家づくりのダンドリチェック

STEP4 土地を買う・知る

土地を持っていない場合は、土地探しも同時に行いましょう。土地の準備ができたら、どんな家が建てられるか調査が必要になります。

失敗しない土地の探し方 - 土地を買う・調べる

畑中学(はたなかおさむ)

トクする家づくりのアドバイザー・武蔵野不動産相談室株式会社 代表
1974年東京都生まれ。設計事務所にて一戸建てや公団分譲地を手掛けた後、不動産会社へ移り最年少で店長になる等、7年間にわたり不動産の販売・企画・仲介を責任者として携わる。
2008年に創業。家に関する相談を約800組受け、お金の面から多くの方に満足のいく家づくりと家の買い方をサポートしている。
LIFULL HOME'S 住まいの窓口で講師として皆さんと家づくりを一緒に考えている。
「不動産の基本を学ぶ(かんき出版)」「不動産の落とし穴にハマるな(同)」「マンション・戸建 中古の選び方(日経ビジネス)」「お金持ち入門(実業之日本社 不動産編)」など著書は多数。

基本はネットで探し、不動産会社からの情報と広告は補助的に利用する

必ずしも不動産会社に行かないと良い土地情報が得られない、ということはありません。今やネットでたいていの物件情報は得られるようになりました。そのためまずはネットで土地探しから入るのが正解かもしれません。

ただ、ネットだけに頼るのも、より良い情報を得ることはできません。不動産会社によってネットよりも、チラシの方を優先することがありますし、まずは自社に来られたお客さんに電話で新着情報を出す場合があります。そのため不動産会社で希望を伝えたり、自宅に入ってくる広告もチェックするなどは最低限必要です。不動産会社や広告を補助的に利用していきましょう。

上手に土地の情報を得るためには?

その上で価格、エリア、面積の3点から「これは!」と思う土地情報が出てきたら、理想のマイホームがその土地で建てられるのかを見ていきます。ここではチラシの情報をもとに、失敗しない土地の探し方についてご紹介します。

失敗しない土地の探し方

皆さんはどんな時に「この土地を買って失敗をしたな」と思われるでしょうか?
土地を買われた後に「しまった!」と思うのは、以下の3つのときのようです。

1.思っていた規模や内容で家が建たなかったときハウスメーカーや工務店など建築の専門家と一緒に土地を探さない場合はよくこのようなことが起きます。
家をつくる際には建築基準法や都市計画法など様々な法律が影響します。それらを総合的に考えて始めて家が形になる訳です。
たとえば、建ぺい率と容積率が代表的な法律の制限です。この2つの数字によってその土地にどの程度の面積の家ができるかが決まってきます。
「ああ、それなら知っているわ、チラシに書いてあるからそれを参考にすればいいでしょう?」
そう思った皆さん、実は建ぺい率や容積率は用途地域や地区計画、道路幅員によって増減することはご存じだったでしょうか?
これらはチラシなどでは記載されていないことも多いので要注意です。

容積率が200%あっても、道路幅員が4mだったなら容積率は160%まで制限されます。
風致地区などの地区計画がかかっていれば建ぺい率が小さくなることもあります。また、用途地域が第一種低層住居専用地域なら10mなど高さの制限があり高さが抑えられます。
その逆に、用途地域が商業地域などで耐火建築物を建てるなら建ぺい率が増えるということもあります。
このようにチラシ等に記されていないことで、いろいろと法律によって、「思っていた規模や内容で家が建たなかった」ということがあるのです。

チラシを見る上での要注意ポイントとは?

2.想定外の費用がかかってしまったとき安いと思って買ったら実は水道管が引き込まれておらず、それなら引き込もうとしたところ、深く掘る必要があり、その分費用がかかって土地自体の価格のメリットはそもそもなかったということがあります。また、自治体の条例で準耐火以上の建築が求められており、その分余計に建築コストがかかってしまったという、想定外の費用がかかるときがあります。
本来、チラシ等にこのような情報は書かれているべきですが、深い調査が必要なため、準備不足で売却活動に入っているような土地の場合は未記入のことが多いようです。
売買契約の場になって深い調査を終えた不動産会社から説明をされて「ええっ!」と驚くこともままあります。もしくは書かれていても、専門用語や隅に書かれているために、買うときには、それがどのように価格に反映されるのかを理解できず、そのまま契約して、家を建てる段になって初めていろいろと分かるということがあります。情報は隅々まで確認をするようにしましょう。

3.周辺や環境などへの配慮を求められたとき

家のプランが出来上がったので一安心、とはなりません。
家を建てる段階になっても、お隣さんから自分の家の窓の位置と建てる家の窓の位置がかぶるのでつける場所を変えて欲しいとか、敷地内の電柱の位置を近隣から言われて思っていた場所に移設できなかったということがあります。
また、基礎をつくるため土を掘り返してみたところ、昔の居住者の廃棄物が埋められておりその対応に追われることや、埋蔵文化財が出てきて一旦建築工事が中断するということもあります。
このような場合に、プランや工期が変更になるので失敗したなと思うようです。

周辺や環境への配慮を求められるケースも

代表的な3つの失敗事例を上げてみましたが、いかがでしょうか?
ただ、その多くは事前のしっかりとした調査、建築の専門家のアドバイスで避けられるものです。
チラシなどはどうしても価格、エリア、面積などにこだわって見てしまいますが、よく目をこらして、隅々まで書かれている内容を読み込んでいって下さい。周辺の相場と比べて極端に安い場合は何らかの理由があります。その上で、建てようと考えているハウスメーカーや工務店の担当者や、信頼できる建築の専門家に相談をしていって下さい。そうすれば失敗することは少なくなるはずです。

どんな広さや高さの家が建てられるのかを知る

ここまで慎重に調査をし、アドバイスを得て土地の準備ができたら、後はどんな広さや高さの家が建てられるかを皆さん自身でもイメージしてみましょう。
確認すべき事項は以下の5つが主なところです。

1)建ぺい率 土地の面積を100とした場合、家を建てられる面積(範囲)をパーセンテージで表した数字です。
2)容積率 土地の面積を100とした場合、建てられる総延床面積(全ての階数の合計面積)を表した数字
※建ぺい率、容積率は前述のとおり道路幅員や条例等で増減することに注意しましょう。
3)絶対高さ制限 これ以上の高さは建てられない制限。用途地域によって異なります。
4)斜線制限 道路斜線、隣地斜線、北側斜線の3つの制限があり、用途地域によってどの斜線制限が適用されるかが異なります。道路斜線は道路への圧迫感を少なくするため、隣地斜線は隣地への日照確保、北側斜線は北の隣地に日照を確保するための高さ制限です。
5)用途地域 用途地域によって建てられない家のタイプがあることに注意。事務所混合タイプなどは用途地域を選びます。

おおむね1)と2)、3)が分かれば、このぐらいの広さや高さの家が建てられそうと分かります。
あとの4)や5)は分かりづらいところがあるので、ハウスメーカーや工務店の担当者にプランを作成してもらうか、建築の専門家に聞く方が早いでしょう。
また、市販されている3Dマイホームデザイナーというソフトで、自身でつくった間取りの建ぺい率や容積率が確認できる機能が搭載されています。自分で間取りをつくりつつ、より詳しく自分でも計画をしてみたい!という希望があるのであれば、そちらを利用してみるのも良いかもしれません。

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