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住まいに関する疑問は、専門家に相談してみよう
住宅ローン選びには、銀行の無料相談を活用!

マイホーム購入時に多くの方が利用する住宅ローン。
住宅ローンはどうやって選べばいいの?と思っている方も多いのではないでしょうか。
そんな疑問に最適な専門家・専門サービスをご案内します。

住宅ローンは、銀行に聞いてみないとわからないことがたくさん

あなたは住宅ローンのことをどれくらい知っていますか。インターネットにはさまざまな情報があふれ、住宅ローンに関する基本的な知識は容易に得ることができます。分譲会社や仲介会社の担当者からも、いくつかのアドバイスを受けられるでしょう。

しかし、それだけで本当に大丈夫でしょうか。何らかの勘違いはないでしょうか。住宅が一生のうちで大きな買い物であるのと同時に、住宅ローンはとても大きな借金となります。金額が高いだけでなくその返済期間も長いために、ちょっとした思い違いが大きな差になりかねません。

住宅ローンの商品内容は銀行によって異なります。それぞれの特徴や借り入れ条件は何か、借り入れに伴う諸費用がいくら必要なのか、住宅の購入や建築にかかる費用のうちどこまでが融資対象となるのか、妻の収入合算をするときに連帯保証が必要なのかなど、銀行のWEBサイトによる情報だけではわかりづらい面も多いでしょう。

たとえば、先に土地を購入して家を建てるときには、銀行による柔軟な対応が欠かせません。そのため、どのように融資が実行されるのかを直接聞いてみることが必要な場合もあります。
住宅ローンを選ぶ際には金利だけでなく、他の要素をしっかりと検討することが重要です。

住宅の購入や建築の話が具体的になってきたら、インターネットの情報だけに頼らず、銀行の無料相談を活用することも考えてみましょう。平日はなかなか時間がとれなくても、銀行によっては土曜日や日曜日に無料相談窓口を開設しています。

銀行の無料相談を積極的に活用することで、住宅ローンの疑問点を解消できるほか、最新の有用な情報を得る機会も生まれるでしょう。

さらに、自営業者や個人事業者など一般的に住宅ローンが組みづらい人の場合には、取引先の銀行と事前に十分な打ち合わせをすることも欠かせません。

もちろん、銀行に相談をしたからといってそこで借りなければならないわけではなく、複数の銀行で相談をしてそれぞれの特徴を見極めたり、足りない知識を徐々に補っていったりすることもできます。
あまり難しく考えたり遠慮したりする必要はありません。気軽に銀行の無料相談を活用してみましょう。

住宅ローン関連用語

ローンの種類

住宅ローンの融資にあたり、それぞれの銀行が種類ごとに基準金利(いわゆる店頭金利)を定めていますが、現在では一定の要件のもとで優遇をして適用金利を引き下げることが一般的になっています。

この場合、返済中の全期間にわたって一定幅を優遇する場合と、当初の一定期間について優遇幅を大きくする場合とがあります。住宅ローンの商品や借り入れ条件などによってさまざまな違いがあるため、それぞれの特徴をしっかりと把握することが大切です。

変動金利型ローン 住宅ローンを借りた後も一定期間ごとに適用金利が見直されます。当初は固定型よりも金利が低く、毎月の返済額も少なくなりますが、金利上昇によるリスクをよく考えておくことが必要です。毎月の返済額は5年ごとに見直され、上昇幅はそれまでの5年間の1.25倍までに抑えられますが、適用される金利の上昇幅には制限がありません。
固定金利選択型ローン 1年、2年、3年、5年、10年などあらかじめ定めた当初の一定期間を固定金利とするもので、「固定期間選択型」という場合もあります。固定期間が終了するときに、その時点の金利で変動金利型か新たな固定金利選択型かを選びますが、その際における毎月の返済額および金利の上昇幅には制限がないため、負担が大きく増えることもあります。
全期間固定型ローン 借り入れ当初の金利が返済期間中ずっと適用されます。変動金利型や固定金利選択型に比べて適用金利は少し高めになりますが、借りた後から金利や毎月の返済額が上昇する心配はなく、安定した資金計画を立てることができます。低金利水準で、今後の金利上昇が見込まれるときには有利とされています。
フラット35 住宅金融支援機構が民間銀行と提携して融資をする、最長35年の長期固定金利型住宅ローンです。融資に対する債権を住宅金融支援機構が買い取り、それを証券化して投資家に販売します。省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得する場合に金利を優遇する【フラット35】Sや、返済期間を最長50年とする【フラット50】などもあります。
金利ミックス型ローン 変動金利型における低金利のメリットと固定金利型における安定性のメリットを組み合わせるなど、異なる金利タイプにわけることによって金利上昇時のリスクを分散させるものです。実質的に2件の住宅ローンを借りるのと同じ手数料など諸費用が必要になる場合、あるいは1件分としてまとめて借りられる場合など、銀行によってその仕組みが異なるので注意しなければなりません。
預金連動型ローン 住宅ローンの借入残高のうち、預金と同じ金額分については金利がかからないもので、一部の銀行が取り扱っています。繰り上げ返済の代わりに預金をすれば、繰り上げ返済と同等の金利削減効果があるうえ、普通預金口座のお金はいつでも引き出せるため、柔軟な資金計画が可能となります。
ペアローン 夫婦または二世帯住宅に住む親子などで、それぞれの年収や年齢に応じた別々の住宅ローンを、同じ銀行から借りるものです。夫が長期の固定金利型ローン、妻が短期の変動金利型ローンなど、異なる金利タイプや返済期間を選択してリスクの分散を図ることができるほか、収入合算よりも借り入れ可能額が増えたり、お互いに住宅ローン控除の適用を受けられたりするメリットもあります。
つなぎ融資 土地を先に購入して注文住宅を建てるときなど、住宅ローンの実行前に資金が必要となる場合に借りる短期の融資です。住宅の買い替えで、売却代金の受領前に購入代金の支払いが必要なときにも使われます。一般的に通常の住宅ローンよりも金利が高いほか、住宅ローン控除の対象にはなりません。

