ZEHの家を建てよう!

畑中 学(はたなかおさむ)
トクする家づくりのアドバイザー・武蔵野不動産相談室株式会社 代表
1974年東京都生まれ。設計事務所にて一戸建てや公団分譲地を手掛けた後、不動産会社へ移り最年少で店長になる等、7年間にわたり不動産の販売・企画・仲介を責任者として携わる。
2008年に創業。家に関する相談を約800組受け、お金の面から多くの方に満足のいく家づくりと家の買い方をサポートしている。
LIFULL HOME'S 住まいの窓口で講師として皆さんと家づくりを一緒に考えている。
「不動産の基本を学ぶ(かんき出版)」「不動産の落とし穴にハマるな(同)」「マンション・戸建 中古の選び方(日経ビジネス)」「お金持ち入門(実業之日本社 不動産編)」など著書は多数。

家を建てる際にこのようなことを考えたことはありますか?
「夏は涼しく、冬は暖かく過ごしたい」「体に負担がかかるので、エアコンの利用は控えたい」「電気代等日々のコストを少なくしたい」「災害で電気等が止まっても暮らせる、災害対策はしておきたい」「将来において評価され売れる家にしたい」・・・

皆さん、いかがでしょうか。
「いやー、間取りや建物価格を考えるのに精いっぱいでそこまで思いつかなかった・・」
家をつくるときには大きさや間取り、設備、そしてかかる費用など目に見えて分かるところばかりに目がいきがちです。それに比べて、実際に生活を始めてみないと分からない、家の快適さや、健康への配慮、日々かかる光熱費、そして災害時の自立化や万一の場合の売却のし易さは建てるときには大きなテーマになりにくいかもしれません。
ただ、実際に生活をすることを考えてみればいかがでしょうか?家をつくるのは一時的でも生活をするのは何十年の話です。とても重要なテーマではないでしょうか。
「たしかに住むことを考えれば家の快適さとかは重要なのは分かったけど、そのような家ってどうやってつくるの?また、そのような家であることが素人の自分達に分かるの?」
ここまでお話をしてきて興味を持っていただいた皆さんに今回ご紹介したいのがZEHの家です。なぜ快適な家になるのか、どうやってつくるのか、メリットやデメリットなどを解説して参ります。

ZEHとは何か?

ZEHとは何かについてお話をします。
ZEHとは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略称で、その名前の通り高断熱化や設備の効率化等によって20%以上の省エネを満たした上で、太陽光発電等によりエネルギーを創ることで年間を通じて外部からのエネルギー取得を実質ゼロとする住宅のことを言います。
もう少し簡単に言い換えるなら、1年を通じて生活で使うエネルギーを、発電によるエネルギーで100%賄う住宅のこととなります。なお、NearlyZEHというものもありましては、これは1年で使うエネルギーのうち、発電によるエネルギーで75%以上賄うものです。

ZEHとなるポイントは2つで、省エネルギーとエネルギー自立です。

  • 省エネルギー

    まず省エネルギーとは、可能な限りエネルギーを使わないこと。ZEHでは一般的な住宅と比べて20%以上の省エネルギーを基準としています。
    具体的には高断熱化や高気密性、日射遮蔽、換気設備の効率化により室内の温度環境を一定化させ、夏期冬期を通じて冷暖房設備などで余計なエネルギーを使わないことです。また、エネルギーを使うにしても、高い効率を有した空調設備、換気設備、照明設備、給湯設備等を導入することで節約するようにしています。
    白熱電球をLEDランプにするだけでも省エネ効果は約8割減と言われています。このように高い熱効率を持った設備を導入します。

  • エネルギー自立

    もう1つのエネルギー自立とは、使うエネルギーは創ることで対応するということ。具体的には、太陽光発電等の再生可能エネルギーで住む家自体で発電し使うことです。もちろん電気があれば売ることも可能です。こちらは分かり易いですよね。
    ただ、太陽光発電等をしていればZEHなのか?というとそれは違います。省エネルギーを実現していないとZEHとは言いません。太陽光発電等をしていても、冷暖房を使わなければ暮らせないのではZEHとは言えないのです。あくまでも省エネルギーとエネルギー自立の共存することが条件です。

