旗竿地とは?

建物は道路に2m以上接している必要がある
建物は道路に2m以上接している必要がある

旗竿地とは、道路に接する通路がついた敷地を言い、旗と竿の形状に似ていることから名付けられたもので、敷地延長の略で敷延とも呼ばれています。建築基準法の接道義務によって、住宅などの建物などを建てるには、道路に2m以上、敷地が接していることが義務付けられています。旗竿地は、住宅が密集する都市部で多く見られます。

旗竿地のメリットとデメリット

旗竿地では縦列駐車になるケースも
旗竿地では縦列駐車になるケースも

旗竿地のメリットとして、周辺相場と比べて2~3割程度坪単価が安いことが挙げられます。竿となる通路の部分は、建物を建てることが難しいですが、建ぺい率や容積率の計算には含まれるので、奥の部分を有効に使えます。設計次第では、旗竿地の形状を活かした住まいともなり得るのです。
デメリットとして、通路部分が2m程度の場合は駐車スペースとすると、軽自動車でも幅が1.5m弱あるため、自動車の往来が難しくなります。さらに2台以上の駐車スペースを確保するためには、縦列駐車となるケースが多いです。

また、旗竿地は通路部分があるため、接道する道路から建物までの距離により静かな環境を保ちやすい一方で、道路から見えにくいと不審者が人目につきにくく、防犯上のデメリットとなることもあります。他にも周囲の住宅との距離が近い・日当たりが悪いことも多いので窓の位置をずらすといった配慮が必要であり、2階リビングを検討する方法もあります。

旗竿地に新築住宅を建てる場合の注意点

重機の搬入が難しく、工事費が上がる可能性がある
重機の搬入が難しく、工事費が上がる可能性がある

旗竿地の中には竿の幅が2mに満たず、建築基準法の接道義務を果たしていないため、「再建築ができない=建て替えができない」物件もありますので、購入時には注意が必要です。自治体によっては旗竿地に対する規制が厳しく、竿の部分の長さによっては2mを超える幅で接道していることが要件として、条例で決められています。
また、建築基準法施行令では、原則として3階建て以上の建物には、4m以上接道した壁面への非常用の侵入口の設置が義務付けられています。そのため、実質的に旗竿地には2階建てまでの住宅しか建てられません。

建築費用の面では、旗竿地は重機が奥まで入れないために、人力による作業が多くなり、建築コストが掛かるケースがあります。水道やガス、電気の引き込みの距離が長くなることで、工事費用がアップすることがあります。土地の価格の安さに惹かれて旗竿地を購入しても、工事費用を含めると割高となる可能性もあることを念頭におきましょう。

旗竿地の資産価値と購入時の見極め方

旗竿地は同エリアと比較すると資産価値は低い
旗竿地は同エリアと比較すると資産価値は低い

旗竿地は同エリアの土地との比較では、資産価値は低くなります。しかし、土地の形状や周辺環境によって、周辺の土地との資産価値の差は一概には言えません。また、「旗竿地は安い」と言っても、エリアの相場にもよります。利便性がよく土地の価格が高いエリアの旗竿地は、郊外の同じ広さで接道条件のよい土地よりも高額なことも多いです。

エリアを限定して住まいのための土地を探す場合は、旗竿地も選択肢となります。土地の価格が高い人気エリアでは、旗竿地であってもある程度の流動性が見込めますが、郊外では流動性は低い傾向です。住宅用の土地の購入では、一生の住まいとするつもりであっても、ライフプランの変化による将来的な売却の可能性も視野に入れて検討する必要があります。

旗竿地を購入するときは、希望するような住宅を建てることができるか、建築費用が割高となることはあるのか、建築士などの専門家に相談するとよいでしょう。

旗竿地を活かした家づくりのためには

理想の家が立てられるのか、見極めましょう
理想の家が立てられるのか、見極めましょう

建売住宅では、旗竿地は他の区画に比べて安く販売され、住宅が建った状態での購入となるため、メリットもデメリットもある程度見極めて購入することができます。

土地を購入して住宅を建てる場合には、旗竿地は住宅の設計によっては、土地の形状を最大限に活かした住まいを比較的安く手に入れることができます。しかし、坪単価が安いというだけで飛びついて購入してしまうと、思うような家が建てられないうえに、建築コストがかさむというリスクもあります。

旗竿地などの特殊な形状の土地は、住まいの設計や工事を依頼する設計事務所・工務店・ハウスメーカーを同時に探し、専門家にプランニングを依頼したうえで、購入することが望ましいです。ただし、規格量産型のハウスメーカーでは、旗竿地を活かした設計への対応が難しいでしょう。また、設計コンペを利用するなど、複数の設計者のアイディアを募ることで、旗竿地を活かした住まいを手に入れる方法もあります。

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(2016/09/10)