土地を購入して注文住宅を建てたいけれど、「いつ何をして、どうすれば良いのか?」分からないことだらけ。

そこで一般的な入居までの流れや段取りを解説。これから検討される方は目安にしていただければと思います。入居までの流れが一覧で分かる図もあります。

家族で暮らしのイメージを考えよう

家族で暮らしのイメージを考えよう

 

まずは、「どこで、どのような暮らしをしたいのか」という家族のライフスタイルを思い描くことからはじめましょう。建物のイメージや、「生活拠点を都心にするのか、子育てを優先して広い土地が望める郊外にするのか」など。以下の方法を参考にイメージづくりをしてみましょう。

 

あらかじめ想定している条件から考える

  • 譲れない条件(住宅性能など)や金額面
  • 建物のイメージ(デザイン住宅や輸入住宅など)
  • 住みたいエリア

 

周辺環境や立地条件から絞りこむ

  • 最寄駅までの時間
  • 通勤通学時間
  • 教育施設の時間や評判
  • 医療福祉の充実度
  • スーパーなどの商業施設の充実度
  • そのエリアの価格相場(建売の一戸建てとの比較や、土地の価格など)
  • 交通などの利便性

もっと詳しく知る→理想のマイホームはどんな家?最初の条件整理と話し合い

 

そして大切なのが資金計画です。まずは現在の貯蓄額をしっかりと把握し、自己資金はいくら用意できるのか、無理なく毎月返済できる金額はいくらなのか、など総合的に考えて「土地代+建物代」となる予算のメドをたてましょう。また土地にいくら、建物にいくらかけるのかは、住みたいエリアの地価相場を事前に調べて、目安としてもよいでしょう。

 

ここで注意したいのが、建物代には建築費のほかに、電気・ガス・外構工事などにかかる付帯工事費、調査費や検査機関等への申請費、さらに新居への引越代や新調する家具代など、建築以外にもさまざまな費用が必要になること。おおよそ建物代の総予算うちの70~80%が実質の建築費となります。

 

またこうした費用は通常引き渡しまでに支払うことが多いため、事前にお金の用意が必要になります。ローンなどを利用する場合はその点も気にしておきましょう。

土地を探してみましょう

土地を探してみましょう

 

住みたいエリアや建物のイメージやおおよその予算が決まったら、具体的に土地探しをはじめます。住みたい地域の不動産会社に相談して、イメージしている予算や広さ、具体的なエリアなどの希望を伝えて探してもらうのが一般的です。

 

ただし、土地は一つとして同じ条件のものがない分、そう簡単に理想に近い土地に巡り合うことはなかなか難しいのが現実です。土地の条件が多少悪くても、たとえば「古家付き土地」など選択肢の幅を広げて、希望に近い土地を探してみることも必要です。実際に土地を探す際に気をつけたい、ポイントや注意点を紹介しておきます。

 

土地探しのポイントや注意点

  • 期限を決めて探す(そうしないと、いつまでも決まらないことも)
  • 希望条件に優先順位をつけておき、譲れない条件以外は優先順位に従い妥協する
  • イメージしている家がその土地に建てられるかを確認する
  • 古い建物が建っている「古家付き」は建物の解体費用が別途必要になったり、再建築不可の可能性もあるので事前に確認する
  • 「建築条件付き」という土地は、基本的に土地売主が指定する建築会社と一定期間内に建築工事請負契約を結ぶことが条件となるので注意

 

住みたいエリアや建物のイメージやおおよその予算が決まったら、施工会社探しです。施工会社にはハウスメーカーや工務店、設計事務所(建築家)などがありますが、それぞれの特徴は以下の通りです。

 

  • ハウスメーカー:大手ならではの安心感と安定した品質
  • 工務店:地域密着型で細かな要望にも、気軽に対応
  • 設計事務所(建築家):施主の希望を踏まえた、個性的なデザイン

 

こうした特徴を踏まえつつ、住宅展示場や実際の施工物件を見ながら、自分がイメージする家を建ててくれるのはどこなのかをしっかりと検討しましょう。

 

また、できれば土地探しと同時並行しながら施工会社を見つけて「こんな家を建てたい」という具体的なイメージを伝えておくと、家づくりがスムーズに進みます。

 

なぜなら、もし希望の土地が見つかっても、建築基準法上の制限があったり、そのエリアが行政の規制区域に指定されていたりすると、たとえ建物を建築することができてもイメージしているものが建てられるかどうかは分からないからです。事前に施工会社に相談をして一緒に土地を見てもらうことで、建築の視点をプラスした土地選びが可能となることもあります。

 

このような相談には、たとえ「この施工会社で家を建てる」と決めていなくても、相談に乗ってくれることが多いです。魅力を感じる施工会社を数社に絞り込み、気になる土地を見てもらったうえで、プランや概算の見積りをもらって比較検討するのも一つの手段です。

 

そのほかにも、不動産会社がそのまま施工を請け負っていたり、施工会社が直接不動産の取引をしていることもあります。その場合は、土地と建物で別々に予算を考える必要がなく、一本化できるなどのメリットもありますので、プラン次第では有力な選択肢となりえるかと思います。

