家づくりのダンドリチェック

STEP2 イメージを固める

家族で話しあってどんな家に住みたいかイメージを固めましょう。家に求めるものを明確にし、そこから広がるイメージの中で必要なものを整理していきます。

土地活用・アパート建築の基礎知識 - イメージを固める

岡本郁雄(おかもといくお)

ファイナンシャルプランナーCFP®、中小企業診断士、宅地建物取引士、公認 不動産コンサルティングマスター。
不動産領域のコンサルタントとして、マーケティング業務、コンサルティング業務、住まいの選び方などに関する講演や執筆、メディアへの出演など幅広く活躍中。
専門家サイトAll Aboutのマンショントレンド情報も担当。神戸大学工学部卒。岡山県倉敷市生まれ。

平成27年1月の税制改正で、相続税の遺産に係る基礎控除が大幅に減額され土地活用やアパート建築に注目が集まっています。一方で、人口減少が進む中で空室率は上昇しています。土地をどう活かしていくのか、土地活用・アパート建築の基礎知識を紹介します。

土地活用の判断は、その場所の立地特性による

相続税の基礎控除引下げなどの相続税の税制改正が平成27年1月に行われ、土地活用に注目が集まっています。しかし、少子高齢化によって人口減少が進んでいく中、安易にアパートを建築するのは禁物です。

平成25年住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家率は13.5%と過去最高。土地活用を考えている不動産が、アパート建築に適した場所なのかどうかは、慎重に検討する必要があります。
例えば、駅やバス停が近くになくコンビニなど生活利便施設の無い不便な場所では、賃貸住宅の運営も厳しいでしょう。一方で、駅から近くで商店街や商業施設があり通勤アクセスの良い場所なら、需要も期待できるかも知れません。

立地のニーズを良く検証して、活用するのか、そのまま残すのか、それとも売却を検討するのかを判断しましょう。

出展:平成25年住宅・土地統計調査 / 総務省統計局

土地の用途地域などによって建物に制約を受ける

アパートを建築する目的として多いのは、相続税対策です。
遊休地に賃貸住宅を建てることで保有地の相続税評価額を下げるとともに、収益によって資産を増やすことも可能です。
一方で、アパートを建てると敷地を分割しにくいなどのデメリットもあるので、土地活用の目的を踏まえて事業を考える必要があります。

また、アパートを計画する場合、事前にどんな建物が建てられるのかを確認することが重要です。
敷地形状はもちろん、用途地域や防火地域、準防火地域などの地域地区によって、建物の形状や性能の制約を受けます。

アパート建築のメリット・デメリットとは?

アパートといっても木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造など工法も様々で建築コストも大きく変わります。また、土地の地盤状況によっては基礎工事費が過大になる場合もあります。
工事費は、アパート経営の収支にも影響があるのでどんな建物が建てられるかは、建築士などの専門家に相談するのが良いでしょう。

アパートの運営には、管理運営コストや修繕費などがかかる

アパートの運営では、賃料収入が得られる一方で管理会社に支払う管理運営費や修繕費・共益費などの経費がかかります。また借入をする場合、ローン金利によって収支が左右されます。
低金利で融資を受ければ、金利負担を軽減でき収益を得やすくなります。

賃料収入から管理運営費・共益費・借入金利息などの経費にアパートの取得費および耐用年数に基づいた減価償却費などを差し引いた額が収入になり税金がかかります。
建物の耐用年数によって減価償却の期間が異なりますので注意しましょう。

また、建築メーカーの施工の場合、一括借り上げ(サブリース)による賃料保証があるケースもあります。一括借り上げといっても、一定期間で賃料を見直しする条項が契約に入っている場合もありますのでよく確認しましょう。

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