さて、ここまでエネルギーの視点からお話をしてきましたが、数字のお話となってしまいZEHとは何かがよく分かりづらいかもしれません。筆者もそうでした。そこでZEHのモデルルームに行って体感をしてみたところ、特徴がよく分かりました。
室内にいて快適なのです。
暑い日でしたが室内は涼しく汗も出ません。1階は涼しくても太陽にさらされる上階は暑いということは一般の住宅ではよくありますが、モデルルームでは屋根裏に上がっても涼しい。エアコンは1階に1台、屋根裏に1台の計2台しかありませんでしたが、それさえも使わないということでした。健康的とも言えますよね。
この快適性は省エネルギーを実現するために高断熱、高気密で高性能化としたからこそ実現したと言えます。高性能で快適な家、それがZEHの家だと言えるでしょう。

補助金ももらえる?

高性能な家、このフレーズでこう思われた方もいるのではないでしょうか?
「その分、建物にお金がかかるでしょう?」
その通りで正解です。それだったら見送るか・・とお思いでしたら少し待って下さい。高性能化した分の費用を負担する意味合いで国から補助金が交付されるからです。補助金によって皆さんの費用面の負担を少なく、ZEHが建てられるチャンスでもあります。その点を考えてみてはいかがでしょうか。
ただ、何でも誰でも補助金が交付されるかというとそうではなく、まず補助金は国の2016年度の予算内限りであり、かつ一般社団法人環境共創イニシアチブ(略称SII、以下SIIとします)でZEHビルダーとして登録されていることが条件となります。ZEHビルダーについては本ページ下部のZEHビルダー一覧でご紹介をしておりますので、参考にしてみて下さい。
そこで、この補助金ですが対象は①住宅に対するもの、②太陽光パネル等の蓄電システムに対するもの、2種類あります。

  • 1.住宅に対する補助金

    まず①住宅に対するものは、補助金の交付要件を満たす場合に定額で75万円となります。地域区分や建物規模によらず全国一律です。なお、寒冷地特別強化外皮仕様のNearlyZEHの場合も定額75万円となります。

  • 2.太陽光パネル等の蓄電システムに対する補助金

    もう一つの②蓄電システムに対するものは、蓄電容量1kwh当たり4万円となります。また、補助額の上限として補助対象経費の1/3または40万円の低い金額という制限がかかり、仮に蓄電システムに114万円がかかった場合は40万円よりも低い、114万円の1/3である38万円が補助金の上限額となります。ただ現実的には、1kwh当たり4万円の補助金の方が制限額よりも低いことが多いので、そちらで計算をすれば問題ないようです。

これだけの補助金が出て高性能化して快適に住めるようになるのであれば、一考の価値はあるのではないでしょうか。

今後ZEHが主流に

このZEHですが、国の方針として将来的には住宅の標準性能となり、住宅の主流になりそうです。
「住宅については、2020年までに標準的な新築住宅で、2030年までに新築住宅の平均で住宅の年間の第一次エネルギー消費量が正味(ネット)でゼロとなる住宅(ZEH)の実現を目指す」(「エネルギー基本計画」2014年4月閣議決定)こうあるからです。
このような方針が策定される背景には、石油や石炭などの枯渇性エネルギーから、太陽光発電や風力発電等の再生可能エネルギーへの転換が求められていることや、地球温暖化現象に伴う省エネルギー化が必須であることが上げられます。ただ石油危機以降、産業部門でのエネルギー消費量は2割近く減少して削減余地はそう大きくはありません。一方で私たちの家庭で使うエネルギー消費量は逆に2~3倍となっています。
そこで産業部門ではなく各家庭、つまり住宅において再生可能エネルギーの利用、省エネルギー化の実現は必要と言えるので、このZEHの考え方が出てきたと言えます。そして、時代の流れからはこのZEHは住宅の標準となる性能にならざるを得ないかもしれません。

「それって将来の話でしょう、今の自分達にはあまり関係がない・・・」
このように考えられる方も多いと思いますが、まったく関係がないか?というとそうでもありません。それは将来家を売ることになったときに影響があるかもしれないからです。十数年後、市場に出ているのはZEHの性能を有した住宅が数多くなっており、ZEH以外の住宅がどのような評価を受けるかは不透明というのがその理由です。
売るときは建物を評価してもらいたい。メンテナンスをすることで建物評価を高めたい。このような考えがあるようでしたら、一般的な住宅よりもZEHの方が評価されやすい市場となる可能性がありますので、一考されてみてもいいかもしれません。

