借地権ってどんな権利?

借地権とは、 “建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権(借地借家法2一)”のことを言います。借地権は建物を建てる(所有する)目的で、地主から土地を借り、地代を支払うというものです。
これに対し、所有権とはその土地を自分のものとして自由に使用することができる権利のことを言います。

一戸建てには、地主から借りた土地に家が建っている場合と、土地が借り物ではなく、建物とセットになって売られている場合とがあり、前者を“借地権付き建物”と言います。
なお、借地権には物権である地上権と、債権である次の3つ賃借権に分けられます。

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借地権付き建物は、家が建っている土地が地主から借りている状態です。

1:旧借地権
今の借地借家法ができる前の借地法による借地権のことで、借地契約を更新し続けることで、ケースにより半永久的に借りられるという特徴があります。旧借地権は、存続期間の定めが無い場合、建物が老朽化し、朽廃すれば、借地権が自動的に消滅します。逆に言えば、存続期間が定められていれば、建物が朽廃しても借地権は消えません。存続期間の定めのある契約における建物の朽廃は、地主側が契約解除を求める上での正当事由にはならないということです。また、物理的に建物が無くなる「滅失」(消滅)の場合、再築を認める前提の規定となっています。つまり普通借地権よりもどちらかと言えば借り主側が強い権利と言えます。

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契約更新の仕方について違いがあります。

2:普通借地権
平成4年8月に新たに制定された「借地借家法」で定める借地権の一つ。契約更新を前提としている借地権で、地主は正当事由がなければ契約を更新しなければなりません。借地権の存続期間は当初は30年で、更新後第1回目は20年、それ以降は10年と期間が徐々に短くなります。普通借地権には朽廃による消滅の規定はなく、滅失となります。滅失後の建物再建、特に借地契約更新後の建物の再築に関しては、地主の承諾なく行うと、借地権を失う可能性があります。旧借地権では、借主側が強かったのに対し、新法では地主側の都合でも解約できるという規定が設けられたことが大きなポイントです。

3:定期借地権
借地契約に更新がなく、期間満了とともに土地を地主に返還しなければならない借地権のことです。存続期間は、その契約内容によって異なりますが、一戸建ての場合は存続期間50年以上とする”一般定期借地権”であるケースが多いようです。

特に旧法と新法(普通借地権)について詳細を知りたい方は、「借地権付の家を買うときに表記されている旧法借地権と普通借地権(新法)。どう違う?」を参照ください。

借地権付き建物のメリット

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借地権付き建物のメリット
デメリットはなんでしょうか。

メリット1:価格が安い

一番のメリットは、何と言ってもその価格の安さです。土地と建物がセットになっている一戸建ての場合、土地の取得にかかる費用が非常に大きく、特に都心部の場合は坪単価も高いため、買いたい場所で家が買えないこともあります。
ただし借地権付き建物であれば、土地を購入する費用の6〜8割程度の価格で販売されているため、同じ立地でも借地権か所有権かでかなりの価格差があります。

メリット2:税金がかからない

土地を購入すると、不動産取得税が課税され、さらに毎年固定資産税や都市計画税も課税されます。しかし借地権であれば、これらの税金も課税されることがありません。

借地権付き建物のデメリット

デメリット1:地代がかかる

マイホームなのに、地代を毎月地主に支払うことに抵抗があるという人が多いようです。ただ、その分先ほどのメリットでもあげたように税金は地主に課税されます。

デメリット2:銀行融資を受けにくいこともある

借地権付き建物は、他人の土地の上に建物を建てているため、所有権の場合と比べると、銀行側の担保評価が低くなる傾向にあり、融資自体が受けにくい場合もあります。

Banks refuse loans to buy homes. Real Estate concept
融資が必要な場合には先に確認しておきたいところです。

特に定期借地権の場合は、期間満了後に建物を取り壊して土地を返還することが前提であるため、銀行から家を担保に住宅ローンを借りることはできないと考えられていましたが、最近では、定期借地権付き住宅ローンも増えてきているようです。また、旧借地権の場合は土地を借りる権利が強いため、融資を受けられる場合もあります。

デメリット3:リフォームする場合、地主の許可がいる
建物をリフォームする場合、地主の許可がいるケースがほとんどです。リフォームの規模によっては地主に支払いが発生するケースもあり、気を付けなければなりません。

借地権付き建物の減価償却におけるポイント

借地権付き建物を事業目的で購入した場合は、減価償却の計算に注意しなければなりません。
土地が所有権の場合は、購入金額から土地部分の価格を差し引いた残りが建物価格となり、その金額をベースにして減価償却をします。
これに対し借地権付き建物の場合、土地は借りているだけのため、購入金額すべてが建物価格として減価償却できると思われがちですが、それは少し違います。

購入金額の中には、借地権の取得にあたって、以下のような費用が含まれています。

・地主に支払った借地権の対価の額
・名義変更手数料
・整地費用など

これらの金額を控除した残額を、建物価格として減価償却をする必要がありますので注意しましょう。

借地権付き建物は買うべきか

このように借地権付き建物は、土地を購入する場合に比べて価格が安く、税金もかからないと言ったメリットもある一方で、様々なデメリットがあります。ただ、借地とはいえ、50年以上も借りられるのであれば、所有権と実質的にほとんど変わらないという考え方もできますから、一概に良くないということは決してありません。

特に都内23区では借地権付きの土地や建物が多く、理想の立地を、相場の購入額より安く手に入れることができるかもしれません。まずは、ご自身のライフスタイルに借地の存続期間を照らし合わせて考えてみると良いでしょう。

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(2017/09/04)