大きなトラブルの原因は些細なきっかけから

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不動産購入時に発生する大きなトラブルも、きっかけは言った・言わない、説明した・説明されていない、など些細な理由から生じるケースが多いことが実情です。
原因の一つに、契約書の締結前に必ず行われる重要事項説明という詳細説明の情報量がとても多く、専門的な用語も多いため、一度に聞いてもほとんどの方がすべてを理解できず、聞き逃してしまう所にあります。

不動産会社に全てを委ねるのではなく、トラブルに巻き込まれないためにも、できるだけ不動産取引の基本を覚えておく必要があります。
そこで、覚えておきたい「トラブルを回避できるポイント」を紹介します。

住宅購入のトラブル事例

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不動産の売買契約時にはいくつもクリアしなければならないポイントがありますが、その一つが書類作り。
この書類にしっかりと目を通して理解することが、後のトラブル回避には不可欠です。

不動産契約に関わってくる書類は2種類あり、1つ目は売買契約書、2つ目が重要事項説明書です。

売買契約書については、支払いや引渡し期限でトラブルが起きないようにするための約束事が記されています。
一方、重要事項説明書には売買される物件の詳細な情報が記されています。

両方共にとても重要な書類になるので、一通り説明を受けただけでは、すべてを理解できる方はなかなかいらっしゃらないと思います。
重要なのは解らない言葉や表現が出てきた時に、その場で追加の説明をお願いすることです。
取引をする不動産会社へ支払っているお金は、この物件情報を整理し、あなたに説明をすることも含まれる手数料なり報酬ですので、遠慮をする必要はありません。

では、具体的に住宅購入で書類の記載内容の見落としや、安易な判断がトラブルにつながってしまった事例をご紹介します。

<トラブル事例1>
住宅ローンを組んで購入する場合、売買契約書にはローンが借りられなかった際に契約を解除して、手付金も返金される「ローン特約」を付けることがほとんどです。
しかし、このローン特約が付いていないことに気づかず、手付金放棄での解約をせざるを得なくなったという事例があります。
住宅ローンを組む方は、必ず売買契約書にローン特約が付いているか確認をしましょう。

<トラブル事例2>
不動産会社Aに仲介をしてもらう媒介契約書を締結し、物件見学を経て後は契約という所まで進んだ時点で、別の不動産会社Bの仲介手数料のほうが安くなるということを知り、そちらの不動産会社Bと契約をしようとしたケース。その結果、不動産会社Aからも仲介手数料の請求されてしまったり、業界のルール違反だという理由で、取引事態を断られてしまったという事例があります。
媒介契約を締結したり、現地を案内してもらう前に、どの不動産会社にお願いするかもしっかり吟味しておきましょう。

クーリングオフできる場合、できない場合

申込みや契約をした後でも、1週間以内なら解約ができるのがクーリングオフ…というように大雑把にしか覚えていない方も多いのではないでしょうか。
不動産の申込みや契約でもクーリングオフが有効な場合もありますが、厳密にはクーリングオフができない場合もあります。
ポイントになるのは「申込みをした場所」と「クーリングオフができると書面で知らされた日」です。
そして、「申込みをした場所」の申込みとは、契約書や申込書に署名捺印した時点ではなく、「買うか買わないかを判断した時点」であるのを注意しておきましょう。

具体的にクーリングオフができないケースを見ていきます。

まず、消費者が冷静に判断できる環境で締結した契約は、基本的にクーリングオフはできません。冷静に判断ができる環境とは、たとえば不動産会社の事務所やモデルルーム、自分で申し出た自宅や勤務先などです。一方で、喫茶店やテント張りの案内所などの場合はクーリングオフが可能です。

少々難しいのですが、買うか買わないかの判断をモデルルームで行い、後日契約を喫茶店で行った場合は、クーリングオフができないことになります。
逆に、買うか買わないかの判断をテント張りの案内所で行い、後日不動産会社の事務所で契約をした場合は、クーリングオフができるのです。

そしてもう一つが「クーリングオフがありますよ」と「書面」で知らされた日がいつであるかを確認してください。
クーリングオフはこの「書面」を渡されてから8日間が期限になります。
もし「書面」でクーリングオフができることが知らされていない場合は、クーリングオフは原則いつまでもできることになります。
ただし、当然ですが引渡しと代金全額の支払い両方が完了した場合はクーリングオフができなくなります。
どちらかが完了していない場合、つまり引渡しを受けても代金を全額払っていない場合もクーリングオフはまだ可能ですので、覚えておきましょう。

クーリングオフは消費者の権利であり、解約理由などは一切必要ありません。
個人的な理由で話したくないということであれば、解約の意思だけでクーリングオフが可能です。

仲介手数料はどんな場合に必要?

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仲介手数料がどのような契約の場合に必要になり、不要になるのかも確認しておきましょう。
例えば、新築マンションで売主から直接購入する場合や中古でも不動産業者が売主で直接購入する場合は仲介手数料が不要です。
一方、売主が個人・不動産業者に限らず、間に不動産仲介業者に入ってもらって取引をする場合は仲介手数料が必要になります。

新築マンションでよく聞く「販売代理」の場合は、通例として買主が仲介手数料を払う必要はありません。ただし、買主から手数料をもらってはならないということではないため、もし請求された場合には、事前にそのような内容であったのかをよく確認しましょう。

また、仲介手数料の上限は宅建業法で決まっています。
不動産売買の場合は、400万円以上の物件であれば、3%+6万円に消費税がプラスされたものが仲介手数料の上限となります。

焦らず。知ったかぶりせず。恥ずかしがらず

これまでトラブル事例や契約時の注意事項等をご紹介してきましたが、ポイントをまとめると2つになります。
1つ目は、自分が当たり前だと思っている常識だけで進めず、文言として書かれているか確認する。
2つ目は、少しでも疑問が湧いたことをわからないままにしておかない。

私のこれまでの経験から契約書や重要事項説明書の説明を聞き飛ばしてしまったり「そんなことも知らないの?」と思われるのが恥ずかしく感じて疑問に思ったことを質問しないままで進んでしまった結果、トラブルに巻き込まれるケースが多いように思います。

「焦らず。知ったかぶりせず。恥ずかしがらず」でトラブルを回避してください。

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(2014/04/14)