ZEHの特長と選ぶメリットについて

ここまでいろいろとお話をしてきました。ここで1度、今までのお話をまとめてみたいと思います。
まずZEHの特長は、高断熱で高気密化された快適かつ健康的に暮らせる高性能の家であり、発電や蓄電により日々の光熱費等を少なくするだけではなく、災害時にエネルギー的に自立する点です。
結構いろいろとありますよね。
この特長から皆さんが一般的な住宅ではなく、ZEHを選ぶ際のメリットについて、今までの内容と一部重複をしますが「暮らすとき」「つくるとき」「売るとき」「災害のとき」の4場面でお話をしてみることにします。

暮らす時のメリット

  • メリット1快適に暮らせる

    ZEHを選ぶ1番のメリットは、実際に生活を始めて感じる快適さだと言えます。すでに書きましたので詳細は省きますが、体感温度に影響を与える湿度を気密性でコントロールすることで、夏は涼しく冬は暖かい室内にすることができるからです。ZEHでは断熱化、気密性、気流の計算などがなされているからこそ実現できるのです。一般的な住宅とは大きく違う点でしょう。

  • メリット2健康に暮らせる

    健康への負担が小さいのも大きなメリットです。特に夏期はエアコンを使わずとも過ごせるのが、エアコンを使うと風邪を引きやすい方、体調不良となりやすい方にとっては嬉しいと思います。また、断熱化等により結露を防止できることや、部屋間の温度差が小さくなることで急激な温度変化によるヒートショックを未然に防いでくれるのも健康面での影響は大きいと言えます。特に風呂場でのヒートショックによる脳梗塞等の事故は多いですから、気をつけたいところです。

つくる時のメリット

  • メリット3補助金がある

    住宅が高性能になるがゆえにかかる建築費用を「補助金」で抑えられるのもメリットと言えるでしょう。
    増加する建築費用をすべて補助金で賄うのはかなり難しいと思いますが、健康的かつ快適に暮らせるのであれば十分元は取れるのかもしれません。
    快適に暮らしたい、本来の住宅に求めるものを考えれば、補助金で負担を軽減できるのもメリットと言えるでしょう。
    但し、前述したように補助金は国の2017年度の予算であることから、今後ずっと続いていくかどうかは分かりません。あくまでも2017年6月現在の情報であることに注意をして下さい。
    もしZEHを検討されているなら、補助金を考えると早めの対応がいいかもしれませんね。

  • メリット4減税も受けられる

    ZEHは低炭素住宅と長期優良住宅などいわゆる認定住宅の指標と重複するところがあるため、認定住宅の指標を満たすようにすればそのまま様々な減税を受けることができます。 減税は住宅ローン控除が最大4000万円の年末残高の1%で40万円が上限から、5000万円の1%の50万円までアップとなり、他には登録免許税の軽減、固定資産税の軽減措置が3年から5年へ期間延長、フラット35Sをご利用の方のみ通常の金利▲0.3%(一定期間)など種々あります。
    認定をしてもらうための審査料がかかりますが、受けるメリットから見ると安いため検討されてみても良いかもしれません。減税は一般的な住宅では受けられないメリットだと思います。
    但し、減税も補助金と同様に時間が経過すればその額や内容が変ってきます。あくまでも2017年6月現在の情報であることにご注意ください。

売る時のメリット

  • メリット5資産価値のある住宅

    すでに書きましたが国の方針として、2020年には標準的な新築住宅でZEHの性能を実現したいとあります。そうなると、皆さんが家をつくられて売るときにはZEHと競合する関係になる可能性があります。買主がどの物件を買おうか?と考えたときに価格、エリア、駅からの距離と同じ項目でZEHという検討項目がでてくるかもしれず、その意味では一般住宅は検討から外れてしまうことも考えられます。もしくは一度解体をしてZEHで建て直すという形で検討をされるかも。
    どのみち建物の資産価値は一般的な住宅はZEHと比べてしまうと低くなりそうです。
    買主から選んでもらう、価値を認めてもらうことを「資産価値が高い」とするならば、ZEHは一考する価値があるのではないでしょうか。

