不動産の売却にかかる費用とそのタイミングとは

不動産を売却する際には、様々な費用がかかり、それぞれ支払いのタイミングが違います。売主としてはこれらの費用が「いつ」「いくら」必要になるのかを事前によく理解して、すぐに支払えるよう現金を準備しておく必要があります。売却の時系列に沿って必要となる費用について解説します。

売買契約前にかかる費用について

通常、不動産を売却する場合、費用が発生するのは売買契約後ですが、木造の一戸建てなど古い物件を売却する際には、「ホームインスペクション(住宅診断)」の費用がかかるケースがあります。

近年、中古木造住宅の売買において、購入後に隠れた欠陥が見つかることが多々あり、当事者間でトラブルとなるケースが発生しています。この状況に鑑みて、2016年2月26日、政府は宅建業者に対して売買契約時に「ホームインスペクションを実施するか否かの確認」を義務化する改正宅建業法案を閣議決定しました。

これにより、今後は中古住宅の売却時にホームインスペクションをすることがスタンダードとなる可能性があります。くまなく調査する場合は10万円を超える費用が発生することもありますので、売主は費用を準備するためにも、あらかじめ確認しておく方がよいでしょう。

売買契約以降にかかる費用について

不動産売買にかかる費用のほとんどは、売買契約時かそれ以降に発生します。主な費用は以下の通りです。

1:仲介手数料

不動産取引の仲介をしてもらった際に不動産会社に対して支払う料金です。売却にかかる費用のうち大部分を占めるのが、この「仲介手数料」です。
売買の仲介手数料については、宅建業法によって売買価格に応じて次のような上限金額が設定されています。

  • 売買価格が200万円以下の部分 5%
  • 売買価格が200万円超400万円以下の部分 4%
  • 売買価格が400万円超の部分 3%

なお、消費税は別途必要です。
仮に3,000万円の物件を売却したとすると、96万円(消費税別)となります。

仲介手数料は成功報酬なので、媒介契約をしても、売買契約が成立するまでは支払い義務は発生しません。支払いタイミングは、不動産会社によって次のいずれかのタイミングとなります。

  1. 1:売買契約時に全額支払う
  2. 2:売買契約時に50%、残金決済時に50%と分けて支払う
  3. 3:決済時に全額支払う

仲介手数料は非常に金額が大きいため、いつ支払うことになるのか事前に不動産会社と打ち合わせするようにしましょう。

2:印紙代

不動産売買契約書には収入印紙を貼って消印しなければなりません。収入印紙の金額は、売買価格によっても異なりますが、「1,000万円を超え5,000万円以下」であれば、売買契約書1部につき1万円の収入印紙が必要となります。通常は、売主1通、買主1通で計2通作成しますので、それぞれの契約書に貼る印紙代を自分で負担します。

3:登記関係書類の取得費用

決済時に不動産の登記名義を売主から買主に変更する必要があるため、そのために必要な各種書類の取得費用がかかります。取得が必要な主な書類と取得費用は以下の通りです。

・印鑑証明書

最寄りの市町村役場で取得できます。取得費用は自治体によっても違いますが、新宿区の場合1通300円で取得できます。なお、登記上の住所と現在の住所が異なる場合は、住民票も必要となりますので、合わせて取得しておくと良いでしょう。

・固定資産税評価証明書

所有権移転登記に必要となります。物件所在地を管轄する役所で取得できます。1通につき400円の発行手数料がかかります。なお、一戸建てやマンションなどの場合は、土地と建物それぞれの固定資産税評価証明書が必要です。

4:住宅ローンが残っている場合は、一括返済費用に関わる費用

不動産の売却時に住宅ローンが残っている場合は、売却時に一括で返済しなければなりません。一般的には、売買価格をそのままローンの一括返済に充てるため、現金で準備することはほとんどありません。ただし、住宅ローンの残高が売買価格を上回っている場合は、不足する金額を実費で準備する必要がありますので注意しましょう。
なお、ローンの契約内容によっては繰り上げ返済によって違約金や手数料がかかるケースもありますので、事前に金融機関に確認しておきましょう。

住宅ローンの一括返済のタイミングは、売買の決済時と同時に行うのが一般的です。流れとしては、買主が売主の銀行口座へ売買代金全額を入金し、それと同時に住宅ローン残高分が一括で引き落とされます。売買代金で不足する場合は、あらかじめ口座に不足分を預け入れておく必要があります。

5:抵当権抹消費用

住宅ローンの一括返済が完了すると、銀行から抵当権抹消書類がもらえますので、司法書士に渡して抵当権抹消登記をしてもらうことになります。費用としては司法書士費用が概ね2万円前後、登録免許税が不動産1件につき1,000円となります。
これについては、決済日当日現金で支払うか、あらかじめ司法書士に振り込みなどで支払います。

6:引越し費用

住み替えの場合、新居への引っ越し費用はばかになりません。ファミリーの引越し費用は10万円を軽く越えますので、あらかじめ引越し会社に見積もりを依頼し、忘れずに準備しておきましょう。

支払うタイミングは、事前に担当者に確認しましょう

不動産の売却にかかる費用は以上の通りですが、そのタイミングについては不動産会社によって微妙に違うため、できれば買主が決まった段階で不動産会社の担当者にすべて確認しておくことが確実です。