不動産売買には様々な税金がかかります

不動産は高額な資産で売却によって大きなお金が動くため、様々な税金がかかってきます。では、具体的にどのような税金がかかるのでしょうか。また、節税するための特例制度はあるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

不動産の売却で発生する税金とは

不動産を売却した時に発生する主な税金について説明します。

1:譲渡税

不動産を売却すると、場合によっては一定の「利益」(「譲渡所得」」と言います)が出ることがあり、その金額に対して「所得税」と「住民税」が課税されます。このように、譲渡所得に課税される所得税と住民税を合計した税額のことを「譲渡税」と呼んでいます。

2:印紙税

不動産売買契約書に貼る印紙代です。印紙代については軽減税額の適用があるため、通常の印紙税額よりも安くなっています。例えば、1,000万円を超え5,000万円以下の不動産売買契約書に必要な印紙は1万円です。
契約書は通常売主用と買主用で2通作るため、それぞれの印紙代を負担するのが一般的です。ただし、必ずしも2通作る必要はないため、こちらから申し出てコピーにすれば印紙代を節約することも可能です。

3:登録免許税

不動産を売却する際に住宅ローンが残っている場合は、決済の際にローンを一括返済して抵当権を抹消しなければなりません。その抵当権抹消登記の際に不動産1つにつき1,000円の登録免許税がかかります。
つまり土地で1,000円、建物で1,000円、合計2,000円です。通常、登録免許税は抵当権抹消登記を依頼した司法書士に対して、その報酬と一緒に支払います。

4:消費税

個人所有の建物や土地を売却する場合は、消費税は非課税です。ただし、個人所有であっても、投資用のマンションなどであれば、建物は課税対象となります。印紙代も固定資産税の精算も非課税です。
なお、不動産会社に支払う仲介手数料・ローンに残債がある場合の銀行への繰上げ返済手数料・司法書士報酬などには消費税が課税されます。

5:固定資産税

固定資産税については、その年の1月1日時点での所有者が納税義務者になります。そのため、年の途中で売却した場合は、それぞれの所有日数に応じて「日割り計算」をして精算します。
仮に6月末に引渡しをしたとすれば、半年分が売主の負担となり、もう半年分は買主の負担となります。通常は、この買主負担分を売買代金にプラスして、決済時に売主に対して支払ってもらうことになります。

譲渡税の税金計算について

ポイント1:譲渡所得の計算方法

譲渡税を計算するためには、まず課税対象となる「譲渡所得」を求める必要があります。

譲渡所得=譲渡収入-(取得費+譲渡費用)

譲渡収入とは、売却価格のことです。ここから、売却による利益だけを抜き取る必要があります。
取得費とは、その不動産を買った時の金額ですが、建物部分については売却時までの減価償却費相当額を控除した残額となりますので注意が必要です。
譲渡費用とは、不動産の売却にかかった費用のことで、仲介手数料などがこれに該当します。

ポイント2:所有期間によって税率が変わる

こうして算出した譲渡所得に税率をかけることで譲渡税が算出できます。なお、譲渡税については、その不動産の所有期間によって課税される税率が違ってきます。

短期譲渡所得:譲渡した年の1月1日の所有期間が5年以内の場合
所得税 住民税 合計 譲渡税
30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得:譲渡した年の1月1日の所有期間が5年を超えている場合
所得税 住民税 合計 譲渡税
15.315% 5% 20.315%

譲渡税=譲渡所得×所有期間に応じた税率

仮に譲渡所得が1,000万円だとすると譲渡税は、短期譲渡所得の場合3,963,000円、長期譲渡所得の場合2,031,500円となり税額が200万円近く変わってきます。そのため、不動産を譲渡する際には、1月1日の時点で5年を超えているかどうか事前に確認しておくと良いでしょう。もしも4年目などであれば、もう少し売却時期を先送りするといった判断も節税のためには有効でしょう。

マイホームの場合は利益が出ても節税できる特例があります

不動産の中でもマイホームを売却した場合については、特例制度として「3,000万円控除」と「買換え特例」という2つの制度があり、どちらか一方について適用することができます。

1:3,000万円控除について

マイホームの売却によって譲渡所得が発生した場合に、そこから3,000万円控除してくれるという特例です。よって、マイホームの売却であれば、所有期間に関係なく適用を受けられます。

2:買い替え特例について

一定の要件を満たすマイホームを売却して、別のマイホームに買い替えた場合に、「売却価格と買い替えマイホームの購入額の差額」に対して課税するという特例です。これを計算式にすると、「売却価格-買い替えの購入価格」となりますので、売却価格よりも高いマイホームに買い替えれば、譲渡税はかからないことになります。

マイホーム売却で「損失」が出た場合

マイホームの売却によって「赤字」が生じた場合は、その分をその年の「給与所得」や「事業所得」など、他の所得から差し引くことができます。
損失があまりにも大きくて所得から控除してもなお損失が残る場合は、「譲渡の年の翌年以後3年内」であれば、この赤字分を繰り越すことができます。

特例の適用要件に注意しましょう

このようにマイホームの売却については、手厚い特例制度がありますので、ほとんどの場合で譲渡税は課税されません。
しかし「マイホーム」かどうかが問題となることがありますので注意が必要です。例えば、もともとマイホームだった家を短期間だけ人に貸したような場合、特例は受けられるのでしょうか。これについて3,000万円控除の要件は次のようになっています。

「居住しなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却した場合」

よって、元のマイホームから引越しても3年目の年末までに売却すれば、3,000万円控除の適用が可能です。