家づくりのダンドリチェック

STEP3 資金計画を考える

家づくりは思いがけない費用がかかったり、長期の住宅ローン期間中には子供の教育費等があります。返済計画は無理なく組んでおきましょう。

住宅ローンの落とし穴 - 資金計画を考える

畑中学(はたなかおさむ)

トクする家づくりのアドバイザー・武蔵野不動産相談室株式会社 代表
1974年東京都生まれ。設計事務所にて一戸建てや公団分譲地を手掛けた後、不動産会社へ移り最年少で店長になる等、7年間にわたり不動産の販売・企画・仲介を責任者として携わる。
2008年に創業。家に関する相談を約800組受け、お金の面から多くの方に満足のいく家づくりと家の買い方をサポートしている。
LIFULL HOME'S 住まいの窓口で講師として皆さんと家づくりを一緒に考えている。
「不動産の基本を学ぶ(かんき出版)」「不動産の落とし穴にハマるな(同)」「マンション・戸建 中古の選び方(日経ビジネス)」「お金持ち入門(実業之日本社 不動産編)」など著書は多数。

住宅ローンを組むときに気をつけること

住宅ローンの組み方で失敗したなぁと思うときがあります。
それには借りるとき、借りてから、返すとき(借り換えや繰上返済時も含む)の3つの段階で思うことがあるのです。

まずはその一覧をご覧ください。

住宅ローンで気をつけておきたい点とは?

■住宅ローンで気をつけておけば良かった点

1)借りるとき
  • 安い金利と思って借りたら保証料や事務手数料が思ったよりかかり、そんなに安くはなかった
  • 固定金利か変動金利を決めるまであまり時間がなく、とりあえずで決めざるを得なかった
  • 融資実行日が決まっており、あまり融通が利かず有休を取らざるを得なかった
2)借りてから
  • 融資期間を短くしてしまった分、月々の支払いが高くなり、今になって生活が苦しい
  • 夫婦で年収合算をして融資を受けたが、妻が子育てのため退社したので支払いが苦しくなった
  • 老後の支払いを考えるともっと融資額を少なくしておけば良かった
3)返すとき
(繰上返済時も含む)
  • 小まめに繰上返済をしたいが、その金額に関らず手数料として同一金額が取られるのが悔しい
  • 固定金利から変動金利にするとき、違約手数料が取られるとは思っていなかった
  • 借り換えを当初から視野に入れていたが、大きな手術をしたので団体信用生命保険が通らず借り換えが一切できなくなった
  • 当初は固定金利で始めて落ち着いたら安い変動金利にしようと考えていたが、不動産の価値が下がり銀行からは担保余力がないのでできないと言われた

このように借りるとき、借りてから、返すときの各段階において失敗したなと思うことがあるようです。

借りるときの失敗の多くは、住宅ローンの商品内容をしっかりと確認してなかったから起こることが多いようです。特に土地を買ってから注文住宅を建てる場合、良い土地を見つけて売買契約を交わすまであまり時間がないため、住宅ローンの内容を確認せずひとまずで決めてしまい、後で失敗したなと思うことが多いようです。そうならないように、土地から買う場合は事前に自分が利用しそうな住宅ローンの内容はひととおり目を通しておきましょう。

借りる時、借りてから、返すときに多い失敗とは?

借りてからの失敗はライフプランの甘さで起きています。
様々な要因で自分を取り囲む状況は変化します。そうなっても対応できるように事前にライフプランを立てて、融資額などを決めていくべきです。

返すときの失敗は、何でも思いどおりいかないことがある、ということが抜け落ちたためです。
たとえば、このような方がいました。
月の支払いが苦しく、固定から変動に切り変えようと検討していましたが、仕事が忙しく延期していました。
そうこうするうちに、病気になり手術をすることに。こうなると団体信用生命保険の審査が通りませんので、借り換えが出来なくなります。
残念ではありますが、金利を変えることで生活状況を改善することができず、結局家を売ることになりました。
嘘のような話ですが、意外にこのような話は多いのです。
このようなことがないように、借りる当初から住宅ローンの商品をよく確認し、自分のライフプランや将来のリスクも想定して、家族で話し合いを行って決めていきましょう。

返済期間は長い方がいい?

