や仕様の正確な情報を把握して販売していることなどがメリット。
・仲介物件は仲介手数料が発生するが、不動産会社が様々な売主の物件を取り扱っているため、客観的なアドバイスをもらえることがメリット。
・不動産売買の仲介手数料は上限額とされることが多く、新築一戸建ての仲介手数料は「販売価格の3%+6万円」という計算式で算出できる。
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