二項道路とは?

二項道路とは何でしょうか?
二項道路とは何でしょうか?

二項道路とは、建築基準法の「接道義務」で規定された要件を満たさない道路のうち、特例として認められた道路です。

建築基準法では住宅などの建物は、「幅員4m以上の道路に2m以上敷地が接しなければいけない」という接道義務があります。しかし、古くからある市街地では、幅の狭い道路に接道し、接道義務を果たしていない一戸建てが多く立地しています。

そのため、1950年に建築基準法が施行される以前から使われていた道路のうち、特定行政庁が道路と指定したものについては、建築基準法42条2項で道路として認められています。これが「二項道路」あるいは「みなし道路」と呼ばれているものです。

ただし、二項道路に接道する建物は、建て替えの際にはセットバックを義務付けられています。
セットバックとは何か、二項道路以外にセットバックが義務付けられるケースについてみていきましょう。

セットバックが必要な一戸建ての建て替えはどうなる?

建て替えの際に「セットバック」が必要です
建て替えの際に「セットバック」が必要です

建築基準法上の道路は、道路法による道路だけではなく、都市計画法による道路や開発のために造成された私道なども含みます。特定行政官庁が指定した一部のエリアでは、接道義務となる道路の幅員が、前述の4m以上ではなく6m以上と規定されていますが、ごく限られたエリアです。また、建築基準法上の接道義務があるのは、都市計画区域と準都市計画区域内のみです。

二項道路に接道した建物は、永続的に認められているものではなく、将来的には4mの幅員を確保できるように、建物を後退して建てるセットバックを行うことが前提です。

ただし、何年以内という規定があるものではなく、建て替えの際にセットバックをする義務があります。
二項道路に接道した建物の建て替えでは、道路の中心線から振り分けて2mの位置が境界線とみなされるため、それよりも後退させて建てる必要があります。道路の反対側が崖や川などの場合には、道路の端から4mが境界線とみなされる位置です。

セットバックをすると家が小さくなることも多い
セットバックをすると家が小さくなることも多い

セットバックの際には、単純に建物を後退させて建てるだけではありません。建ぺい率や容積率の算定上もセットバックさせた部分は入らず、塀や門を設置することもできないのです。
そのため、セットバックを行うと建てられる住宅が小さくなってしまうことが多く、改修をして建て替えを先延ばしにするケースも目立ちます。

また、セットバックが完了した後に「道路」として供出しても、金銭的保証が得られることは少ないです。公道の場合には、寄附による無償譲渡か無償使用承諾、自己管理となるケースが多く、有償譲渡とする自治体でも売却費用は抑えられています。

私道の場合には、整備の助成制度を設けている自治体もありますが、原則として自費負担で周辺住民との協議のうえ、道路の維持管理を行っていく必要があります。

二項道路以外のセットバックとは?

道路斜線制限によるセットバックの可能性も
道路斜線制限によるセットバックの可能性も

二項道路に接道している建物以外にも、接道する道路からの後退としてセットバックが定められている場合があります。

よく知られているものとしては、道路斜線制限によるセットバックが挙げられます。前面道路からの適用範囲内は、用途地域や容積率によって決められた一定の勾配をとることが規定されているため、上階を下階よりもセットバックするものです。
道路とは関わらないもので同様に建物のセットバックが必要なものは、隣地斜線制限や北側斜線制限があります。

第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域内では、都市計画によって外壁の後退距離が規定されると、外壁などから敷地境界線までの距離は、1.5mあるいは1m以上確保することが必要です。
住宅と住宅の距離を規制して、採光や通風を確保することで住宅の密集による弊害を防ぎ、良質な住環境を維持することが目的です。
地域によっては壁面線が指定されていると、建物の壁や柱、高さ2mを超える門や塀などは壁面線を越えて建てることができません。

将来を見据えて接道状況を確認しよう

一戸建ての購入検討は接する道路の確認を怠らずに!
一戸建ての購入検討は接する道路の確認を怠らずに!

「セットバックあり」として販売される中古の一戸建てや土地は既存不適格であるため、周辺の不動産価格の相場よりも低い価格で販売されることが多いです。ただし坪単価は安くても建物や塀を建てられず、敷地面積に参入できないセットバック部分を含むことを考慮に入れる必要があります。

周辺住民のセットバックが完了すると、道路が広くなり資産価値が向上する可能性があります。しかし、現実的には建て替えによるセットバックが進まないケースが多く、道路の幅員が狭い状態やいびつな道路形状のまま、長い時間が経過している地域がほとんどです。

また、二項道路に接した土地は、こうした不安定な状況から売却に時間を要するため、すぐに資金が必要となった場合には売りづらいといった問題も生じます。一戸建ての購入検討をする場合には、将来の売却の可能性も踏まえて接道する道路の種類や幅員など、接道状況の確認をしておくことが大切です。

まとめ

・中古一戸建てや土地を買う時には、接道している道が4m以上あるかどうか注意して確認しましょう
 →接道が幅4m満たしていない場合にはセットバックの必要があり(道路の中心線から2m後退)、使える敷地面積が狭くなります。
・セットバックした土地は自治体によって異なりますが、行政に譲渡などの処理がされます

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(2016/08/24)