2)借りてからで書きましたが、返済期間の決め方は注意したいところです。
今支払えるからこの金額にする、というのがもっとも危ないのです。
融資期間を長くするとその分利息がかかり総支払額は高くなります。もったいないですよね。
でもちょっと待って下さい。「利息を支払うのはもったいないから、融資期間を短くして月々の支払いを増やそうか」と、現在の収入状況を基準に融資期間を短くしてしまい月々の支払いを決めてしまうと、転職で収入が減った、家族が大きな病気となって医療費が嵩んだなど万一があった場合、生活が苦しく余力がなくなってしまいます。場合によっては家を売ることになってしまいます。
実は皆さんあまりご存知ないのが、融資期間は途中で短くすることはできても、長くすることはできないということです。そのため、融資期間はできるだけ長くしておくのがいいと考えられます。
必要になれば短くすればいいのです。

ただ、融資期間を長くすると老後まで住宅ローンの支払いが残ってしまい、それが嫌だなと思われる方もいるでしょう。
その場合、融資期間を長くして月々の支払いを少なくした分、貯金できる金額もあるはずですから、それを繰上返済に回すようにしましょう。たとえば、融資期間が20年だと月約14万円の支払いが、融資期間を35年にすることで月約8万円の支払いとなります。その差額は月で約6万円、年間で約72万円の差となります。その分を繰上返済に回すのです。
繰上返済をした場合、月々の支払いを少なくするか、融資期間を短縮するかを選べます。そこで融資期間を短縮する方を選べば、最初から融資期間を短くした場合と比べて、多少総支払額は多くなりますが、同様の効果が得られます。
この方法であれば、万一生活状況が変わっても、月々の支払いは抑えていますので生活が苦しくなることは少ないのではないでしょうか。生活状況が好転したらまた繰上返済を続ければいいのです。

状況に応じて繰上返済を活用しましょう

固定型、変動型にした方の意見

固定金利と変動金利、どちらも特長がありますので、選ぶときは迷うものです。
そこで固定金利、変動金利双方を選んだ方の声を拾ってみました。参考にしてみて下さい。

■固定金利にした方の声
  • 金利が安い時代は固定金利の方が有利。変動金利はいずれ上昇していくので固定にして安心
  • 固定期間が終わるまでは住宅ローンのことを考えずに済むので楽だ
  • 固定ならずっと月の支払い額は一定なので将来の計画がし易い。もし変動にして子供の教育費がかかるときに金利が上がり、月々の支払いが増えたら大変だ
  • 変動金利に魅力を感じたらいつでも借り換えをすればいいが、変動から固定にするとなると、そのときは固定金利も高くなっているから月々の支払いで苦労しそう
■変動金利にした方の声
  • 利息を抑えている分、月々の支払いと総支払額が安いのが魅力
  • 月々の支払いが安い分貯金をして、それを繰上返済に回した方が賢いと思う
  • 変動金利は上昇するから危険と言われているが、ここ10数年の経緯を見ても一向に上がっていない。それなら変動金利にした方が得だと判断した
  • 固定金利との金利差は1%もある。そこまで金利上昇することはないと考えています

変動金利は確かに月々の支払いなどが安いですが、上昇したときに高いリスクが顕在化してきます。一方で、固定金利は先に小さなリスクを含んだ金利とすることで、高いリスクを避けるというものです。
そのため、変動金利を選ぶ場合は、金利上昇に備えて早めに元金を減らすなどの対策をすれば安心できます。たとえば、変動金利にした方の声にあるように、安い変動金利の恩恵をいかして貯金をして、その分を繰上返済し元金を少なくすれば安心でしょう。

固定金利を選ぶ場合は、リスクを避けるために変動金利より高い金利を選択していますので、できるだけ融資期間を長くして月々の支払い額を抑えた方がいいでしょう。また、機会があればその都度繰上返済をして総支払額を少なくすることも検討されてみてはいかがでしょうか。

※平成28年3月現在の声です

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