土地や建物を売った時の譲渡所得について

土地や建物を売った時の譲渡所得とは、土地や建物を売って得た利益のことを言います。仮に1,000万円で買った土地を1,500万円で売れば500万円の利益となります。ただ、譲渡所得の計算方法は、下記のように少し複雑です。

【譲渡所得の計算方法】
不動産を売却した金額−(取得費+譲渡費用)=譲渡所得

さて、ここでポイントとなるのが「取得費」と「譲渡費用」です。
取得費とはその不動産を買った金額と思われがちですが、実はそうではありません。ここで言う取得費とは、不動産の購入代金(仲介手数料なども含む)から、建物部分の減価償却費を差し引いた金額です。

土地や建物を売った時の譲渡所得は?
土地や建物を売った時の譲渡所得は?

そのため、仮に1,000万円で購入した建物でも減価償却が進んでいれば1,000万円以下で売っていても譲渡所得が発生する可能性が出てきます。
なお、不動産購入時の売買契約書などを紛失していて、正確な取得費が分からない場合については、不動産を売却した金額の5%を概算取得費として譲渡所得を計算することとなります。概算取得費の方が、譲渡所得が発生しやすくなるため不動産を購入した時の書類は大切に保管しておきましょう。

【具体例】
売却価格:1,000万円
取得費:200万円
譲渡費用:80万円

この場合の譲渡所得は以下のようになります。

1,000万円−(200万円+80万円)=720万円

この譲渡所得が所得税の総合課税の対象となるのです。

マイホームの売却は、譲渡所得が大幅に控除される

マイホームなど居住用の不動産を売却した場合については、所有期間に関係なく譲渡所得から最高で3,000万円が控除となります。もともとマイホームは営利目的で売却しているわけではないため、たまたま利益が出たとしても3,000万円までは控除されるのです。
ただし、別荘など趣味や娯楽、保養目的の場合については本特例が適用されないので注意しましょう。

譲渡所得は分離課税である

譲渡所得は分離課税
譲渡所得は分離課税

通常、所得税は他の所得と合算して税額を計算します。具体的には、給与所得、不動産所得などとその金額を総合して総所得を計算し、それに対して所得税が課税されます。これを「総合課税」と言いますが、実はマイホームなど不動産の売却による譲渡所得については、給与所得や不動産所得など他の所得とは合算せずに、個別にその所得税を計算する方式です。
これを「分離課税」ということを覚えておきましょう。

マイホームを売却する際の消費税について

消費税はかかる? かからない?
消費税はかかる? かからない?

消費税はあくまで消費されるものに対して課税されるため、マイホームにおいて課税対象となるのは「建物部分」のみであり、「土地部分」の価格に対しては消費税が課税されません。また、マイホームの売買において消費税が課税されるケースというのは、売主が消費税の課税事業者である場合のみです。「個人が売主だと消費税は非課税」という言い方がされていますが、厳密に言うと少し違います。消費税が免除されるのは、「年間の課税売上高が1,000万円以下」であることが条件となります。

そのため、たとえ売主が個人だったとしても、基準期間となる前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合については、消費税の課税事業者となります。建物部分に消費税が課税されるので注意が必要です。
このような規定があるため、不動産会社が売主の新築住宅を購入する際には、その建物部分は課税対象となりますが、課税売上高が1,000万円に満たない個人の売主から中古住宅を購入する場合については、建物部分であっても消費税は課税されません。

マイホームの売却価格は、税金を正確に理解した上で決めましょう

税金はいくらになる?
税金はいくらになる?

このように、マイホームを売却する際には、「いくらで売るか」によって、売れた後の所得税の金額が変わってきます。また、マイホームを購入する際には、「誰から購入するか」によって消費税の課税、非課税も変わってきます。
実際にマイホームの売買を検討中の方は、これらの点について事前によく理解しておきましょう。

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