諸経費

住宅ローンの借り入れにはさまざまな費用が伴います。その中でとくに大きいのは保証料と事務手数料、団体信用生命保険料ですが、銀行によっても大きく異なります。住宅ローンの金利が低い代わりに諸費用が高いというケースもあるため、金利だけで考えるのではなく借り入れに伴う諸費用を含めた負担総額で比較をすることが欠かせません。

保証料 住宅ローンを借りる際に第三者の保証人を必要としない代わりに、保証会社による保証を受けることが一般的になっていますが、そのためには保証料を支払わなければなりません。申込者の条件が良い場合には、たとえば返済期間が35年なら借入金額1,000万円あたり20万円程度の保証料で済むことが多いものの、審査の結果によって、あるいは担保となる購入物件の評価によって増額されることもあります。保証料は一括して前払いする方式のほか、毎月の返済額に含む方式もあります。毎月の返済額に含む場合には、保証料に相当する分が金利に上乗せされます。
事務手数料 住宅ローンを借りるときには、事務手数料を支払わなければなりません。これは保証会社に対する「事務取扱手数料」です。1件あたり3万円~4万円(税別)程度の定額にしている場合が多いものの、融資金額に対して2%(税別)などといった割合で定めている場合もあります。一定割合で定めているときには、たとえば3,000万円の借り入れに対して2%なら60万円(税別)など、借入金額が大きいと事務手数料もそれなりに高額となります。
団体信用生命保険 住宅ローンの借り入れに伴い加入する生命保険で、略して「団信(だんしん)」と呼ばれることが多くなっています。借り入れをした本人が死亡したり高度障害を負ったりしたときには、その時点の住宅ローン残高に相当する保険金が支払われ、遺族が住宅ローンの債務を引き継ぐことはありません。

民間の銀行では団体信用生命保険への加入を条件としていることが多いため、健康状態に問題があると住宅ローンを借りられないこともあります。通常の団信よりも加入条件を緩和したのが「ワイド団信」ですが、そのぶん保険料は割高となります。

また、3大疾病や7大疾病、その他病気やケガなどで一定期間以上働くことができなくなった際に保険金を支払う、特約付きの保険を取り扱う銀行も増えつつあります。ただし、それぞれ適用範囲が異なりますから事前にその内容と保険料をしっかりと確認することが大切です。なお、一般的な団信では保険料を銀行が負担するケースもあります。

返済

住宅ローンの返済は数十年にわたり続くことが多いため、しっかりとした資金計画が欠かせません。借りた後に繰り上げ返済をすることによって総支払い額を減らすこともできますが、その効果や費用をよく考えることも大切です。

繰り上げ返済 あらかじめ決められた毎月の返済額のほかに、まとまった金額を任意で返済することもできます。残っている住宅ローンの全額を返済するのも繰り上げ返済ですが、一般的に「繰り上げ返済」といえば、一部金の返済を指すことが多いでしょう。

繰り上げ返済には、毎月の返済額をそのままにして返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間をそのままにして毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」の2つがあり、利息軽減効果がより大きいのは期間短縮型です。銀行によって100万円など一定金額以上で受け付ける場合と、1円からでも受け付ける場合とがあるほか、繰り上げ返済手数料も1回につき数千円のところから無料のところまでさまざまです。
元利均等返済 毎月の返済において、元金と利息の合計額が一定となるように計算する方式です。借り入れ当初は返済額に占める利息の割合が大きく元金はなかなか減りませんが、住宅ローンの返済方式としてはこちらが一般的です。
元金均等返済 毎月の返済において、元金を一定額にしたうえで、それに利息を加えて計算する方式です。返済額は借り入れ当初に大きく、返済が進むにつれて徐々に減っていきます。完済までの総支払い額は元利均等返済よりも少なくなるため、資金計画に余裕がある場合には有効です。

この記事の著者

平野雅之

不動産コンサルタント会社「リックスブレイン」代表。20年あまりにわたる不動産売買取引の契約実務や物件調査の豊富な経験をもとに、一般消費者向けアドバイスや相談業務を行うほか、さまざまな媒体を通して現実に即した解説などを分かりやすく発信している。

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