 

希望の土地が見つかり施工会社が決まったら、その土地にイメージした家が建てられるかどうかの敷地調査と地盤調査を行います。どちらも施工会社に依頼すれば自社で調べてくれたり、調査会社を手配してくれます。

 

敷地調査とは、「その土地にどのような家が建てられるか」を調査するもので、土地の条件、方位、大きさ、形状、高低差、道路の位置、周りの建物や樹木の把握、電気・ガス・上下水道、各種法的制限の把握をするものです。地盤調査とは、建築する際に必要な地盤の性質を持っているかなどを調査することで、結果次第では地盤改良などの追加工事が発生することもあります。

 

また地盤については、土地探しの段階で自分でもある程度は判断できることもあり

  • 周辺に川や池などがある低い土地は地盤が柔らかいケースが多い
  • 周囲の建物の基礎部分にひび割れなどが多い場合は地盤が軟弱な可能性がある

などが考えられるので、参考に頭に留めておくとよいかと思います。

土地購入から家のプランニング

家のプランニングをしよう

 

まず契約前に、不動産会社から購入したい土地の「重要事項の説明」を受けます。宅地建物取引業法では、売買契約を締結するまでの間に購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項の説明をしなければならないと定めています。重要事項説明は、宅地建物取引主任者が内容を記載した書面を口頭で説明しなければなりません。調べた情報と異なる説明はないか、その他に気になることはないかなど、きちんと確認しましょう。

 

そして問題がなければ、いよいよ契約となります。一般的には契約時に手付金を支払います。手付金は土地代金の10%ほどが多いものの、契約によって異なる場合があります。また、契約後に買主の都合でキャンセルする場合は、手付金は返ってこないことが多いので注意しましょう。手付金以外にも、契約時には「仲介手数料」「契約印紙代」などの諸費用も別途必要となる場合があります。

 

手付金以外の残りの代金等は、土地を購入して注文住宅を建てる場合、先に土地だけ引渡し直前に支払う(残金決済)ことがあります。自己資金で支払う場合や、建物完成前のため住宅ローンが組めないので、つなぎで借入れする「つなぎ融資」を利用する場合、土地と建物を一緒にローンを組む手続きが可能な場合など、支払いパターンはさまざまです。

 

また残金決済時には、「登記費用」「契約時に支払った残の仲介手数料」などが別途かかりますので、事前に確認しておきましょう。

 

ここでは具体的に自分たちで建てたい家のイメージを決めます。まず大切なのが、「新居でどんな暮らしをしたいのかを家族で話し合うこと」です。

 

たとえば「陽射しをいっぱい入れたい」「吹き抜けがある」「冬暖かくて夏涼しい」「キッチンは広く」「子ども部屋は将来、間仕切りして2部屋に」など、希望を書き出しておきましょう。そして、それぞれに優先順位をつけたうえで施工会社に相談し、設計や建物のプランニングをしてもらいましょう。

 

またイメージを決めたり、プランを考える際は、以下の点を明確にしておくと施工会社とのプランニングもスムーズに進むと思います。

 

間取りプランを考える際のポイント

  • 家族構成や年齢構成
  • リビング、ダイニングの広さ
  • 和室、客間、書斎などが必要か?
  • 子ども部屋はどう使うか?(寝室?勉強?両方?など)
  • そのほか、家の間取りに対する要望
  • 車や自転車は敷地に何台駐車するのか?
  • 庭やバルコニーなどの屋外部分は?

 

設備や建物を考える際のポイント

  • 無垢材や珪藻土など、天然素材を多く使った家にするか?
  • バス、キッチン、洗面など設備のグレード
  • どのような家具を揃えたいのか? また既製品か、造作などのオーダーメイドか?
  • 外壁の仕様や形状は?
  • 構造について(免震・制震などこだわりはないか?)
  • 断熱性能(外断熱など)について

 

建物のプランが固まったらいよいよ施工の「請負契約」です。契約の際には「工事請負契約書」「工事請負契約締結書」「見積書」「設計図書」の4つの書類が渡されます。

 

これらはいずれもボリュームがあり、契約日当日にすべてをチェックするのはほぼ不可能です。事前に写しをもらっておいて、分からないところや疑問は事前に問い合わせて確認しておくことをおすすめします。

 

いよいよ着工ですが、その前に自分たちが考えた建物プランが建築基準法などの法令に適合しているかについて、建築主(通常は契約した施工会社)が行政や民間の指定確認検査機関に建築確認の申請をして、確認審査を受けます。

 

建築確認済証の交付を受けなければ建築工事に着工することができません。また法律に不適合な建築物が建築されるのを防ぐ役割もあります。

住宅ローン

 

ここでは土地を購入し、注文住宅で建物を建てた場合の住宅ローンについて解説します。

 

土地と建物プランが決まれば、借り入れが必要な具体的な金額が分かりますが、まず注意しておきたいことは、すでに出来上がっている住宅を購入する場合と、土地を購入してから住宅を建てる場合では資金繰りが異なる点です。

 