災害の時のメリット

  • メリット6災害時に電気等を使える幸せ

    発電や蓄電のシステムを設けた場合の経済的メリット(設けた場合にかかった費用と削減できた電気代の関係)は計算上あまり大きくはありません。そのためエネルギー自立は経済面よりも災害対策に効果があるでしょう。
    停電のとき、特に災害時による停電の際にも電気等を使えることは大きなメリットになるに違いありません。首都圏の方は東日本大震災時に起きた計画停電のことはまだ記憶に新しいと思います。あのときに感じた不便さを少しでも和らげてくれるはずです。
    また、実際にそのようなことが起こらなくとも、災害対策を整えた住宅であることは家族を守る意味でも安心できるのではないでしょうか。

以上6つのメリットを再確認してみました。
このようにメリットを上げると必ずその一方で「ZEHとするにはデメリットはないのか?」という質問があります。デメリットという訳ではありませんが、やはり省エネルギー化、高性能化の家とするためには種々の制約はありますので注意したいところです。

その制約とは何でしょうか?
制約は大きく3つあり、

  • 制約1一般的な住宅と比べてコストが高くなること
  • 制約2間取り等でできないことがあること
  • 制約3補助金を得るにはSIIに登録をされたZEHビルダーであること

この3つとなります。

コストの件は何度もお話をしましたのでここでは省きますが、②間取り等でできないことがあること、については簡単に触れておきたいと思います。
ZEHとして補助金を得る認定を受けるためには、建物の熱的な基本性能を計算する必要があり、そこで一定の評価を得なければなりません。省エネルギーであることは計算の裏付けが必要なのです。そのため、評価を得られない間取りはできないのです。

評価を得られない、もしくは得にくくなるということは、具体的にはこのようなことです。
大きな開口部は熱の出入りが大きくその分エネルギーの損失が大きいため、大きな窓はできる限りしないとか、窓や窓枠は遮熱など一定の性能がないと採用するのが難しいとかです。また設備機器についてもエネルギー効率を考える必要があるため、自由に冷暖房機を入れることができないなどの制限があります。
ようは省エネルギー住宅として、建物内外の熱(エネルギー)の影響度合いを小さくし、かつ建物内の熱の変化をあまり生じさせないようにする、冷暖房等でエネルギーを使っても効率よくして使うエネルギー量を少なくすることが求められるのです。
このようなことがあるため計画をした理想の間取りが、計算上では評価を得られずZEHにはならないということがあります。それを制限があると感じることがあると思います。

ZEHを相談するには【ZEHビルダーへ】

皆さんZEHに興味は湧いてきましたでしょうか。「1度相談をしてみようかな・・」そう思われた方もいらっしゃると思います。そこで相談上の注意点を1つだけお伝えします。
それは、SIIへ登録されたZEHビルダーにまずは相談をしてみて下さい。複数の住宅会社、工務店にZEHの相談をしたいと考えられているなら、必ず1社はZEHビルダーにするのでもいいかもしれません。
理由は3つあります。

  • 理由その1

    1つ目は、ZEHはどこの住宅会社および工務店でも建てることができますが、先ほども書いたようにZEHを建てて補助金を受けるためにはSIIへ登録をされたZEHビルダーであることが条件です。どうせなら皆さん補助金を受けられる方がいいですよね。

  • 理由その2

    2つ目は、ZEHビルダーはSIIが登録申請内容について確認を行い、適正であると認めた会社であるということです。また、つくるZEHも定められた基準をクリアしているので安心できるでしょう。
    ZEHは数字上の評価です。それを理解するには熱的性能への理解や計算など専門的な知識が必要ですし、ましてや体感できるものではありません。ZEHであることを確認するのは難しく、住宅会社や工務店を信頼するしかありません。その意味において"ZEHビルダー"であること自体が、ZEHを建てる上での安心基準の参考になると思います。

  • 理由その3

    3つ目はZEHビルダーには、ZEHや省エネルギー住宅がそう認知度が高くない時期から社会的意義を感じて取り組まれていた会社も多くいて、様々なノウハウを積み重ねられているからです。必ず皆さんのお役にたつノウハウがあるでしょう。

この3つが理由です。皆さんいかがでしょうか。
「それではZEHビルダーに相談をしてみようと思うけど、ZEHビルダーかどうかはどこを見たら分かるの?」
そのようなご希望のある方向けに、全国のハウスメーカー、工務店の中からLIFULL HOME'Sに掲載中のZEHビルダーを以下にまとめましたので、一覧でご紹介したいと思います。是非、参考にしてみてください。

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