一般的な土地購入費の費用とは?

土地購入に費用を一般的に5%から10%と言われています。しかし実際には土地によって様々で購入価格の何パーセントという計算では試算できません。

実際の数字を使った例や個々のケースによってかかっている費用などを説明します。

購入時にかかる費用

□仲介手数料
不動産会社を介して土地を購入する際には仲介手数料が発生します。計算方法は土地の売買価格に対して3%+6万円です。この費用には消費税もかかります。もし不動産会社の所有する土地を直接購入する場合、この仲介手数料が不要になるためかなりの費用節約ができます。


□登記費用
所有権移転に関する登記費用には、司法書士に支払う報酬費と登記にかかる登録免許税があります。司法書士の手数料の一般的な額は6万~8万円という印象ですが日本司法書士連合会が発表している報酬費のアンケートで対象地域の平均を調べることができます。
登録免許税はその土地の売買価格ではなく評価額に対して計算されます。登記申請時に収入印紙で納付します。

□測量費、表示登記費用
購入する土地につき、境界を明確にし、実測値による面積で取引をする際、又は対象地の一部を分筆して購入する場合には土地家屋調査士に依頼し、確定測量費と表示登記申請費用がかかります。測量費用については基本的に売主が、負担することが一般的ですが、買主が実測取引を希望する場合などはその費用を負担することになります。これらの費用は土地の場所(市街地か郊外、山岳地など)広さ、形状、隣地とのポイントの数、接面する公用地の種類(道路、水路、里道など)により違ってきます。隣地の協力も必要です。協力が得られず難航する場合は多額の測量費になることもあります。購入前に土地家屋調査士に費用について相談することをお勧めします。

□農地の転用が関係する場合
農地を宅地にするには農地法に基づく許可、又は届出が必要です。この届出や許可については行政書士に依頼します。費用は10万円~20万円くらいです。宅地への転用許可が下り、実際に宅地になった際には土地家屋調査士に「土地の地目変更登記」も依頼しなくてはいけません。土地1筆につき3万円から4万円が一般的な費用です。

□ローン手数料や印紙代
ローンを利用して購入する場合には、ローンの手数料と抵当権設定の登記費用もかかります。また契約書に貼付する印紙代も必要になります。

土地の測量にもお金はかかります
土地の測量にもお金はかかります

土地購入時にかかる税金

先ほどの登記費用のうち、登録免許税も税金の一つですが、それ以外にも土地を購入した場合には諸税がかかってきます。

□固定資産税の清算
固定資産税は、所有権が移転する時点での税額を計算して、その年度分の残りについて売主へ売買代金と併せて清算します。毎年1月1日の所有者に対して1年分の納付書が届いているためこのように日割りで計算します。実はこれは法的に定められた規定ではなく、不動産取引の習慣によるものです。例えばその不動産会社によって(特に関西では)1月1日以降3月31日までに取引をする際は、次年度分についても同額を売主に支払う習慣があります。これは日割り計算の起算日を4月1日として取り扱っているからです。1月1日の所有者に対してその年度分がかかってくるので、少々取り扱いに困惑を感じるかもしれません。取引前に不動産会社に確認するとよいでしょう。

□不動産取得税
不動産を取得したことに対して課税されます。住宅としての不動産であれば軽減措置が受けられますが、土地を先に購入した場合、そのあと、一定期間内に住宅を建てて軽減を受けるためには都道府県税務署に申告を行わなければなりません。軽減の要件を満たす建物を土地取得の日から3年以内に建築する必要があります。

□購入費の一部を資金贈与受けた場合の特例
住宅の購入の際に親や祖父母からその資金の一部について贈与を受けた場合には非課税となる特例があります(500万円~700万円時期により異なる)。土地を先行して取得し、のちに住宅を建てる場合の土地購入費についてもこの特例を受けることが可能ですが、期間に定めがあるので注意が必要です。贈与を受けた年の翌年の3月15日までにその土地につき住宅を建築することが要件となります。国税局ホームページ
 

□消費税
土地の購入には消費税は課税されません。ただし、不動産仲介手数料、司法書士、土地家屋調査士への報酬費には消費税がかかります。

土地購入後にかかる諸費用とは?

□古家がある土地の取り壊し費用
古家の残っている土地を購入した際にはその解体につき工事がかかります。一般的な坪単価はおおよそ次のようになります。

・木造3万円~4万円
・鉄骨造4万円~5万円
・鉄筋コンクリート造 5万円~

あくまでも一般的な話のため、地中の古い浄化槽を撤去する、階数の高い建物でその足場や囲いを設置する、また、古家でアスベストを使用している場合、その対策費用分も割り増しになります。購入前に概算費用を確認しておく必要があります。
40坪から50坪の木造の建物を取り壊すとなると100万円代の前半となるのが一般的ですが、依頼する会社によってかなり違ってきます。いくつかの会社へ見積もりをとることが望ましいでしょう。

□インフラ整備にかかる費用
上下水道や電気、ガスなど引き込み配管、配管の設備がない土地は手軽に買えます。しかし購入前には必ずそれらの設置にかかる費用を把握しておくことが重要です。場合によっては100万円を超える場合も珍しくありません。

・上下水道
上下水道の引き込みが完了しているかどうかは各地方公共団体の窓口で確認できます。もし引き込みがまだの場合は、補助金を利用しての引き込み配管を実施している市町村もあります。公共下水が通っていないエリアでは浄化槽の設置が必要です。一般的な浄化槽の費用は60万円前後です。

・ガス
都市ガスの設備が整っているエリアでは引き込みを行う際にガス会社へ相談に行きます。一般的な住宅で利用するガスの引き込み費用は無料で行ってもらえる場合がほとんどです。しかし、前面道路のガス管が中圧や高圧である場合は家庭用に変圧する必要があります。これらの費用負担が一部必要な場合もあるので事前に相談しましょう。電気についても同じです。一般家庭用に引き込む場合の工事費は電力会社が負担してもらえます。

古家の取り壊しにも費用がかかります
古家の取り壊しにも費用がかかります

諸経費は一覧にまとめるとわかりやすい

土地を購入する際に想定される費用はとても多いため、わかりやすくリストアップしてみましょう。

土地を購入の諸経費一覧
土地を購入の諸経費一覧

気に入った土地が見つかった場合、土地に関係してくる費用や税金について、このようにリストを作成し、内容や必要性を検討していくと思わぬ出費に悩むことが回避できます。土地にかかる費用だけでもその価格の1割強を見ておいたほうがよいとも言います。ここまできっちりと費用について把握しておくと建物の予算が現実的なものとなっていきます。試算に難しい費用は専門家の相談を受けながら購入前に最もリアルな数字を理解しておくようにしましょう。

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