「STEP6:土地購入・契約」でも少し触れましたが、住宅ローンが実行されるのは一般的に建物の引き渡し時ですので、注文住宅の場合、土地の支払いが先になり、土地と建物を一緒にローンを組む手続きが出来ないケースがあったり、建物の施工費用は通常、契約~引き渡しまでの間に数回に分けて支払うのが一般的ですので、支払いのタイミングにお金を用意できないケースがあったりします。

 

そのような場合は住宅ローン実行までの間つなぎで借入れする「つなぎ融資」の検討が必要になります。ただし、「つなぎ融資」はどの金融機関でも取り扱っているわけではないので、検討される方は住宅ローン選びでまず「つなぎ融資」が利用できるかどうかがポイントとなります。また、「つなぎ融資」にも借入れ時の諸費用や利息がかかり、その利息は一般的に住宅ローンよりも高めなので注意したいところ。

 

そして融資されたお金を金融機関が直接、不動産会社や施工会社に振り込むこともできますが、金融機関には申し込む前に必ず「期日までに振り込んでもらえるか」も確認しておきたいところです。施工会社によっては支払いスケジュールを調整してくれることもあるので事前に相談してみましょう。

 

次に住宅ローンの金利タイプについて説明します。大きく分けて「固定金利型」「変動金利型」の2種類があります。

 

固定金利型

 

フラット35を代表とするローンの金利が借入時から返済終了時まで変わらないタイプのもの。金利が変わらないため、低金利のときに借りれば、将来金利が上昇しても影響を受けずにすみます。また、返済額が一定のため、生涯の資金計画も立てやすいというメリットもあります。ただし、将来金利が低下しても、低金利の恩恵は受けられません。そのほかに一定期間の金利が固定されているタイプもあり、一般的に「固定金利選択型」や「固定期間選択型」と呼ばれています。

 

変動金利型

 

ローンの金利が金融情勢によって変わるタイプのもの。金利の見直しは、半年ごとに行われますが、返済額は5年間変わらないのが一般的で、金利が上昇しても新たな返済額の増加はそれまでの金利の1.25倍までとなります。低金利のときや金利が下降しているときは、金利が低いというメリットがありますが、金利が激しく上昇した場合には、その影響を受けることになります。

 

先の「STEP2:資金計画」でも触れたように、自分たちのライフプランに合わせて無理なく返済ができるよう考えることが大切ですが、どれを選択すればよいのか判断に迷うことが多いと思います。住宅ローンのことをよく知っている施工会社も多いので、まずは相談してみるとよいでしょう。そして、お金を支払うべきタイミングで、しっかりと用意できるのか、事前に確認しておくことが鍵となります。

 

請負契約が済み、建築確認済証の交付も受け工事が始まったので、あとは完成を待つだけ・・・ではありません。地鎮祭や上棟式、そして近隣住民への挨拶など、やるべきことはたくさんあります。

 

また施工現場に積極的に足を運んでみるのもおすすめです。自分の家が完成するまでの施工途中の様子もわかりますし、マイホームへの愛着も増すでしょう。また現場の職人さんと身近に触れ合った結果、「造作の棚をつくってもらった」「急なプラン変更にも対応してくれた」という人もいます。建てる側と造る側、互いの顔がよく見えることで、より満足できる家づくりができることでしょう。

いよいよ新居引渡し

いよいよ新居引渡し

 

工事が終わって引渡しの前に、完成立会いと呼ばれる施工会社の担当者や工事管理者等と一緒に建物をチェックします。床や壁などに汚れやキズがないか、建具がスムーズに動くかなどをしっかり確認しましょう。もし不具合があれば、それをいつ修理するのかを明確にしておくこと。「言った、言わない」を避けるためのも、きちんと書面で確認しておきましょう。

 

それとは別に、建築基準法に基づいて特定行政庁または第三者機関による「完了検査」もあり、こちらを無事に通過すれば、ほぼすべての手続きは完了です。不具合などの修理が終えて、いよいよ引き渡し。家の鍵や保証書などを受取り、夢のマイホームでの暮らしが始まります。

 

ただ、これから暮らしていくうちに、何か不具合が発生することもあるかもしれません。「定期点検はいつなのか」「無料補償期間はいつまでか」など、アフターメンテナンスについても、忘れずに確認しておきたいところです。

 

また場合によっては、施工後に施工会社が完成物件を一般の方々に公開する「オープンハウス」の依頼があるかもしれません。オープンハウスとして公開することで割引やサービスなどのメリットがある一方で、第三者が見学する際の傷みや汚れ、そして防犯面でもデメリットがあるかもしれません。後々のトラブルを避けるためにも、事前に話し合っておくとよいでしょう。

 

今回はオーソドックスな入居までの流れを解説しましたが、こうした手順や段取りを事前に知っておくことで、手間をかけたいところや効率よく無駄を省きたいところ、また注意したいところがわかっていただけたと思います。これからの家づくりを考えている方は、ぜひ参考にしてください。

入居までの流れ、段取り

 

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さまざまな物件情報を見ることで相場も知れるので、まずは一度チェックしてみてはいかがでしょうか。

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